Eind januari, begin februari valt bij alle huiseigenaren de WOZ-waardebeschikking op de deurmat. Voor veel eigenaren geeft dit aanleiding tot discussie. Is de WOZ-waarde zoals u had verwacht of is deze toch hoger of lager uitgevallen. Gelet op de marktomstandigheden, zal de verwachting voor de meesten van u zijn dat de WOZ-waarde lager uitvalt dan vorig jaar.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
In de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is geregeld dat gemeenten jaarlijks de waarde van onroerende zaken vaststellen. Deze waarde wordt de WOZ-waarde genoemd. Onroerende zaken zijn bijvoorbeeld woningen, maar ook bedrijfspanden, percelen grond, scholen en campings.
Bijzonder is dat de WOZ-waarde eigenlijk een jaar achter loopt. De WOZ-waarde van het jaar 2012 is de prijs die de eigenaar van de onroerende zaak zou krijgen bij verkoop op peildatum 1 januari 2011. Verrassend daarbij is dat daarbij wel weer wordt uitgegaan van de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2012.
Ook wordt er bij de WOZ-waarde altijd uitgegaan dat het eigendom van de onroerende zaak ‘vrij en zonder beperkingen’ kan worden overgedragen. Dit betekent bijvoorbeeld dat er altijd wordt uitgegaan dat de panden op eigen grond staan, niet verhuurd zijn of dat er op de panden geen rechten zijn gevestigd. In veel gevallen is dit dus niet de feitelijke situatie. Hierbij kunt u denken aan waardedrukkende factoren, waaronder erfpachtgrond, een huursituatie of een recht van opstal. Als de eigenaar in de feitelijke situatie tot verkoop zou overgaan, kan de hoogte van de WOZ-waarde in de praktijk dus niet worden gerealiseerd.
De WOZ-waarde wordt voor woningen onder meer vastgesteld aan de hand van de verkoopprijzen van soortgelijke woningen in de buurt, die verkocht zijn 3 maanden voor of na de peildatum van 1 januari 2011.
Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt?
De WOZ-waarde kunt u vinden op de belastingaanslag Onroerende Zaakbelasting (OZB), die u begin 2012 van uw gemeente zal ontvangen. Op deze belastingaanslag staat dus tevens de WOZ-beschikking. Ook staat op deze aanslag het rioolrecht en de afvalstoffenheffing.
Niet alleen de gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor het berekenen van de verschuldigde onroerende zaakbelasting (OZB).
Ook andere overheden gebruiken deze waarde voor de belastingheffing.
Bij de Belastingdienst wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de berekening van het eigenwoningforfait bij een ‘eigen woning’ (uw hoofdverblijf). Ook wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de vermogensrendementsheffing in de aangifte inkomstenbelasting (box 3). Indien er sprake is van huur of erfpacht, dan werkt de WOZ-waarde in dit geval wel waardedrukkend. Ook wordt de WOZ-waarde sinds 2010 gebruikt voor de berekening van de successierechten.
Tevens voor één van de heffingen van uw waterschap, namelijk voor het berekenen van de ‘watersysteemheffing gebouwd’.
Bezwaar maken tegen uw WOZ-beschikking
Als u twijfelt over de juistheid van uw WOZ-waarde, kan het verstandig zijn om bezwaar te maken. Bezwaar tegen uw WOZ-beschikking moet u binnen zes weken na de dagtekening indienen bij uw gemeente. Als deze termijn is verstreken, staat de waarde van uw pand of bedrijf voor een jaar vast en is er geen bezwaar meer mogelijk.
Bij het maken van een bezwaar, is het verstandig om het taxatieverslag van uw onroerende zaak op te vragen. Het taxatieverslag geeft aan waar de gemeente uw WOZ-waarde op heeft gebaseerd. Het bezwaar dient u goed te onderbouwen. Een onderbouwing zou kunnen zijn, dat de gebruikte referentiepanden niet goed vergelijkbaar zijn door bijvoorbeeld ligging, de staat van onderhoud, overlast of een afwijkende grootte.
Vergoeding kosten bezwaarschrift
Natuurlijk kunt u een deskundige, bijvoorbeeld een makelaar of jurist, inschakelen voor het maken van een goed onderbouwd bezwaarschrift. Hiervoor heeft de wetgever bepaald dat als er kosten gemaakt worden bij het indienen van een WOZ-bezwaarschrift, u een vergoeding van de kosten kunt vragen aan de gemeente. Het gaat dan wel om kosten die gemaakt zijn voor inhuur van derden. Dit dient u wel in uw bezwaarschrift aan te geven.
