Wanneer
je een appartement koopt, dan word je eigenlijk eigenaar van een deel van het
appartementsgebouw. Samen met andere eigenaren ben je verantwoordelijk voor het
onderhoud van het hele gebouw. Dit wordt geregeld door een Vereniging van
Eigenaren (VvE), waar je automatisch lid van wordt.
Na onderzoek is gebleken dat een derde van de VvE’s slecht tot matig functioneert. Ze zijn niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, reserveren te weinig of hebben geen onderhoudsplan. Dat leidt tot verval van het onroerend goed. Daarom staat er een wetswijziging op stapel die naar verwachting ingaat per 1 januari 2018.
Wat verandert er?
De VvE’s zijn op dit moment al verplicht om een reservefonds voor groot onderhoud aan te houden. Bij groot onderhoud kunt u bijvoorbeeld denken aan onderhoud aan de gevel, het dak of de liften. Duurzaamheidsmaatregelen zoals vloer- of dakisolatie vallen hier ook onder.
Maar doordat er niet in de wet staat hoeveel er gereserveerd moet worden, zijn er veel VvE’s met een lege spaarpot, die feitelijk dan toch voldoen aan de wet.
Na onderzoek is gebleken dat een derde van de VvE’s slecht tot matig functioneert. Ze zijn niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, reserveren te weinig of hebben geen onderhoudsplan. Dat leidt tot verval van het onroerend goed. Daarom staat er een wetswijziging op stapel die naar verwachting ingaat per 1 januari 2018.
Wat verandert er?
De VvE’s zijn op dit moment al verplicht om een reservefonds voor groot onderhoud aan te houden. Bij groot onderhoud kunt u bijvoorbeeld denken aan onderhoud aan de gevel, het dak of de liften. Duurzaamheidsmaatregelen zoals vloer- of dakisolatie vallen hier ook onder.
Maar doordat er niet in de wet staat hoeveel er gereserveerd moet worden, zijn er veel VvE’s met een lege spaarpot, die feitelijk dan toch voldoen aan de wet.
Per 1 januari 2018 verplicht de
wetgever de VvE’s om daadwerkelijk genoeg geld in het reservefonds te hebben en
hiervoor jaarlijkse een verplichte minimale reservering te doen. Hier dienen de
leden van de VvE gezamenlijk voor te zorgen. Voor de VvE bestaan er dan twee
mogelijkheden:
1. Meerjaren onderhoudsplan (MJOP)
Een meerjarig onderhoudsplan is de beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen. Hierin staat welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen wanneer moet plaatsvinden in een minimale periode van 10 jaar. Ook de kosten hiervan staan hierin vastgelegd. Zo weet de VvE hoeveel er maandelijks gereserveerd moet worden om het te kunnen betalen.
Een meerjarig onderhoudsplan is de beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen. Hierin staat welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen wanneer moet plaatsvinden in een minimale periode van 10 jaar. Ook de kosten hiervan staan hierin vastgelegd. Zo weet de VvE hoeveel er maandelijks gereserveerd moet worden om het te kunnen betalen.
2. Minimale reservering
herbouwwaarde gebouw
Wanneer er geen MJOP is, kan de VvE ervoor kiezen om jaarlijks minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde (staat vermeld in de gebouw- en opstalverzekering) te reserveren.
Lening
In de nieuwe wet staat ook expliciet dat VvE’s geld mogen lenen. Elke eigenaar is dan alleen aansprakelijk voor zijn eigen aandeel van de lening binnen de VvE. Bij verkoop van een appartement gaat de aansprakelijkheid en het deel van de lening van het VvE-lid over naar de nieuwe eigenaar.
Verplichting tot onderhoud
Tijdens de periodieke Algemene ledenvergadering (ALV) worden alle lopende zaken, en straks dus ook met MJOP of de minimale reservering, besproken met alle VvE-leden. Het verdient dus aanbeveling om bij de vergaderingen aanwezig te zijn.
Wanneer er geen MJOP is, kan de VvE ervoor kiezen om jaarlijks minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde (staat vermeld in de gebouw- en opstalverzekering) te reserveren.
Lening
In de nieuwe wet staat ook expliciet dat VvE’s geld mogen lenen. Elke eigenaar is dan alleen aansprakelijk voor zijn eigen aandeel van de lening binnen de VvE. Bij verkoop van een appartement gaat de aansprakelijkheid en het deel van de lening van het VvE-lid over naar de nieuwe eigenaar.
Verplichting tot onderhoud
Tijdens de periodieke Algemene ledenvergadering (ALV) worden alle lopende zaken, en straks dus ook met MJOP of de minimale reservering, besproken met alle VvE-leden. Het verdient dus aanbeveling om bij de vergaderingen aanwezig te zijn.
Maar de
verantwoordelijkheid van een voldoende gevulde kas blijft uiteindelijk bij alle eigenaren. Bij achterstallig
onderhoud kan de gemeente een VvE-vergadering bijeenroepen en voorstellen doen
voor verbeteringen aan het onderhoud. In ernstige gevallen kan de gemeente de
VvE verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en deze uit te voeren.
Tip: Houd bij de aankoop van een
appartement dus altijd rekening met de maandelijkse bijdrage aan de VvE en laat
u zoveel mogelijk informeren over de actuele stand van zaken van de financiën
van de VvE.
Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
