In overeenkomsten met betrekking tot vastgoed wordt vaak gewerkt met het recht van eerste koop of een koopoptie. Dat er een belangrijk verschil is, wordt nog wel eens uit het oog verloren. Waar moet u rekening mee houden?
Een kwestie van voorkeur
Jij mag het huis kopen. In de praktijk komt het wel voor dat de eigenaar van een woonhuis een voorkeur heeft voor een bepaalde koper. Denk bijvoorbeeld aan een ouder die wil dat één van zijn kinderen de woning kan kopen. Of een verhuurder die huurder de kans geeft om het gehuurde te kopen.
Laten we aannemen dat zoon Jan de gegadigde is. Zijn vader kan Jan dan een koopoptie verlenen, maar hij kan ook een recht van eerste koop vestigen.
Wat is het verschil In beide gevallen wordt het gewenste resultaat bereikt: Jan kan in het ouderlijk huis gaan wonen. Beide mogelijkheden zijn dus in principe geschikt, maar er zijn wel degelijk verschillen. Deze verschillen merkt men pas als de koopoptie of het recht van eerste koop wordt ingeroepen. Dit kan vele jaren later zijn.
Koopoptie
De wet. Een koopoptie is een optiebeding dat volgens het Burgerlijk Wetboek moet worden gezien als een onherroepelijk aanbod. Er is geen (nieuwe) wilsverklaring van de verkoper nodig voor het tot stand komen van de overeenkomst. De enkele wilsverklaring van de koper is voldoende om de overeenkomst tot stand te laten komen.
Afspraken. Bij een koopoptie is er meestal overeenstemming over de prijs of over de manier waarop de prijs bij het inroepen van de optie zal worden bepaald. Ook over andere essentiële onderdelen zijn meestal afspraken gemaakt.
Recht van eerste koop
Plicht aan te bieden. Een recht van eerste koop is wezenlijk anders. Zo’n recht verplicht de verkoper de gerechtigde in de gelegenheid te stellen om als koper op te treden, maar alleen op het moment dat hij daadwerkelijk wil verkopen. Een recht van eerste koop is zodoende niet meer of minder dan een verplichting van de verkoper om het pand aan de gerechtigde aan te bieden.
Geen afspraken. Als de gerechtigde en de verkoper er niet uitkomen of als de gerechtigde geen gebruik wil maken van zijn recht, staat het de verkoper vrij het pand -tegen dezelfde voorwaarden- aan derden te koop aan te bieden. In het geval van een recht van eerste koop zijn meestal nog geen afspraken gemaakt over de prijs etc.
Het verschil
Meer zekerheid. Het is duidelijk dat een koopoptie aan de gerechtigde meer zekerheid biedt dan een recht van eerste koop. De gerechtigde kan immers door het inroepen van de koopoptie de overeenkomst tot stand brengen. Hij heeft de medewerking van de verkoper helemaal niet nodig.
Vrijblijvend. Het recht van eerste koop is wezenlijk anders. Het verplicht de verkoper slechts om het object als eerste aan de koper aan te bieden.
Wanneer wat te doen
Een verkoper die zijn handen wat meer wil vrijhouden, zal de voorkeur geven aan het verlenen van een recht van eerste koop. Een koopoptie is meer aangewezen als de koper en de verkoper het al in verregaande mate eens zijn.
Maak duidelijke afspraken. Doet u dat niet, dan bestaat de kans dat de rechter deze moet uitleggen. In principe gaat het er dan niet om hoe u de afspraak noemt, maar gaat het om de inhoud van de afspraak.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
woensdag 21 december 2011
zaterdag 3 december 2011
Kerstballen
Kerstballen
Dit jaar kiezen we, in plaats van de traditionele kerstkaart, voor een meer marketing gerichte actie via Twitter, Facebook en onze eigen website. Op deze manier willen we op een interactieve manier onze kerst en nieuwjaarswensen aan jullie overbrengen.
Op de www.vandeloosdrecht.nl zijn 10 kerstballen te verzamelen wat, als je ze alle tien gevonden hebt, beloond wordt met een zakje kerstkransjes. Help ons alle 10 kerstballen te vinden, en lukt het even niet, vraag het de @kerstmakelaar. Met een tip helpt hij je op weg en na het vinden van alle tien de kerstballen krijg je de kerstkransjes thuisgestuurd. Laat hiervoor je adresgegevens achter op onze site. Je kunt één keer meedoen en je persoonlijke gegevens worden alleen gebruikt voor het versturen van de kerstkransjes.
Vertel @kerstmakelaar wat je van de actie vindt en RT tweets van de @kerstmakelaar zodat ook anderen kunnen meedoen.
Deze actie loopt tot en met 23 december 2011
woensdag 30 november 2011
Vergunnigsvrij bouwen, hoe zit dat precies?
Als makelaars worden wij vaak geconfronteerd met de vraag wat mag ik eventueel aan- of bijbouwen aan een woning.
Allereerst kunnen wij kijken in het bestemmingsplan. Een groot aantal bestemmingsplannen kunnen tegenwoordig digitaal worden teruggevonden. Dit kan op www.ruimtelijkeplannen.nl. Vanaf 1 januari 2010 is iedere gemeente in Nederland verplicht elk nieuw bestemmingsplan op deze website te publiceren.
Let op:
Indien er bij het kaartje op deze site het IMRO nummer van 2008 of later staat en het slotje in de rechterbovenhoek groen is dan heeft deze kaart ook rechtskracht, is dit niet het geval ga dan altijd langs bij uw gemeente om de papieren versie te halen.
Maar sinds de invoering van de Wabo (Wet Algemene bepalingen Omgevingsrecht) en de omgevingsvergunning kan er steeds meer vergunningsvrij worden gebouwd. Toch is het niet altijd duidelijk hoe het nu allemaal precies in zijn werk gaat. Hierbij een paar belangrijke regels op een rij.
Besluit omgevingsrecht (Bor)
Het Bor hoort bij de wet Wabo. In dit besluit staan regels die gaan over het vergunningsvrij bouwen.
Om de regels juist toe te passen is een onderscheid tussen artikel 2 en 3 van bijlage II erg belangrijk. Er zijn namelijk twee soorten vergunningsvrij bouwen:
• artikel 2 het bouwen zonder omgevingsvergunning (omgevingsvergunningsvrij bouwen) en het bestemmingsplan vrij bouwen;
• artikel 3 het bouwen zonder omgevingsvergunning (omgevingsvergunningsvrij bouwen).
In artikel 2 hoeft er namelijk geen rekening te worden gehouden met het bestemmingsplan, maar bij artikel 3 nadrukkelijk wel.
Praktijkvoorbeelden
Om het bovenstaande te verduidelijken hierbij een tweetal voorbeelden.
Voorbeeld 1
De heer W. wil een tuinhuisje van 10 m² midden in zijn achtertuin plaatsen. Hij gaat er zijn tuingereedschap en fietsen in stallen.
Een oppervlakte van 10 m² valt beneden de grens waarvoor een omgevingsvergunning bouwen (voorheen genoemd bouwvergunning) nodig is. Het bouwen van dit tuinhuisje kan de heer W. dan ook gewoon doen, zonder dat hij heeft gekeken naar het bestemmingsplan.
Voorbeeld 2
De heer B. is zzp’er en wil een kantoorruimte van 35 m² in zijn tuin bouwen. Deze oppervlakte valt nog onder de grens waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Het bouwen zou dus vergunningsvrij kunnen. Echter het volgende is het geval: de heer B heeft maar een kleine tuin en het bouwwerk past daar niet helemaal in. Gelukkig heeft hij een aangrenzende groenstrook grond kunnen kopen. Hij kan nu zijn kantoor bouwen deels in de tuin en deels op de aangekochte groenstrook. Deze strook grond heeft de bestemming van groenstrook en niet voor wonen of kantoor en dit is dus strijdig met het bestemmingsplan. Nu heeft de heer B. alsnog een omgevingsvergunning nodig.
Let op:
Kijk dus goed onder welke categorie het bouwwerk valt. Als het strijdig is met het bestemmingsplan, dan is er meestal alsnog een omgevingsvergunning vereist.
Vergunningscheck
Hoe kunt u weten wanneer u wel of niet een omgevingsvergunning nodig heeft. Dit kunt u doen door een vergunningscheck te doen op de website van de rijksoverheid www.omgevingsloket.nl. Door deze check uit voeren kunt u zelf nagaan of er een omgevingsvergunning nodig is voor bepaalde activiteiten.
Bij twijfel is het uiteraard aan te bevelen om navraag te doen bij de gemeente wat de regels nu precies zijn en of u voor bepaalde bouwplannen wel of geen vergunning moet aanvragen.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
Allereerst kunnen wij kijken in het bestemmingsplan. Een groot aantal bestemmingsplannen kunnen tegenwoordig digitaal worden teruggevonden. Dit kan op www.ruimtelijkeplannen.nl. Vanaf 1 januari 2010 is iedere gemeente in Nederland verplicht elk nieuw bestemmingsplan op deze website te publiceren.
Let op:
Indien er bij het kaartje op deze site het IMRO nummer van 2008 of later staat en het slotje in de rechterbovenhoek groen is dan heeft deze kaart ook rechtskracht, is dit niet het geval ga dan altijd langs bij uw gemeente om de papieren versie te halen.
Maar sinds de invoering van de Wabo (Wet Algemene bepalingen Omgevingsrecht) en de omgevingsvergunning kan er steeds meer vergunningsvrij worden gebouwd. Toch is het niet altijd duidelijk hoe het nu allemaal precies in zijn werk gaat. Hierbij een paar belangrijke regels op een rij.
Besluit omgevingsrecht (Bor)
Het Bor hoort bij de wet Wabo. In dit besluit staan regels die gaan over het vergunningsvrij bouwen.
Om de regels juist toe te passen is een onderscheid tussen artikel 2 en 3 van bijlage II erg belangrijk. Er zijn namelijk twee soorten vergunningsvrij bouwen:
• artikel 2 het bouwen zonder omgevingsvergunning (omgevingsvergunningsvrij bouwen) en het bestemmingsplan vrij bouwen;
• artikel 3 het bouwen zonder omgevingsvergunning (omgevingsvergunningsvrij bouwen).
In artikel 2 hoeft er namelijk geen rekening te worden gehouden met het bestemmingsplan, maar bij artikel 3 nadrukkelijk wel.
Praktijkvoorbeelden
Om het bovenstaande te verduidelijken hierbij een tweetal voorbeelden.
Voorbeeld 1
De heer W. wil een tuinhuisje van 10 m² midden in zijn achtertuin plaatsen. Hij gaat er zijn tuingereedschap en fietsen in stallen.
Een oppervlakte van 10 m² valt beneden de grens waarvoor een omgevingsvergunning bouwen (voorheen genoemd bouwvergunning) nodig is. Het bouwen van dit tuinhuisje kan de heer W. dan ook gewoon doen, zonder dat hij heeft gekeken naar het bestemmingsplan.
Voorbeeld 2
De heer B. is zzp’er en wil een kantoorruimte van 35 m² in zijn tuin bouwen. Deze oppervlakte valt nog onder de grens waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Het bouwen zou dus vergunningsvrij kunnen. Echter het volgende is het geval: de heer B heeft maar een kleine tuin en het bouwwerk past daar niet helemaal in. Gelukkig heeft hij een aangrenzende groenstrook grond kunnen kopen. Hij kan nu zijn kantoor bouwen deels in de tuin en deels op de aangekochte groenstrook. Deze strook grond heeft de bestemming van groenstrook en niet voor wonen of kantoor en dit is dus strijdig met het bestemmingsplan. Nu heeft de heer B. alsnog een omgevingsvergunning nodig.
Let op:
Kijk dus goed onder welke categorie het bouwwerk valt. Als het strijdig is met het bestemmingsplan, dan is er meestal alsnog een omgevingsvergunning vereist.
Vergunningscheck
Hoe kunt u weten wanneer u wel of niet een omgevingsvergunning nodig heeft. Dit kunt u doen door een vergunningscheck te doen op de website van de rijksoverheid www.omgevingsloket.nl. Door deze check uit voeren kunt u zelf nagaan of er een omgevingsvergunning nodig is voor bepaalde activiteiten.
Bij twijfel is het uiteraard aan te bevelen om navraag te doen bij de gemeente wat de regels nu precies zijn en of u voor bepaalde bouwplannen wel of geen vergunning moet aanvragen.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
woensdag 26 oktober 2011
De rol van een makelaar is in de loop der jaren sterk veranderd
Vroeger betekende het woord makelaar niets anders dan bemiddelaar of tussenhandelaar. En bemiddelen, dat kon je in alles wat zich liet verhandelen. Zoals de beroemde ‘makelaar in koffie’, Multitali’s Max Havelaar. Maar je kon ook ‘makelen’ in auto’s of assurantiën. Kenmerkend voor de makelaar was dat die niet met eigen producten of goederen handelde, maar de makelaar handelt juist namens anderen dus in andermans producten en goederen, ‘tot wie hij niet in vaste betrekking staat,’ zoals de dikke Van Dale vermeldt.
In de jaren zestig kreeg het brede begrip ‘makelaar’ de betekenis zoals we die nu kennen, namelijk die van huizen- of vastgoedmakelaar. Tot het jaar 2000 was de titel van makelaar beschermd. Maar de wetgeving veranderde in dat jaar en sindsdien mag iedereen zich makelaar noemen. Met name mensen die geen makelaarspapieren hadden maar de makelaardij er als nevenactiviteit op nahielden, maakten gebruik van de nieuwe vrijheid. Natuurlijk waren wij als officiële makelaars met de nodige papieren enigszins bevreesd voor de gevolgen van het wegvallen van die wettelijke bescherming. Maar de NVM, de grootste branchevereniging waar ook Van de Loosdrecht lid van is, scherpte de normen voor leden aan en zorgde voor een systeem van certificering, waardoor kaf en koren van elkaar gescheiden konden worden. De NVM is dan ook te beschouwen als een keurmerk voor kwaliteit en opleiding.
Een andere ontwikkeling die het makelaarsvak deed veranderen, was de snelle opkomst van het internet. Via internet ontstonden al snel uiteenlopende mogelijkheden voor het zoeken naar een woning, zoals de website Funda.nl. Voor de komst van het internet moesten de woningzoekende nog op het makelaarskantoor langskomen voor het actuele aanbod van huizen.
Circa negentig procent van de potentiële kopers vindt het huizenaanbod via www.funda.nl of vergelijkbare websites. Consumenten zoeken en vinden daar de woningen die hen interesseren, zodra ze dit aangegeven ontvangt ons kantoor via e-mail de verzoeken voor meer informatie en de aanvragen voor bezichtiging. En vraagt de klant om een bezichtiging, dan kan de makelaar zijn toegevoegde waarde laten zien als algemeen belangenbehartiger en als onderhandelaar voor de verkoper. Wil je als koper een belangen behartiger kies dan voor een aankoopmakelaar.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
In de jaren zestig kreeg het brede begrip ‘makelaar’ de betekenis zoals we die nu kennen, namelijk die van huizen- of vastgoedmakelaar. Tot het jaar 2000 was de titel van makelaar beschermd. Maar de wetgeving veranderde in dat jaar en sindsdien mag iedereen zich makelaar noemen. Met name mensen die geen makelaarspapieren hadden maar de makelaardij er als nevenactiviteit op nahielden, maakten gebruik van de nieuwe vrijheid. Natuurlijk waren wij als officiële makelaars met de nodige papieren enigszins bevreesd voor de gevolgen van het wegvallen van die wettelijke bescherming. Maar de NVM, de grootste branchevereniging waar ook Van de Loosdrecht lid van is, scherpte de normen voor leden aan en zorgde voor een systeem van certificering, waardoor kaf en koren van elkaar gescheiden konden worden. De NVM is dan ook te beschouwen als een keurmerk voor kwaliteit en opleiding.
Een andere ontwikkeling die het makelaarsvak deed veranderen, was de snelle opkomst van het internet. Via internet ontstonden al snel uiteenlopende mogelijkheden voor het zoeken naar een woning, zoals de website Funda.nl. Voor de komst van het internet moesten de woningzoekende nog op het makelaarskantoor langskomen voor het actuele aanbod van huizen.
Circa negentig procent van de potentiële kopers vindt het huizenaanbod via www.funda.nl of vergelijkbare websites. Consumenten zoeken en vinden daar de woningen die hen interesseren, zodra ze dit aangegeven ontvangt ons kantoor via e-mail de verzoeken voor meer informatie en de aanvragen voor bezichtiging. En vraagt de klant om een bezichtiging, dan kan de makelaar zijn toegevoegde waarde laten zien als algemeen belangenbehartiger en als onderhandelaar voor de verkoper. Wil je als koper een belangen behartiger kies dan voor een aankoopmakelaar.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
dinsdag 27 september 2011
Open Huizen Dag
Zaterdag 1 oktober 2011 wordt weer de landelijke Open Huizendag gehouden. De deelnemende makelaarskantoren zijn geopend van 11.00 uur tot 15.00 uur. De makelaars en hun medewerkers staan met raad en daad voor u klaar.
Alle woningen die deelnemen aan de Open Huizendag zijn terug te vinden op de site van de deelnemende makelaarskantoren en op www.funda.nl
Hoe bekijkt u vrijblijvend één of meer van de genoemde woningen?
Elke geïnteresseerde kan zonder afspraak de woning(en) van zijn of haar keuze van binnen en van buiten bekijken. De woningen zijn voor u geopend van 11.00 uur tot 15.00 uur.
Indien u tijdens deze zoektocht de juiste woning bent tegen gekomen, laat u dan eens informeren door een aankoopmakelaar.
Voordelen van eigen aankoopmakelaar:
• een betere koopprijs dan uzelf zou kunnen realiseren;
• inzicht in de marktwaarde van de woning;
• inzicht in belangrijke informatie over de woning, zoals: (verborgen)
gebreken, erfdienstbaarheden, bouwkundige staat, e.d.;
• deskundige en professionele wijze van onderhandelen;
• kopen met meer zekerheid door ervaren aankoopbegeleiding;
• tijdwinst door deskundige afwikkeling van alle zaken;
• behartiging van alleen ùw belang.
Alle woningen die deelnemen aan de Open Huizendag zijn terug te vinden op de site van de deelnemende makelaarskantoren en op www.funda.nl
Hoe bekijkt u vrijblijvend één of meer van de genoemde woningen?
Elke geïnteresseerde kan zonder afspraak de woning(en) van zijn of haar keuze van binnen en van buiten bekijken. De woningen zijn voor u geopend van 11.00 uur tot 15.00 uur.
Indien u tijdens deze zoektocht de juiste woning bent tegen gekomen, laat u dan eens informeren door een aankoopmakelaar.
Voordelen van eigen aankoopmakelaar:
• een betere koopprijs dan uzelf zou kunnen realiseren;
• inzicht in de marktwaarde van de woning;
• inzicht in belangrijke informatie over de woning, zoals: (verborgen)
gebreken, erfdienstbaarheden, bouwkundige staat, e.d.;
• deskundige en professionele wijze van onderhandelen;
• kopen met meer zekerheid door ervaren aankoopbegeleiding;
• tijdwinst door deskundige afwikkeling van alle zaken;
• behartiging van alleen ùw belang.
woensdag 31 augustus 2011
Erfdienstbaarheden
Veel huiseigenaren of grondbezitters hebben er mee te maken; erfdienstbaarheden. Het bekendste voorbeeld van een erfdienstbaarheid is wel het recht van overpad, maar er zijn veel meer vormen. Hoe ontstaat nu zo’n erfdienstbaarheid en, vaak belangrijker, hoe kun je ze wijzigen of opheffen?
Erfdienstbaarheden worden veelal omschreven als de verplichting van de eigenaar van een perceel om iets te dulden van de eigenaar van een (naastgelegen) ander perceel. Er bestaat dan ook een dienend perceel en een heersend perceel. Bij het recht van overpad bijvoorbeeld, moet de eigenaar van het dienend perceel dulden dat de eigenaar van het heersend perceel gebruik maakt van zijn grondgebied om ergens te komen, vaak de openbare weg of een schuur. Voor de vestiging van een erfdienstbaarheid is een notariële akte nodig. De erfdienstbaarheid is onlosmakelijk verbonden met de eigendom van de percelen. Als de eigendom van het perceel overgaat, gaat ook de erfdienstbaarheid mee over. Het is dan ook van belang bij de aankoop van een woning hieraan aandacht te besteden. In de meeste gevallen wordt bij aan- en verkoop van onroerende goederen de erfdienstbaarheden uitdrukkelijk genoemd.
Wat nu als in de loop van de tijd de omstandigheden dusdanig wijzigen dat een erfdienstbaarheid onuitvoerbaar wordt of onredelijk zwaar drukt op het dienende erf? Moet de eigenaar van dit dienende erf blijven dulden dat de erfdienstbaarheid blijft bestaan? Het antwoord is natuurlijk nee, dat hoeft hij uiteraard niet.
In het Burgerlijk Wetboek worden de erfdienstbaarheden geregeld. Hierin wordt gesteld: “de uitoefening der erfdienstbaarheden moet op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze geschieden”. Voor het recht van overpad betekent dit dat als er andere manieren zijn om de bestemming te bereiken, deze gevolgd moeten worden. Hiermee komt de wetgever de eigenaar van het dienende erf tegemoet. Als de eigenaren van het heersende en dienende erf overeenstemming hebben over de toekomstige invulling van de bestaande erfdienstbaarheid kunnen zij in onderling overleg de inhoud laten wijzigen of zelfs in het geheel opheffen door hiertoe een notariële akte te laten opstellen. Onder omstandigheden kunnen de eigenaren de rechter vragen de erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen.
Als u zich afvraagt of op uw perceel erfdienstbaarheden rusten of als u met uw buurman van mening verschilt over een mogelijk bestaande erfdienstbaarheid en de inhoud hiervan, kunt u de registers van het kadaster raadplegen. Houdt u er rekening mee dat de dagelijkse praktijk enorm kan verschillen met de juridische rechten en plichten. Er zit veel verschil tussen een buurman die gebruik maakt van uw grondgebied, omdat hij dit al jarenlang zo doet (of misschien zelfs met de vorige eigenaar heeft afgesproken) of een buurman die een recht van overpad heeft. De eerste kunt u de toegang tot uw grondgebied ontzeggen, de tweede niet.
1 januari 2012 is een bijzondere datum aangaande erfdienstbaarheden.
Als uw buurman op 1 januari 2012 bijvoorbeeld al 20 jaar gebruik maakt van uw oprit, ontstaat er een erfdienstbaarheid door verjaring. Dat komt doordat de wet in 1992 is veranderd.
Voor 1992 was het zo dat een niet zichtbare en niet voortdurende erfdienstbaarheid alleen kon ontstaan door inschrijving van een notariële akte in de openbare registers. Dit is echter veranderd: vanaf 1 januari 1992 kan een niet zichtbare en niet voortdurende erfdienstbaarheid na 20 jaar ontstaan door verjaring.
Let op. Hierdoor gaan er vanaf 1 januari 2012 een groot aantal erfdienstbaarheden door verjaring ontstaan. Daarbij is het van belang dat de erfdienstbaarheid zichtbaar is en/of voortdurend is.
Zichtbaar en voortdurend. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als een leiding onder het erf van de buren door loopt. De aanwezigheid van zo'n leiding is voortdurend.
Niet zichtbaar en niet voortdurend. Dan hebben we het bijvoorbeeld over het recht om via de oprit van de buren de garage te bereiken. Deze erfdienstbaarheid is enkel zichtbaar als er gebruik van wordt gemaakt.
Bevrijdende verjaring. Wat houdt dat in? Zoals eerder geschreven ontstaat er sinds 1992 na 20 jaar een erfdienstbaarheid door verjaring. Rechters en advocaten noemen deze "bevrijdende verjaring”. Dat wil zeggen, dat, als er altijd gebruik is gemaakt van bijvoorbeeld de inrit van de buren, er na 20 jaar automatisch een erfdienstbaarheid ontstaat.
Zoals met alle zaken die uw direct omwonende betreffen is altijd goed te proberen overeenstemming te bereiken over de invulling van uw rechten en plichten. Een goede buur blijft immers beter dan een verre vriend!
Erfdienstbaarheden worden veelal omschreven als de verplichting van de eigenaar van een perceel om iets te dulden van de eigenaar van een (naastgelegen) ander perceel. Er bestaat dan ook een dienend perceel en een heersend perceel. Bij het recht van overpad bijvoorbeeld, moet de eigenaar van het dienend perceel dulden dat de eigenaar van het heersend perceel gebruik maakt van zijn grondgebied om ergens te komen, vaak de openbare weg of een schuur. Voor de vestiging van een erfdienstbaarheid is een notariële akte nodig. De erfdienstbaarheid is onlosmakelijk verbonden met de eigendom van de percelen. Als de eigendom van het perceel overgaat, gaat ook de erfdienstbaarheid mee over. Het is dan ook van belang bij de aankoop van een woning hieraan aandacht te besteden. In de meeste gevallen wordt bij aan- en verkoop van onroerende goederen de erfdienstbaarheden uitdrukkelijk genoemd.
Wat nu als in de loop van de tijd de omstandigheden dusdanig wijzigen dat een erfdienstbaarheid onuitvoerbaar wordt of onredelijk zwaar drukt op het dienende erf? Moet de eigenaar van dit dienende erf blijven dulden dat de erfdienstbaarheid blijft bestaan? Het antwoord is natuurlijk nee, dat hoeft hij uiteraard niet.
In het Burgerlijk Wetboek worden de erfdienstbaarheden geregeld. Hierin wordt gesteld: “de uitoefening der erfdienstbaarheden moet op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze geschieden”. Voor het recht van overpad betekent dit dat als er andere manieren zijn om de bestemming te bereiken, deze gevolgd moeten worden. Hiermee komt de wetgever de eigenaar van het dienende erf tegemoet. Als de eigenaren van het heersende en dienende erf overeenstemming hebben over de toekomstige invulling van de bestaande erfdienstbaarheid kunnen zij in onderling overleg de inhoud laten wijzigen of zelfs in het geheel opheffen door hiertoe een notariële akte te laten opstellen. Onder omstandigheden kunnen de eigenaren de rechter vragen de erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen.
Als u zich afvraagt of op uw perceel erfdienstbaarheden rusten of als u met uw buurman van mening verschilt over een mogelijk bestaande erfdienstbaarheid en de inhoud hiervan, kunt u de registers van het kadaster raadplegen. Houdt u er rekening mee dat de dagelijkse praktijk enorm kan verschillen met de juridische rechten en plichten. Er zit veel verschil tussen een buurman die gebruik maakt van uw grondgebied, omdat hij dit al jarenlang zo doet (of misschien zelfs met de vorige eigenaar heeft afgesproken) of een buurman die een recht van overpad heeft. De eerste kunt u de toegang tot uw grondgebied ontzeggen, de tweede niet.
1 januari 2012 is een bijzondere datum aangaande erfdienstbaarheden.
Als uw buurman op 1 januari 2012 bijvoorbeeld al 20 jaar gebruik maakt van uw oprit, ontstaat er een erfdienstbaarheid door verjaring. Dat komt doordat de wet in 1992 is veranderd.
Voor 1992 was het zo dat een niet zichtbare en niet voortdurende erfdienstbaarheid alleen kon ontstaan door inschrijving van een notariële akte in de openbare registers. Dit is echter veranderd: vanaf 1 januari 1992 kan een niet zichtbare en niet voortdurende erfdienstbaarheid na 20 jaar ontstaan door verjaring.
Let op. Hierdoor gaan er vanaf 1 januari 2012 een groot aantal erfdienstbaarheden door verjaring ontstaan. Daarbij is het van belang dat de erfdienstbaarheid zichtbaar is en/of voortdurend is.
Zichtbaar en voortdurend. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als een leiding onder het erf van de buren door loopt. De aanwezigheid van zo'n leiding is voortdurend.
Niet zichtbaar en niet voortdurend. Dan hebben we het bijvoorbeeld over het recht om via de oprit van de buren de garage te bereiken. Deze erfdienstbaarheid is enkel zichtbaar als er gebruik van wordt gemaakt.
Bevrijdende verjaring. Wat houdt dat in? Zoals eerder geschreven ontstaat er sinds 1992 na 20 jaar een erfdienstbaarheid door verjaring. Rechters en advocaten noemen deze "bevrijdende verjaring”. Dat wil zeggen, dat, als er altijd gebruik is gemaakt van bijvoorbeeld de inrit van de buren, er na 20 jaar automatisch een erfdienstbaarheid ontstaat.
Zoals met alle zaken die uw direct omwonende betreffen is altijd goed te proberen overeenstemming te bereiken over de invulling van uw rechten en plichten. Een goede buur blijft immers beter dan een verre vriend!
vrijdag 22 juli 2011
Hoe zit dat nu met de overdrachtsbelasting?
Moet ik nu 2% of 6% betalen?!?
De ministerraad heeft op vrijdagmiddag 1 juli 2011 bekend gemaakt dat de overdrachtsbelasting gaat wijzigen. De overdrachtsbelasting is tijdelijk van zes naar twee procent verlaagd.
De ministerraad heeft op voorstel van minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en staatssecretaris Weekers van Financiën ingestemd met toezending aan de Tweede Kamer van de Woonvisie. Het kabinet heeft daarin geconstateerd dat daarin dat de bouw- en woningmarkt momenteel niet goed functioneren. Dat is versterkt door de financiële en economische crisis. Daardoor zijn de investeringen afgenomen en is de doorstroming sterk verminderd.
Daarom is er een heroverweging van het woonbeleid nodig. Hierbij kiest het kabinet voor de volgende uitgangspunten: meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen. Dit moet leiden tot een doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringsperspectief en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt.
Hiermee wil het kabinet het vertrouwen op de woningmarkt versterken en doorstroming voor huurders en kopers bevorderen. De overdrachtsbelasting gaat voor één jaar (in de periode van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012) omlaag van zes naar twee procent. Het moment van de juridische overdracht van de woning is daarbij bepalend.
De marktwerking op de huurmarkt verbetert, onder meer door het voor huurders gemakkelijker te maken een woning te kopen.
Het kabinet wil het eigenwoningbezit bevorderen omdat dit bijdraagt aan:
• Het opbouwen van eigen vermogen;
• De zelfredzaamheid van burgers;
• De leefbaarheid van buurten en wijken.
De lagere overdrachtsbelasting is zowel gunstig voor starters op de woningmarkt - bijvoorbeeld huurders die een woning willen kopen - als voor doorstromers, omdat die hun oude woning gemakkelijker kunnen verkopen. In combinatie met het handhaven van de hypotheekrenteaftrek zal de verlaging van de overdrachtsbelasting leiden tot een impuls voor de woningmarkt.
Maar voor welke onroerende zaken geldt dit nu:
De maatregel ziet uitsluitend op de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt geen verschil of de koper de woning zelf gaat bewonen of dat de koper de woning gaat verhuren aan een particulier.
De ondergrond en de tuin behoren tot de woning. Tot de woning behoren ook aanhorigheden zoals garages, schuren, serres, aan- en uitbouwen, tuinhekken en dergelijke die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning. Een garage die tot hetzelfde gebouwencomplex als de woning behoort, wordt ook tot de woning gerekend.
Ook als een woning tijdelijk leegstaat en wordt verkocht blijft de maatregel voor 2% van kracht. Tevens is de maatregel van 2% van toepassing op recreatiebungalows.
Als de onroerende zaak qua oppervlakte nagenoeg geheel (90% of meer) bestemd is voor bewoning, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het tarief van 2% worden toegepast.
Voor onroerende zaken die niet geheel zijn bestemd voor bewoning geldt het volgende:
Uitgangspunt is dat uitsluitend over de waarde van het deel dat voor particuliere bewoning is bestemd het tarief van 2 procent wordt toegepast.
Voorbeelden van onroerende zaken waar de 2% regeling niet voor geldt:
Niet als woning aan te merken gebouwen zijn in ieder geval:
• bedrijfsgebouwen en –ruimtes;
• afzonderlijke garageboxen;
• hotels/pensions;
• asielzoekerscentra;
• een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;
• internaten;
• grond bestemd voor woningbouw.
Voorbeeld 1:
U koopt een woning in het centrum van Nunspeet. De woning is alleen bestemd voor woongebruik. U valt onder de 2% regeling.
Voorbeeld 2:
U koopt een woning met een bedrijfshal, waarbij de oppervlakte van het perceel voor 50% is bestemd voor de woning en 50% voor de bedrijfshal. De koopsom zal in dit geval moeten worden gesplitst in een gedeelte voor het woonhuis en een gedeelte voor de bedrijfshal.
Over de woning dient dan 2% overdrachtsbelasting te worden betaald en over het overige 6% overdrachtsbelasting.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
De ministerraad heeft op vrijdagmiddag 1 juli 2011 bekend gemaakt dat de overdrachtsbelasting gaat wijzigen. De overdrachtsbelasting is tijdelijk van zes naar twee procent verlaagd.
De ministerraad heeft op voorstel van minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en staatssecretaris Weekers van Financiën ingestemd met toezending aan de Tweede Kamer van de Woonvisie. Het kabinet heeft daarin geconstateerd dat daarin dat de bouw- en woningmarkt momenteel niet goed functioneren. Dat is versterkt door de financiële en economische crisis. Daardoor zijn de investeringen afgenomen en is de doorstroming sterk verminderd.
Daarom is er een heroverweging van het woonbeleid nodig. Hierbij kiest het kabinet voor de volgende uitgangspunten: meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen. Dit moet leiden tot een doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringsperspectief en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt.
Hiermee wil het kabinet het vertrouwen op de woningmarkt versterken en doorstroming voor huurders en kopers bevorderen. De overdrachtsbelasting gaat voor één jaar (in de periode van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012) omlaag van zes naar twee procent. Het moment van de juridische overdracht van de woning is daarbij bepalend.
De marktwerking op de huurmarkt verbetert, onder meer door het voor huurders gemakkelijker te maken een woning te kopen.
Het kabinet wil het eigenwoningbezit bevorderen omdat dit bijdraagt aan:
• Het opbouwen van eigen vermogen;
• De zelfredzaamheid van burgers;
• De leefbaarheid van buurten en wijken.
De lagere overdrachtsbelasting is zowel gunstig voor starters op de woningmarkt - bijvoorbeeld huurders die een woning willen kopen - als voor doorstromers, omdat die hun oude woning gemakkelijker kunnen verkopen. In combinatie met het handhaven van de hypotheekrenteaftrek zal de verlaging van de overdrachtsbelasting leiden tot een impuls voor de woningmarkt.
Maar voor welke onroerende zaken geldt dit nu:
De maatregel ziet uitsluitend op de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt geen verschil of de koper de woning zelf gaat bewonen of dat de koper de woning gaat verhuren aan een particulier.
De ondergrond en de tuin behoren tot de woning. Tot de woning behoren ook aanhorigheden zoals garages, schuren, serres, aan- en uitbouwen, tuinhekken en dergelijke die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning. Een garage die tot hetzelfde gebouwencomplex als de woning behoort, wordt ook tot de woning gerekend.
Ook als een woning tijdelijk leegstaat en wordt verkocht blijft de maatregel voor 2% van kracht. Tevens is de maatregel van 2% van toepassing op recreatiebungalows.
Als de onroerende zaak qua oppervlakte nagenoeg geheel (90% of meer) bestemd is voor bewoning, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het tarief van 2% worden toegepast.
Voor onroerende zaken die niet geheel zijn bestemd voor bewoning geldt het volgende:
Uitgangspunt is dat uitsluitend over de waarde van het deel dat voor particuliere bewoning is bestemd het tarief van 2 procent wordt toegepast.
Voorbeelden van onroerende zaken waar de 2% regeling niet voor geldt:
Niet als woning aan te merken gebouwen zijn in ieder geval:
• bedrijfsgebouwen en –ruimtes;
• afzonderlijke garageboxen;
• hotels/pensions;
• asielzoekerscentra;
• een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;
• internaten;
• grond bestemd voor woningbouw.
Voorbeeld 1:
U koopt een woning in het centrum van Nunspeet. De woning is alleen bestemd voor woongebruik. U valt onder de 2% regeling.
Voorbeeld 2:
U koopt een woning met een bedrijfshal, waarbij de oppervlakte van het perceel voor 50% is bestemd voor de woning en 50% voor de bedrijfshal. De koopsom zal in dit geval moeten worden gesplitst in een gedeelte voor het woonhuis en een gedeelte voor de bedrijfshal.
Over de woning dient dan 2% overdrachtsbelasting te worden betaald en over het overige 6% overdrachtsbelasting.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
woensdag 29 juni 2011
Groninger akte
Bij vastgoedtransacties wordt nog wel eens gebruik gemaakt van een ‘Groninger akte’. Wat houdt een dergelijke akte nu precies in.
In vroegere tijden was het in Groningen gebruikelijk om de koopprijs voor een onroerende zaak op 1 mei te betalen. Als de eigendomsoverdracht echter reeds daarvóór plaatsvond, moest veilig worden gesteld dat de verkoper de eigendom terugkreeg als er niet werd geleverd onder de ontbindende voorwaarde van niet-betaling.
Dat is nog altijd het principe van een ‘Groninger akte’: de overdracht vindt plaats ondanks het feit dat de koopprijs nog niet is betaald. In de akte van levering wordt daarom een ontbindende voorwaarde opgenomen.
Vrijstelling van overdrachtsbelasting
Er wordt nog steeds om fiscale redenen regelmatig gebruik gemaakt van een Groninger akte.
Stel dat iemand een pand heeft aangekocht en dat snel daarna weer doorverkoopt. Als de overdracht plaatsvindt binnen zes maanden daarna, hoeft er slechts overdrachtsbelasting over de meerprijs te worden betaald. De koper moet dan wel in staat zijn om binnen zes maanden de koopprijs op tafel te leggen. Bij een doorverkoop van een woning in het jaar 2011 is deze termijn tijdelijk opgerekt naar twaalf maanden.
Veronderstel nu eens dat de koper zijn financiering op ‘het uur U’ nog niet rond heeft en dus de koopprijs niet kan betalen. dan kan gebruik worden gemaakt van een Groninger akte: de akte van levering wordt toch (binnen zes maanden na de eerdere verkrijging) gepasseerd, maar in die akte wordt een (bij niet-vervulling) ontbindende voorwaarde opgenomen dat de koper de koopprijs alsnog op een bepaalde datum betaalt.
Twee voorbeelden
Voorbeeld 1. De koper betaalt keurig op tijd. De ontbindende voorwaarde is daarmee van de baan. Door de notaris wordt een akte van kwijting opgemaakt, waarin tevens wordt geconstateerd dat de ontbindende voorwaarde is uitgewerkt. Deze akte wordt ingeschreven het Kadaster.
Voorbeeld 2. De koper betaalt niet op de afgesproken datum. Dan gaat de ontbindende voorwaarde in vervulling en is de levering automatisch ontbonden. Gevolg daarvan is dat de eigendom van het pand ‘van rechtswege’ weer terugkeert bij de verkoper. Een actieve teruglevering is daarvoor niet nodig. Ook van deze eigendomsterugkeer wordt door de notaris een aantekening in het Kadaster gemaakt.
Faillissement koper
De koper, die voorwaardelijk eigenaar is, kan vóór de uiterste betaaldatum failliet gaan. Het object valt dan in de failliete boedel. Is dat voor de verkoper geen onaanvaard risico? Nee, dat is niet het geval.
Laten we ervan uitgaan dat de curator niet bereid of in staat is de koopprijs op de afgesproken datum te voldoen. Dit betekent dat voorbeeld 2 zich voordoet, waardoor het object automatisch weer in eigendom terugkeert bij de verkoper. De curator kan daar geen stokje voor steken.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
In vroegere tijden was het in Groningen gebruikelijk om de koopprijs voor een onroerende zaak op 1 mei te betalen. Als de eigendomsoverdracht echter reeds daarvóór plaatsvond, moest veilig worden gesteld dat de verkoper de eigendom terugkreeg als er niet werd geleverd onder de ontbindende voorwaarde van niet-betaling.
Dat is nog altijd het principe van een ‘Groninger akte’: de overdracht vindt plaats ondanks het feit dat de koopprijs nog niet is betaald. In de akte van levering wordt daarom een ontbindende voorwaarde opgenomen.
Vrijstelling van overdrachtsbelasting
Er wordt nog steeds om fiscale redenen regelmatig gebruik gemaakt van een Groninger akte.
Stel dat iemand een pand heeft aangekocht en dat snel daarna weer doorverkoopt. Als de overdracht plaatsvindt binnen zes maanden daarna, hoeft er slechts overdrachtsbelasting over de meerprijs te worden betaald. De koper moet dan wel in staat zijn om binnen zes maanden de koopprijs op tafel te leggen. Bij een doorverkoop van een woning in het jaar 2011 is deze termijn tijdelijk opgerekt naar twaalf maanden.
Veronderstel nu eens dat de koper zijn financiering op ‘het uur U’ nog niet rond heeft en dus de koopprijs niet kan betalen. dan kan gebruik worden gemaakt van een Groninger akte: de akte van levering wordt toch (binnen zes maanden na de eerdere verkrijging) gepasseerd, maar in die akte wordt een (bij niet-vervulling) ontbindende voorwaarde opgenomen dat de koper de koopprijs alsnog op een bepaalde datum betaalt.
Twee voorbeelden
Voorbeeld 1. De koper betaalt keurig op tijd. De ontbindende voorwaarde is daarmee van de baan. Door de notaris wordt een akte van kwijting opgemaakt, waarin tevens wordt geconstateerd dat de ontbindende voorwaarde is uitgewerkt. Deze akte wordt ingeschreven het Kadaster.
Voorbeeld 2. De koper betaalt niet op de afgesproken datum. Dan gaat de ontbindende voorwaarde in vervulling en is de levering automatisch ontbonden. Gevolg daarvan is dat de eigendom van het pand ‘van rechtswege’ weer terugkeert bij de verkoper. Een actieve teruglevering is daarvoor niet nodig. Ook van deze eigendomsterugkeer wordt door de notaris een aantekening in het Kadaster gemaakt.
Faillissement koper
De koper, die voorwaardelijk eigenaar is, kan vóór de uiterste betaaldatum failliet gaan. Het object valt dan in de failliete boedel. Is dat voor de verkoper geen onaanvaard risico? Nee, dat is niet het geval.
Laten we ervan uitgaan dat de curator niet bereid of in staat is de koopprijs op de afgesproken datum te voldoen. Dit betekent dat voorbeeld 2 zich voordoet, waardoor het object automatisch weer in eigendom terugkeert bij de verkoper. De curator kan daar geen stokje voor steken.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
dinsdag 31 mei 2011
Overdracht eigen woning aan kind(eren)
Veel mensen realiseren zich gelukkig dat wanneer er niets wordt geregeld, de belastingdienst meer belasting ontvangt dan nodig is. Om successierecht (vanaf 1 januari 2010 erf- en schenkbelasting) te besparen, zijn er vele mogelijkheden.
Één van de mogelijkheden is de overdracht van de eigen woning aan de kinderen.
Het is erg belangrijk om ook stil te staan bij handelingen uit het verleden. Geschonken
is geschonken, maar de belastingwetten wijzigen nogal eens en kunnen een interessante handeling uit het verleden wel eens alsnog oninteressant maken. De Wet erfbelasting is zo’n wet.
Nu overdragen?
Nu nog een woning onder voorbehoud van vruchtgebruik overdragen, zoals in het verleden veel is gebeurd heeft weinig zin meer. Wel zou de overdracht van de woning met een huurovereenkomst voor de ouders een optie kunnen zijn. De huurovereenkomst is op zich aantrekkelijk, omdat door huur te betalen er vermogensoverheveling van de ouders ten voordele van de kinderen plaatsvindt, waarover geen belasting verschuldigd is.
De huurbeschermingswet geeft de ouders wel een behoorlijke bescherming, maar
niet zo goed als het vruchtgebruik.
Wat als in het verleden de woning al is overgedragen met voorbehoud vruchtgebruik?
Wanneer iemand in het verleden de eigen woning aan de kinderen heeft overgedragen
onder voorbehoud van het levenslang recht van vruchtgebruik (of recht van gebruik en bewoning) en er daadwerkelijk wat betaald is aan de ouders, kan dit op de belasting in
mindering worden gebracht. Vaak is er niet of nauwelijks een betaling van kinderen aan de ouders geweest.
Vroeger was het zo dat de waardestijging van bijvoorbeeld 250.000,-- oude guldens
(als waarde destijds) naar een waarde nu van € 300.000,-- niet belast werd met erfbelasting. Dat maakte zo’n overdracht destijds interessant. Vanaf 1 januari 2010 is het zo dat de waarde op het moment van overlijden in de erfbelasting worden betrokken in plaats van de waarde ten tijde van de overdracht. Erg vervelend!
Wat kunt u nu nog doen om dat te voorkomen?
Er zijn daarvoor twee opties:
De ouders kopen het bloot eigendom van de woning terug of de ouders doen afstand van het vruchtgebruik, waardoor de kinderen het volle eigendom krijgen (met gelijktijdig afsluiten van een huurovereenkomst). In beide gevallen moet er wel 6 procent overdrachtsbelasting over de waarde van het bloot eigendom c.q. het vruchtgebruik worden betaald, maar de kinderen hebben nu de waardestijging wel verzilverd, vrij van erfbelasting.
Dit alles is vrij complexe materie, maar belasting besparen is nu eenmaal niet makkelijk, maar de moeite van onderzoeken zeker waard.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
Één van de mogelijkheden is de overdracht van de eigen woning aan de kinderen.
Het is erg belangrijk om ook stil te staan bij handelingen uit het verleden. Geschonken
is geschonken, maar de belastingwetten wijzigen nogal eens en kunnen een interessante handeling uit het verleden wel eens alsnog oninteressant maken. De Wet erfbelasting is zo’n wet.
Nu overdragen?
Nu nog een woning onder voorbehoud van vruchtgebruik overdragen, zoals in het verleden veel is gebeurd heeft weinig zin meer. Wel zou de overdracht van de woning met een huurovereenkomst voor de ouders een optie kunnen zijn. De huurovereenkomst is op zich aantrekkelijk, omdat door huur te betalen er vermogensoverheveling van de ouders ten voordele van de kinderen plaatsvindt, waarover geen belasting verschuldigd is.
De huurbeschermingswet geeft de ouders wel een behoorlijke bescherming, maar
niet zo goed als het vruchtgebruik.
Wat als in het verleden de woning al is overgedragen met voorbehoud vruchtgebruik?
Wanneer iemand in het verleden de eigen woning aan de kinderen heeft overgedragen
onder voorbehoud van het levenslang recht van vruchtgebruik (of recht van gebruik en bewoning) en er daadwerkelijk wat betaald is aan de ouders, kan dit op de belasting in
mindering worden gebracht. Vaak is er niet of nauwelijks een betaling van kinderen aan de ouders geweest.
Vroeger was het zo dat de waardestijging van bijvoorbeeld 250.000,-- oude guldens
(als waarde destijds) naar een waarde nu van € 300.000,-- niet belast werd met erfbelasting. Dat maakte zo’n overdracht destijds interessant. Vanaf 1 januari 2010 is het zo dat de waarde op het moment van overlijden in de erfbelasting worden betrokken in plaats van de waarde ten tijde van de overdracht. Erg vervelend!
Wat kunt u nu nog doen om dat te voorkomen?
Er zijn daarvoor twee opties:
De ouders kopen het bloot eigendom van de woning terug of de ouders doen afstand van het vruchtgebruik, waardoor de kinderen het volle eigendom krijgen (met gelijktijdig afsluiten van een huurovereenkomst). In beide gevallen moet er wel 6 procent overdrachtsbelasting over de waarde van het bloot eigendom c.q. het vruchtgebruik worden betaald, maar de kinderen hebben nu de waardestijging wel verzilverd, vrij van erfbelasting.
Dit alles is vrij complexe materie, maar belasting besparen is nu eenmaal niet makkelijk, maar de moeite van onderzoeken zeker waard.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
dinsdag 29 maart 2011
(Bodem)verontreiniging; verklaringen en garanties, bij bedrijfsmatig onroerend goed.
Bij de aan- en verkoop van onroerend goed in zijn algemeenheid is het opnemen van een aantal ‘standaardartikelen’ in de koopakte geregeld in de NVM koopakte.
De strekking van deze artikelen reikt niet verder dan verklaringen waarbij het verkoper wel of niet bekend is dat de onroerende zaak verontreiniging bevat, verkoper bekend is dat er wel of geen ondergrondse tanks voor de opslag van vloeistoffen aanwezig is of aan verkoper wel of niet bekend is of ten aanzien van de onroe¬rende zaak beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag.
De volgende situaties kunnen zich voordoen:
Verkoper is bekend met de aanwezigheid van bodemverontreiniging
Voor zover verkoper bekend is met verontreiniging heeft deze wel de wettelijke plicht dit te melden aan koper. Indien de verkoper nalaat de aanwezige verontreiniging te melden, kan hij aansprakelijk gesteld worden voor de kosten die voortvloeien aan de aanwezigheid en/of sanering van de verontreiniging. Wat overigens niet betekend dat koper geen onderzoeksplicht heeft. Indien verontreiniging redelijkerwijs te verwachten valt (denk aan voormalige stortplaats of aanwezigheid van (chemische)industrie) kan koper er niet zondermeer vanuit gaan dat indien verkoper niets vermeld deze automatisch aansprakelijk is. Uitgebreide jurisprudentie hieromtrent is beschikbaar. De consequenties van het al of niet opnemen van clausules in de koopakte kunnen dus divers en uiteenlopend zijn.
Verkoper is niet bekend met de aanwezigheid van bodemverontreiniging
Indien de verkoper niet bekend is met een verontreiniging of het vermoeden heeft van verontreiniging, kan deze volstaan met de mededeling ‘voor zover verkoper bekend’ of dat het ‘verkoper niet bekend is’ dat de bodem is verontreinigd. Koper moet er dan ook weer op bedacht zijn dat dit geen garantie is van het niet aanwezig zijn van verontreiniging en dat onderzoek meer zekerheid kan geven (onderzoeksplicht).
Het is dus verstandig de (on)bekendheid van de verkoper met de bodemverontreiniging in de koopovereenkomst op te nemen door middel van eerder genoemde clausules.
Naast de genoemde standaard artikelen zijn (aanvullende) clausules mogelijk bij het vastleggen van afspraken over aansprakelijkheid tussen partijen in verband met mogelijke bodemverontreiniging bij (ver)koop/(ver)huur van onroerende zaken. Gezien de mogelijke vergaande (financiële) consequenties als gevolg van de aanwezigheid van bodemverontreiniging, verdient het aanbeveling om zich goed te oriënteren voordat men een regeling over onderlinge aansprakelijkheid treft en zonodig deskundig advies in te winnen.
Zo kan verkoper naast het niet bekend zijn met verontreiniging, aansprakelijkheid uitsluiten of beperken of zelfs een garantie afgeven voor de afwezigheid van verontreiniging. Het geven van een garantie heeft echter verstrekkende gevolgen.
Als blijkt dat op het moment van leve¬ring ingevol¬ge de koopover¬een¬komst sprake is van ver¬ont¬reini¬ging die in de weg staat aan het overeengeko¬men gebruik, kan dat een te¬kort-koming in de nakoming van een verbinte¬nis van de verkoper opleveren.
Zelfs als vast¬staat dat de verkoper de ver¬ont¬reini¬ging niet (mede) heeft ver¬oor¬zaakt en hij niet van de ver¬ont¬rei¬niging op de hoogte had kunnen zijn, kan hij uit hoofde van schen-ding van zijn garantie¬ver¬bintenis tot scha¬dever¬goe¬ding worden aange¬spro¬ken.
Gezien de verstrekkende gevolgen, wordt een garan¬tie in de praktijk vaak aan een bepaalde termijn gebon¬den. Het ver¬strek¬ken van een tijdelijke garan¬tie kan echter tevens een beper¬king van de aanspra¬ke¬lijk¬heid tot doel hebben. Als het de bedoe¬ling is om door middel van de garantie¬termijn tevens de aanspra¬ke¬lijkheid te beperken is het raad¬zaam dit met zoveel woorden in de overeenkomst te vermel¬den.
Beter nog is om op voorhand een (verkennend) bodemonderzoek volgens NEN 5740 te laten verrichten en het zogenaamde restrisico uit te sluiten middels een clausule in de koopovereenkomst. Alleen op deze manier voorkomt u onduidelijkheid en aansprakelijkheidstelling door de koper.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
De strekking van deze artikelen reikt niet verder dan verklaringen waarbij het verkoper wel of niet bekend is dat de onroerende zaak verontreiniging bevat, verkoper bekend is dat er wel of geen ondergrondse tanks voor de opslag van vloeistoffen aanwezig is of aan verkoper wel of niet bekend is of ten aanzien van de onroe¬rende zaak beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag.
De volgende situaties kunnen zich voordoen:
Verkoper is bekend met de aanwezigheid van bodemverontreiniging
Voor zover verkoper bekend is met verontreiniging heeft deze wel de wettelijke plicht dit te melden aan koper. Indien de verkoper nalaat de aanwezige verontreiniging te melden, kan hij aansprakelijk gesteld worden voor de kosten die voortvloeien aan de aanwezigheid en/of sanering van de verontreiniging. Wat overigens niet betekend dat koper geen onderzoeksplicht heeft. Indien verontreiniging redelijkerwijs te verwachten valt (denk aan voormalige stortplaats of aanwezigheid van (chemische)industrie) kan koper er niet zondermeer vanuit gaan dat indien verkoper niets vermeld deze automatisch aansprakelijk is. Uitgebreide jurisprudentie hieromtrent is beschikbaar. De consequenties van het al of niet opnemen van clausules in de koopakte kunnen dus divers en uiteenlopend zijn.
Verkoper is niet bekend met de aanwezigheid van bodemverontreiniging
Indien de verkoper niet bekend is met een verontreiniging of het vermoeden heeft van verontreiniging, kan deze volstaan met de mededeling ‘voor zover verkoper bekend’ of dat het ‘verkoper niet bekend is’ dat de bodem is verontreinigd. Koper moet er dan ook weer op bedacht zijn dat dit geen garantie is van het niet aanwezig zijn van verontreiniging en dat onderzoek meer zekerheid kan geven (onderzoeksplicht).
Het is dus verstandig de (on)bekendheid van de verkoper met de bodemverontreiniging in de koopovereenkomst op te nemen door middel van eerder genoemde clausules.
Naast de genoemde standaard artikelen zijn (aanvullende) clausules mogelijk bij het vastleggen van afspraken over aansprakelijkheid tussen partijen in verband met mogelijke bodemverontreiniging bij (ver)koop/(ver)huur van onroerende zaken. Gezien de mogelijke vergaande (financiële) consequenties als gevolg van de aanwezigheid van bodemverontreiniging, verdient het aanbeveling om zich goed te oriënteren voordat men een regeling over onderlinge aansprakelijkheid treft en zonodig deskundig advies in te winnen.
Zo kan verkoper naast het niet bekend zijn met verontreiniging, aansprakelijkheid uitsluiten of beperken of zelfs een garantie afgeven voor de afwezigheid van verontreiniging. Het geven van een garantie heeft echter verstrekkende gevolgen.
Als blijkt dat op het moment van leve¬ring ingevol¬ge de koopover¬een¬komst sprake is van ver¬ont¬reini¬ging die in de weg staat aan het overeengeko¬men gebruik, kan dat een te¬kort-koming in de nakoming van een verbinte¬nis van de verkoper opleveren.
Zelfs als vast¬staat dat de verkoper de ver¬ont¬reini¬ging niet (mede) heeft ver¬oor¬zaakt en hij niet van de ver¬ont¬rei¬niging op de hoogte had kunnen zijn, kan hij uit hoofde van schen-ding van zijn garantie¬ver¬bintenis tot scha¬dever¬goe¬ding worden aange¬spro¬ken.
Gezien de verstrekkende gevolgen, wordt een garan¬tie in de praktijk vaak aan een bepaalde termijn gebon¬den. Het ver¬strek¬ken van een tijdelijke garan¬tie kan echter tevens een beper¬king van de aanspra¬ke¬lijk¬heid tot doel hebben. Als het de bedoe¬ling is om door middel van de garantie¬termijn tevens de aanspra¬ke¬lijkheid te beperken is het raad¬zaam dit met zoveel woorden in de overeenkomst te vermel¬den.
Beter nog is om op voorhand een (verkennend) bodemonderzoek volgens NEN 5740 te laten verrichten en het zogenaamde restrisico uit te sluiten middels een clausule in de koopovereenkomst. Alleen op deze manier voorkomt u onduidelijkheid en aansprakelijkheidstelling door de koper.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
maandag 21 februari 2011
WOZ-waarde
Eind januari, begin februari 2011 hebben alle huiseigenaren de WOZ-waardebeschikking ontvangen. Voor veel eigenaren geeft dit aanleiding tot discussie. Is de WOZ-waarde zoals u had verwacht of is deze toch hoger of lager uitgevallen. In deze column wil ik één en ander uiteenzetten omtrent het gehele WOZ gebeuren.
In de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is geregeld dat gemeenten jaarlijks de waarde van onroerende zaken vaststellen. Deze waarde wordt de WOZ-waarde genoemd. Onroerende zaken zijn bijvoorbeeld woningen, bedrijfspanden maar ook percelen grond, scholen en campings.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald? De WOZ-waarde van het jaar 2011 is de prijs die de eigenaar van de onroerende zaak zou krijgen bij verkoop op de peildatum 1 januari 2010. Wel wordt daarbij uitgegaan van de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2011.
Bij de WOZ-waarde wordt altijd uitgegaan dat het eigendom van de onroerende zaak ‘vrij en zonder beperkingen’ kan worden overgedragen. In veel gevallen is dit niet de feitelijke situatie. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan factoren die de waarde drukken, waaronder erfpachtgrond, een huursituatie of een recht van opstal. Bij de waardering wordt er van uitgegaan dat de panden op eigen grond staan, niet zijn verhuurd of geen recht is gevestigd. Als de eigenaar in de feitelijke situatie tot verkoop zou overgaan, kan de hoogte van de WOZ-waarde in de praktijk niet worden gerealiseerd.
De WOZ-waarde wordt voor woningen onder meer vastgesteld aan de hand van de verkoopprijzen van soortgelijke woningen in de buurt. De verwachting is dan ook dat de WOZ-waarde lager zou uitvallen dan vorig jaar. In veel gevallen is ook zo.
De WOZ-waarde kunt u vinden op de belastingaanslag Onroerende Zaakbelasting (OZB), die u in januari of februari 2011 van uw gemeente heeft ontvangen. Op deze belastingaanslag staat dus tevens de WOZ-beschikking. Ook staat op deze aanslag het rioolrecht en de afvalstoffenheffing.
Niet alleen de gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor het berekenen van de verschuldigde onroerende zaakbelasting (OZB).
Ook andere overheden gebruiken deze waarde voor de belastingheffing.
Bij de Belastingdienst wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de berekening van het eigenwoningforfait bij een ‘eigen woning’ (uw hoofdverblijf). Ook wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de vermogensrendementsheffing in de aangifte inkomstenbelasting (box 3). Indien er sprake is van huur of erfpacht, werkt dat in dit geval wel waardedrukkend. Ook wordt de WOZ-waarde sinds 2010 gebruikt voor de berekening van de successierechten.
Tevens voor één van de heffingen van uw waterschap, namelijk voor het berekenen van de ‘watersysteemheffing gebouwd’.
Als u twijfelt over de juistheid van uw WOZ-waarde, kan het verstandig zijn om bezwaar te maken. Bezwaar tegen uw WOZ-beschikking moet u binnen zes weken na de dagtekening indienen bij uw gemeente. Als deze termijn is verstreken, staat de waarde van uw pand of bedrijf voor een jaar vast en is er geen bezwaar meer mogelijk. Ook dient u rekening te houden met de minimale drempel voor het indienen van een bezwaarschrift. Deze drempel bestaat uit een percentage van de WOZ-waarde, waarop de waarde minimaal moet afwijken. Voldoet u hier niet aan dan wordt uw aanvraag niet behandeld. Bekijk voor de drempel eventueel de site van uw gemeente.
Bij het maken van een bezwaar, is het verstandig om het taxatieverslag van uw onroerende zaak op te vragen. Het taxatieverslag geeft aan waar de gemeente uw WOZ-waarde op heeft gebaseerd. Het bezwaar dient u goed te onderbouwen. Een onderbouwing zou kunnen zijn, dat de gebruikte referentiepanden niet goed vergelijkbaar zijn door bijvoorbeeld ligging, de staat van onderhoud, overlast of een afwijkende grootte.
Natuurlijk kunt u een deskundige, bijvoorbeeld een makelaar of jurist, inschakelen voor het maken van een goed onderbouwd bezwaarschrift. Hiervoor heeft de wetgever bepaald dat als er kosten gemaakt worden bij het indienen van een WOZ-bezwaarschrift, u een vergoeding van de kosten kunt vragen aan de gemeente. Het gaat dan wel om kosten die gemaakt zijn voor inhuur van derden. Dit dient u wel in uw bezwaarschrift aan te geven.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
In de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is geregeld dat gemeenten jaarlijks de waarde van onroerende zaken vaststellen. Deze waarde wordt de WOZ-waarde genoemd. Onroerende zaken zijn bijvoorbeeld woningen, bedrijfspanden maar ook percelen grond, scholen en campings.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald? De WOZ-waarde van het jaar 2011 is de prijs die de eigenaar van de onroerende zaak zou krijgen bij verkoop op de peildatum 1 januari 2010. Wel wordt daarbij uitgegaan van de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2011.
Bij de WOZ-waarde wordt altijd uitgegaan dat het eigendom van de onroerende zaak ‘vrij en zonder beperkingen’ kan worden overgedragen. In veel gevallen is dit niet de feitelijke situatie. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan factoren die de waarde drukken, waaronder erfpachtgrond, een huursituatie of een recht van opstal. Bij de waardering wordt er van uitgegaan dat de panden op eigen grond staan, niet zijn verhuurd of geen recht is gevestigd. Als de eigenaar in de feitelijke situatie tot verkoop zou overgaan, kan de hoogte van de WOZ-waarde in de praktijk niet worden gerealiseerd.
De WOZ-waarde wordt voor woningen onder meer vastgesteld aan de hand van de verkoopprijzen van soortgelijke woningen in de buurt. De verwachting is dan ook dat de WOZ-waarde lager zou uitvallen dan vorig jaar. In veel gevallen is ook zo.
De WOZ-waarde kunt u vinden op de belastingaanslag Onroerende Zaakbelasting (OZB), die u in januari of februari 2011 van uw gemeente heeft ontvangen. Op deze belastingaanslag staat dus tevens de WOZ-beschikking. Ook staat op deze aanslag het rioolrecht en de afvalstoffenheffing.
Niet alleen de gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor het berekenen van de verschuldigde onroerende zaakbelasting (OZB).
Ook andere overheden gebruiken deze waarde voor de belastingheffing.
Bij de Belastingdienst wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de berekening van het eigenwoningforfait bij een ‘eigen woning’ (uw hoofdverblijf). Ook wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de vermogensrendementsheffing in de aangifte inkomstenbelasting (box 3). Indien er sprake is van huur of erfpacht, werkt dat in dit geval wel waardedrukkend. Ook wordt de WOZ-waarde sinds 2010 gebruikt voor de berekening van de successierechten.
Tevens voor één van de heffingen van uw waterschap, namelijk voor het berekenen van de ‘watersysteemheffing gebouwd’.
Als u twijfelt over de juistheid van uw WOZ-waarde, kan het verstandig zijn om bezwaar te maken. Bezwaar tegen uw WOZ-beschikking moet u binnen zes weken na de dagtekening indienen bij uw gemeente. Als deze termijn is verstreken, staat de waarde van uw pand of bedrijf voor een jaar vast en is er geen bezwaar meer mogelijk. Ook dient u rekening te houden met de minimale drempel voor het indienen van een bezwaarschrift. Deze drempel bestaat uit een percentage van de WOZ-waarde, waarop de waarde minimaal moet afwijken. Voldoet u hier niet aan dan wordt uw aanvraag niet behandeld. Bekijk voor de drempel eventueel de site van uw gemeente.
Bij het maken van een bezwaar, is het verstandig om het taxatieverslag van uw onroerende zaak op te vragen. Het taxatieverslag geeft aan waar de gemeente uw WOZ-waarde op heeft gebaseerd. Het bezwaar dient u goed te onderbouwen. Een onderbouwing zou kunnen zijn, dat de gebruikte referentiepanden niet goed vergelijkbaar zijn door bijvoorbeeld ligging, de staat van onderhoud, overlast of een afwijkende grootte.
Natuurlijk kunt u een deskundige, bijvoorbeeld een makelaar of jurist, inschakelen voor het maken van een goed onderbouwd bezwaarschrift. Hiervoor heeft de wetgever bepaald dat als er kosten gemaakt worden bij het indienen van een WOZ-bezwaarschrift, u een vergoeding van de kosten kunt vragen aan de gemeente. Het gaat dan wel om kosten die gemaakt zijn voor inhuur van derden. Dit dient u wel in uw bezwaarschrift aan te geven.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
dinsdag 18 januari 2011
Welkom bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars
Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars is uw actieve NVM-makelaar op de onroerend goed markt. Wij hebben een jong en enthousiast team van bekwame mensen, waaronder diverse beëdigde makelaars. Ons kantoor is centraal gelegen nabij het centrum aan een doorgaande weg met eigen parkeergelegenheid voor de deur. Wij bemiddelen bij aan- en verkoop, huur en verhuur van woningen en bedrijfsonroerend goed. Tevens verkopen wij nieuwbouwprojecten en verzorgen wij taxaties met de juiste waardebepaling van uw woning of bedrijfspand. De jarenlange ervaring, deskundigheid, gedegen kennis van de plaatselijke markt, onafhankelijkheid en servicegerichtheid waarborgen de kwaliteit die u van onze diensten verwacht.
Ons kantoor is aangesloten bij de grootste makelaarsvereniging van Nederland, de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), hetgeen naast de voordelen die een samenwerkingsverband van verschillende makelaars met zich meebrengt, tevens een hoge kwaliteit waarborgt. Tevens hebben alle NVM-makelaars het alleenrecht om het onroerend goed aanbod op de grootste en meest bezochte woningsite www.funda.nl te plaatsen. De uitvoering van onze dagelijkse werkzaamheden voldoet uiteraard aan de strenge regels die de NVM hieraan stelt.Laat uw keuze vallen op een gespecialiseerd en vakkundig makelaarskantoor, dat veel waarde hecht aan een persoonlijke benadering. U bent bij ons aan het goede adres! Kom eens vrijblijvend bij ons binnen voor meer informatie of een oriënterend gesprek.
Ons kantoor is aangesloten bij de grootste makelaarsvereniging van Nederland, de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), hetgeen naast de voordelen die een samenwerkingsverband van verschillende makelaars met zich meebrengt, tevens een hoge kwaliteit waarborgt. Tevens hebben alle NVM-makelaars het alleenrecht om het onroerend goed aanbod op de grootste en meest bezochte woningsite www.funda.nl te plaatsen. De uitvoering van onze dagelijkse werkzaamheden voldoet uiteraard aan de strenge regels die de NVM hieraan stelt.Laat uw keuze vallen op een gespecialiseerd en vakkundig makelaarskantoor, dat veel waarde hecht aan een persoonlijke benadering. U bent bij ons aan het goede adres! Kom eens vrijblijvend bij ons binnen voor meer informatie of een oriënterend gesprek.
Abonneren op:
Posts (Atom)
