Voor de wijze van huuropzegging van huurcontracten is de wetgeving toch erg duidelijk. De huuropzegging dient schriftelijk en voor een bepaalde datum te worden gedaan. Het is vaste rechtspraak dat de huur niet eindigt door een te late opzegging. Maar soms is alles dan net even anders. Wat speelde er laatst?
Het staat er toch. Zowel in huurcontracten als in de wet staat duidelijk dat een huuropzegging schriftelijk moet gebeuren en dat daarbij rekening moet worden gehouden met een opzegtermijn.
Een opzegging die zelfs maar een dag te laat is gedaan, doet de huur niet eindigen. Het is de verantwoordelijkheid van degene die de huur opzegt – vaak de huurder – om die tijdig en op de juiste manier te doen. Daar is de rechtspraak altijd heel duidelijk over geweest.
Toch niet zo zwart wit
Hoe logisch het voorgaande ook klinkt en hoe zeer de rechtszekerheid hierbij gebaat is, enige tijd geleden heeft de Rechtbank Oost-Brabant, 21.04.2014 (RBOBR:2014:17690), een uitspraak gedaan waardoor de huur toch eindigde ondanks een te late opzegging.
De zaak van een grote winkelketen
Het hoeft niet altijd zo goedkoop. Een grote winkelketen wilde de huur opzeggen van een afhaalmagazijn dat zij huurde. De winkelketen wilde dit magazijn alleen maar opzeggen als zij voor de andere locatie die ze op het oog had, een lagere huur zou moeten gaan betalen dan de huur die ze nu op de huidige locatie betaalde.
Aangezien over de nieuwe locatie maar geen duidelijkheid kwam, liet de officiële huuropzegging van de winkelketen lang op zich wachten.
Als de winkelketen dan uiteindelijk voor de andere locatie kiest en de huur opzegt, stelt de verhuurder dat deze opzegging twee maanden te laat is gedaan en dat de huur dus gewoon doorloopt. Hierover is het huurcontract tussen partijen immers duidelijk.
De huuropzegging was allang bekend!
De winkelketen stelt dat zij al ruim een jaar eerder in een bespreking heeft aangegeven dat zij koos voor een andere locatie en de huur wilde beëindigen. Volgens de winkelketen is het dan ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid om nu vast te houden aan het huurcontract.
De uitspraak
De rechter biedt de winkelketen de mogelijkheid om te bewijzen dat zij inderdaad in die bespreking heeft aangegeven de huur te willen beëindigen. In deze bewijsopdracht slaagt de winkelketen niet, waardoor de rechter oordeelt dat de huur inderdaad niet is geëindigd.
Wat is er nu dan anders? Hoewel de uitkomst van deze procedure in lijn ligt met eerdere rechtspraak, is er toch een belangrijk verschil. Want wat was er gebeurd als de winkelketen wel in het bewijs was geslaagd? Het lijkt logisch dat de rechter dan had geoordeeld dat de huur toch was geëindigd, ondanks de te late schriftelijke opzegging. Immers, waarom zou de rechter anders een bewijsopdracht aan de winkelketen geven?
Tip Wees er als verhuurder van bewust dat de huur ook kan eindigen als de opzeggingsbrief maanden te laat binnenkomt. Als de huurder in een bespreking ooit heeft geroepen dat hij de huur wil beëindigen en hiervan zijn bijvoorbeeld notulen gemaakt, dan zal de huurder slagen in het bewijs. Als verhuurder kunt u dit voorkomen door in datzelfde overleg en in diezelfde notulen te vermelden dat u toch echt eerst een schriftelijke opzegging wilt zien.
Let op Hetzelfde geldt voor een opzegging per e-mail. Hoewel dit naar de letter van de wet geen schriftelijke opzegging is, heeft de rechter bepaald dat dit toch geldig is.
Hanneke van Zalk
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
