Binnenkort
vallen de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) weer op de mat. Waar moet u
op letten als een bedrijfspand (gedeeltelijk) leegstaat? Hoe kunt u onder de
gebruikersaanslag OZB uitkomen?
Geen gebruikersaanslag OZB? Voor de aanslagoplegging is de situatie op 1 januari 2017 doorslaggevend. De gemeente moet vaststellen of er op 1 januari 2017 sprake was van (gedeeltelijke) leegstand. Zo ja, dan mag de gemeente in beginsel geen gebruikersaanslag OZB opleggen aan de eigenaar/verhuurder van het bedrijfspand.
Tip. Als er op 2 januari 2017 weer sprake is van verhuur, dan mag er nog steeds geen gebruikersaanslag worden opgelegd.
Let op. Voor het eigenaarsgedeelte OZB wordt altijd een aanslag opgelegd aan de eigenaar van het bedrijfspand. Deze dient u ongeacht het gebruik te betalen.
Oogmerk van de eigenaar. Niet elke leegstand heeft echter tot gevolg dat er geen gebruikersaanslag mag worden opgelegd. Er moet gekeken worden naar het oogmerk van de eigenaar/verhuurder. Belangrijke vragen hierbij zijn of het pand (gedeeltelijk) leegstaat met als doel weer te worden verhuurd en of de eigenaar de leegstaande ruimte in de nabije toekomst zelf weer wil gaan gebruiken. In het laatste geval kan de gemeente rechtmatig een gebruikersaanslag OZB opleggen.
WOZ-objectafbakening
Gedeeltelijke leegstand. Daarnaast speelt de WOZ-objectafbakening een belangrijke rol. De gemeente mag bij leegstand geen gebruikersaanslag opleggen als het WOZ-object voor 100% leegstaat. Let op. Als er slechts een gedeelte van het WOZ-object leegstaat, kan er alsnog een gebruikersaanslag worden opgelegd (ook voor het leegstaande deel).
Afzonderlijk WOZ-object. Bij gedeeltelijke leegstand is het dus zaak om de gemeente ervan te overtuigen dat het leegstaande deel een afzonderlijk WOZ-object vormt. Hierbij is het van belang dat dit deel beschikt over elementaire voorzieningen, zoals een eigen toilet, en dat dit deel zelfstandig afsluitbaar is.
Herkwalificatie van een pand
Van niet-woning naar woning. Een andere mogelijkheid om onder de gebruikersaanslag OZB uit te komen, is door een herkwalificatie van het pand van een niet-woning naar een woning. Eigenaren van woningen krijgen namelijk slechts een eigenarenaanslag. Daarnaast geldt er een lager tarief voor de eigenarenaanslag. Let op. De eigenaar moet dan aannemelijk maken dat er op 1 januari 2017 sprake is van een woning. Het pand zal dan wel moeten dienen tot woning, waar elementaire voorzieningen nodig zullen zijn, zoals een douche, een toilet en een keuken.
Aanslag goed controleren
Bij de aanslagoplegging maakt de gemeente gebruik van een geautomatiseerd systeem. Dit betekent dat een gemeente dikwijls geen rekening houdt met een leegstand en dus gewoon een gebruikersaanslag OZB oplegt. U moet daarom uw aanslagen altijd goed controleren.
Bezwaar maken.
U moet tijdig bezwaar indienen tegen de aanslag als in uw optiek:
Geen gebruikersaanslag OZB? Voor de aanslagoplegging is de situatie op 1 januari 2017 doorslaggevend. De gemeente moet vaststellen of er op 1 januari 2017 sprake was van (gedeeltelijke) leegstand. Zo ja, dan mag de gemeente in beginsel geen gebruikersaanslag OZB opleggen aan de eigenaar/verhuurder van het bedrijfspand.
Tip. Als er op 2 januari 2017 weer sprake is van verhuur, dan mag er nog steeds geen gebruikersaanslag worden opgelegd.
Let op. Voor het eigenaarsgedeelte OZB wordt altijd een aanslag opgelegd aan de eigenaar van het bedrijfspand. Deze dient u ongeacht het gebruik te betalen.
Oogmerk van de eigenaar. Niet elke leegstand heeft echter tot gevolg dat er geen gebruikersaanslag mag worden opgelegd. Er moet gekeken worden naar het oogmerk van de eigenaar/verhuurder. Belangrijke vragen hierbij zijn of het pand (gedeeltelijk) leegstaat met als doel weer te worden verhuurd en of de eigenaar de leegstaande ruimte in de nabije toekomst zelf weer wil gaan gebruiken. In het laatste geval kan de gemeente rechtmatig een gebruikersaanslag OZB opleggen.
WOZ-objectafbakening
Gedeeltelijke leegstand. Daarnaast speelt de WOZ-objectafbakening een belangrijke rol. De gemeente mag bij leegstand geen gebruikersaanslag opleggen als het WOZ-object voor 100% leegstaat. Let op. Als er slechts een gedeelte van het WOZ-object leegstaat, kan er alsnog een gebruikersaanslag worden opgelegd (ook voor het leegstaande deel).
Afzonderlijk WOZ-object. Bij gedeeltelijke leegstand is het dus zaak om de gemeente ervan te overtuigen dat het leegstaande deel een afzonderlijk WOZ-object vormt. Hierbij is het van belang dat dit deel beschikt over elementaire voorzieningen, zoals een eigen toilet, en dat dit deel zelfstandig afsluitbaar is.
Herkwalificatie van een pand
Van niet-woning naar woning. Een andere mogelijkheid om onder de gebruikersaanslag OZB uit te komen, is door een herkwalificatie van het pand van een niet-woning naar een woning. Eigenaren van woningen krijgen namelijk slechts een eigenarenaanslag. Daarnaast geldt er een lager tarief voor de eigenarenaanslag. Let op. De eigenaar moet dan aannemelijk maken dat er op 1 januari 2017 sprake is van een woning. Het pand zal dan wel moeten dienen tot woning, waar elementaire voorzieningen nodig zullen zijn, zoals een douche, een toilet en een keuken.
Aanslag goed controleren
Bij de aanslagoplegging maakt de gemeente gebruik van een geautomatiseerd systeem. Dit betekent dat een gemeente dikwijls geen rekening houdt met een leegstand en dus gewoon een gebruikersaanslag OZB oplegt. U moet daarom uw aanslagen altijd goed controleren.
Bezwaar maken.
U moet tijdig bezwaar indienen tegen de aanslag als in uw optiek:
·
De gebruikersaanslag OZB vanwege leegstand moet
vervallen;
·
Het leegstaande deel van het pand een
afzonderlijk WOZ-object vormt; of
·
Het object voortaan als woning moet worden
aangemerkt.
Dit
moet binnen zes weken na dagtekening van het aanslagbiljet. Nodig eventueel de
gemeente uit voor een bezichtiging van het pand.
Bron: Tips & Advies Vastgoed
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
