Verplicht vertrekken van de huurder bij een veiling woning

Misschien heeft u de afgelopen jaren wel eens een woning gezien, die via een openbare executoriale verkoop (veiling) werd aangeboden. Voor een potentiële koper is het een ander aankoopproces dan anders en brengt het een aantal onzekerheden mee. Met name worden de kopers nog wel eens afgeschrikt door de situatie dat na de veilingkoop blijkt dat er zich in de woning toch nog huurders bevinden. Deze angst is terecht gezien de “koop breekt geen huur” bepaling uit de wet waardoor een bestaande huurovereenkomst bij verkoop van de woning in stand blijft.

Om een koper enigszins gerust te stellen die op een veiling wil kopen, is het sinds 1 januari 2015 voor een hypotheekhouder wel verplicht om het huurbeding in te roepen voorafgaand aan een openbare executoriale verkoop (zowel in de veilingzaal als via internet). 

Maar wat is nu precies een huurbeding? Dit is een beding dat in veel hypotheekakten wordt opgenomen en waarin is bepaald dat de hypotheekgever (de eigenaar) de woning niet zonder toestemming van de hypotheekhouder (meestal de bank) mag verhuren. 

Indien er toch zonder toestemming van de hypotheekhouder wordt verhuurd, kan de hypotheekhouder een beroep doen op het huurbeding bij een openbare executoriale verkoop. Omdat het inroepen van dit beding grote gevolgen kan hebben voor huurders dient de rechter hiervoor eerst verlof te verlenen. De rechter bepaalt dan dat de huurders, die in strijd met het huurbeding de woning hebben gehuurd, de woning binnen een bepaalde tijd moeten ontruimen.  

Sinds 1 januari 2015 is de wetgeving omtrent het inroepen van een huurbeding door de hypotheekhouder dus gewijzigd. In het oude wetsartikel dat gaat over het inroepen van het huurbeding stond voor 1 januari 2015 opgenomen dat de hypotheekhouder de mogelijkheid heeft om een in de hypotheekakte opgenomen huurbeding in te roepen indien de woning zonder toestemming is verhuurd door de hypotheekgever. Het inroepen van het huurbeding was echter niet verplicht. Nu dus wel. 

Maar let op! Er bestaan drie uitzonderingen op de verplichting om een huurbeding in te roepen: 

1.                  Het huurbeding hoeft niet ingeroepen te worden door de bank indien de opbrengst  van de woning in verhuurde staat gunstiger is dan in niet verhuurde staat.

2.                  Het huurbeding hoeft niet ingeroepen te worden indien de opbrengst van de woning in verhuurde staat voldoende is om de hypotheekhouder te voldoen.

3.                  Het huurbeding hoeft niet ingeroepen te worden als er met zekerheid gesteld kan worden dat er zich geen huurders in de woning bevinden ten tijde van de verkoop.

                          (Bron: NVM)

Mocht u een woning zien die via een openbare executoriale verkoop wordt aangeboden en heeft u eventueel interesse in het aankopen van deze woning, dan kunnen wij u altijd begeleiden in dit proces. 

Hanneke van Zalk-Westerbroek

NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Nieuwe hypotheekregels voor 2016

Het einde van het jaar 2015 komt al weer in zicht. De meesten van u zijn druk met de voorbereidingen van de gezellige decembermaand. De Nederlandse traditie van Sinterklaas en Kerst wordt door velen in ere gehouden. 

Wat inmiddels ook een “goede” Nederlandse traditie is geworden, is dat de overheid aan het einde van het jaar naar buiten komt met de nieuwe regels voor hypotheken op de eigen woning.

Voor het komende jaar zitten er geen spectaculaire wijzigingen aan te komen. Na jaren van grote onrust op hypotheekgebied is het goed nieuws dat er nu een periode van betrekkelijke rust lijkt aangebroken.  

Hieronder een kort overzicht van de nu al bekend zijnde wijzigingen op hypotheekgebied. 

Meer hypotheek voor tweeverdieners

In de leennormen van 2015 wordt maar beperkt rekening gehouden met het tweede inkomen van tweeverdieners. Als gevolg hiervan kunnen tweeverdieners in een vergelijkbare situatie veel minder lenen dan stellen met een alleenverdiener en hetzelfde totaal inkomen.

Het tweede inkomen in het gezin wordt op dit moment namelijk 33 % meegenomen. Met ingang van 2016 is dit 50 %.  

Maximale hypotheek omlaag naar 102 %
Per 1 januari 2016 mag een nieuwe hypotheek maximaal 102 % van de marktwaarde van de woning bedragen. In 2015 is dat nog 103 %. Dit percentage daalt elk jaar één procent, tot

100 % in 2018.  

Extra mogelijkheden hypotheek bij energiebesparing

Bij energiebesparende maatregelen mag het totale leenbedrag hoger zijn vanwege de lagere energiekosten. In 2016 komt er extra ruimte.

Het extra bedrag voor de energiebesparende maatregelen en A++ woningen blijft € 9.000,-.
Het extra bedrag voor ‘nul-op-de-meter’-woningen wordt verhoogd naar € 27.000,-. In 2015 was dit € 25.000,-. Voorwaarde is wel dat het gezamenlijke inkomen minimaal € 33.000,- is. Dit was in 2015 € 32.000,-.

NHG-grens daalt naar € 225.000 (juli 2016)
De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)  daalt 1 juli 2016 van € 245.000 naar € 225.000. Wie voor een nieuwe hypotheek de zekerheden en rentekorting van NHG wil krijgen, mag vanaf die datum dus geen koopsom boven de € 212.264 hebben. Dit in verband met de 6 % bijkomende kosten (voor makelaar, notaris en dergelijke). Tot 1 juli 2016 is de maximale koopsom nog € 231.132.

Een vooruitblik van de schenkingsvrijstelling in 2017

De eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling gaat in 2016 omhoog naar € 53.016. In 2017 wordt deze vrijstelling verhoogd naar € 100.000. Voorwaarde is wel steeds dat de ontvanger het bedrag besteedt aan de eigen woning.
In 2016 geldt de vrijstelling nog uitsluitend voor schenkingen van ouders aan kinderen die tussen 18 en 40 jaar oud zijn. Ouders die in 2015 of 2016 gebruik maken van de eenmalig verhoogde vrijstelling, mogen hun belastingvrije schenking in 2017 aanvullen tot € 100.000.
In 2017 is een ouder-kind relatie niet meer vereist om in aanmerking te komen voor de vrijstelling. De ontvanger moet dan nog wel tussen 18 en 40 jaar oud zijn.  

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Uw woning overdragen onder de kerstboom of toch maar bij de oliebollen?

Iemand die een woning in de verkoop heeft en deze tegen het einde van het jaar daadwerkelijk verkoopt, zal zich afvragen wat het gunstigste is, eind december de woning overdragen bij de notaris of toch begin januari? Hieronder enkele wetenswaardigheden om de juiste keuze te maken. 

Eigen woning in box 1

Hoofdverblijf. Een eigen woning is kortgezegd een woning die de eigenaar of personen die toebehoren tot diens huishouden als hoofdverblijf ter beschikking staat. De eigen woning behoort tot box 1. Dit wil zeggen dat voor deze woning het eigenwoningforfait bij het inkomen moet worden geteld en dat de hypotheekrente aftrekbaar is.  

Verkoop eigen woning

Belang van de verkoper. Wat gebeurt er als u uw eigen woning verkoopt en niet meteen een nieuwe woning koopt? Stel dat u de woning verkoop voor € 150.000,- en dat er geen hypotheek meer op de woning rust. De woning ‘verdwijnt’ dan uit box 1. De opbrengst gaat behoren tot de rendementsgrondslag in box 3. 

Eind van het jaar.

Als u de woning eind december levert, gaat de opbrengst van  € 150.000,- op 1 januari van het volgende jaar meteen tot de rendementsgrondslag van box 3 behoren. Dit ‘ kost’ 4% x 30% x € 150.000,- = € 1.800,-. 

Net na de jaarwisseling.

Als u de woning net na de jaarwisseling levert, stel op 2 januari, komt de koopsom pas na de peildatum voor box 3 (1 januari) beschikbaar. U wordt dan pas een jaar later geconfronteerd met de heffing van € 1.800,-.
 

Belang van de koper.

Als de koper eigen geld gebruikt voor de aanschaf van een eigen woning, kan het voor hem fiscaal interessant zijn de levering voor 1 januari te laten plaatsvinden. Zijn vermogen in box 3 wordt dan lager, omdat de woning die hij met zijn eigen geld heeft aangekocht, in box 1 valt. Financiert de koper echter met geld van de bank, dan heeft hij fiscaal geen belang bij levering voor of na 1 januari.

Woning in box 3

Geen hoofdverblijf. Een woning kan uiteraard ook tot box 3 behoren. Dit is bijvoorbeeld een verhuurde woning, een woning uit een nalatenschap of een vakantiewoning. De waarde van de woning maakt deel uit van de rendementsgrondslag in box 3 en eventuele schulden op de woning komen hierop in mindering.

Verkoop woning in box 3. Bij verkoop van een woning die tot box 3 behoort, pakt de situatie enigszins anders uit. Stel dat u de woning verkoopt voor de waarde van € 150.000,-. De opbrengst van € 150.000,- komt dat in box 3 in de plaats van de woning. De heffingsgrondslag in box 3 wijzigt dus niet. In dat geval maakt het dus niet uit of u de woning voor of na januari levert.

Verkoopprijs hoger dan de waarde. Dit wordt anders als de verkoopopbrengst afwijkt van de waarde waardoor de woning is opgenomen in box 3. Stel dat u er in slaagt om de woning te verkopen voor € 200.000,-. In dat geval neemt de rendementsgrondslag in box 3 per saldo met € 50.000,- toe. Dan maakt het wel verschil of u in december of in januari levert.  

Verkoopprijs lager dan de waarde. Als de woning minder opbrengt dan de waarde waarvoor deze in box 3 wordt verantwoord, is het verhaal juist omgekeerd. Dan is het gunstiger om voor het einde van het jaar te leveren.

(Bron: Tips & Advies Vastgoed) 

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Leegstandswet biedt mogelijkheid voor tijdelijke verhuur van uw woning

U kunt uw leegstaande woning tijdelijk verhuren, bijvoorbeeld als u een nieuw huis heeft gekocht en de te koop staande woning nog niet heeft kunnen verkopen. Hiervoor heeft u wel een vergunning nodig van de gemeente waar de woning staat. Dit is geregeld in de Leegstandwet.

Het voordeel voor de verhuurder is dat bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet de normale huurbeschermingsregels niet gelden. De huurder heeft dus geen huurbescherming bij beëindiging van de huur. Wanneer het huurcontract eindigt, moet de huurder de woning verlaten. De huiseigenaar en de bank hebben zo bijvoorbeeld de garantie dat de woning bij verkoop leeg kan worden opgeleverd.

 

Niet alleen te koop staande woningen kunnen verhuurd worden middels de Leegstandswet.
Ook huurwoningen die in afwachting van sloop of renovatie zijn. De renovatie of sloop moet ingrijpend zijn en op korte termijn gepland zijn.
Tevens mag woonruimte in leegstaande gebouwen zonder woonbestemming, zoals kantoorgebouwen,  10 jaar als woonruimte verhuurd worden. Dit voorkomt leegstand wanneer projecten door de economische crisis vertraging oplopen. Het kan zijn dat er ook een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan moet worden verleend. De duur van deze ontheffing wordt gekoppeld aan de duur van de vergunning voor tijdelijke verhuur.

 

Verder nog een aantal belangrijke punten voor u op een rij:

- De vergunning voor te koop staande koopwoningen wordt de vergunning ineens verleend voor 5 jaar. U vraagt deze vergunning dus aan bij de gemeente waarin de woning is gelegen.
- De verhuurder mag bij een te koop staande woning zelf de huurprijs bepalen. Voorheen stelde vaak de gemeente nog een maximale huurprijs vast in de vergunning.
- Gemeenten mogen aan de tijdelijke verhuur van te koop staande woningen geen eigen, extra eisen stellen die niet in de Leegstandwet staan.
- Particuliere eigenaren mogen niet meer dan 2 te koop staande koopwoningen tegelijk tijdelijk verhuren.
- U mag de woning meerdere keren tijdelijke verhuren, op de voorwaarde dat er tussen beide aanvragen minimaal 5 jaar zit waarin voor de woning geen vergunning voor tijdelijke verhuur heeft gegolden.

Let op: Voor tijdelijke verhuur heeft u ook toestemming nodig van de bank of een andere hypotheekverstrekker. Deze instanties kunnen voorwaarden stellen aan hun toestemming.
Als u uw woning tijdelijk verhuurt, valt deze voor de Belastingdienst niet meer in box 1 (inkomen uit werk en eigen woning), maar in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dat betekent dat er vanaf dat moment geen aftrek van de hypotheekrente meer mogelijk is. Als de verhuur is beëindigd, heeft u weer recht op renteaftrek. De woning behoort dan weer tot box 1 (inkomsten uit woning en werk). U moet de woning dan wel leeg te koop hebben staan. U mag dit doen gedurende maximaal 3 jaar na het kalenderjaar waarin u de woning hebt verlaten.
Het is ook belangrijk om uw verzekeraar te informeren over de verhuur van de woning.

 

Overdrachtsbelasting 2 % of 6 % ?!

Als u een woning koopt, betaalt u 2 % overdrachtsbelasting. Het kabinet heeft de verlaging van 6% naar 2% al in 2012 permanent doorgevoerd. Toch ontstaat er nog al eens discussie of er nu 2% of 6% moet worden betaald. Want niemand wil te veel belasting betalen en bij een bedrijfspand betaal je drie keer meer dan bij een woning. Maar toch is het verschil tussen deze beide soorten onroerende zaken niet altijd even duidelijk.  

Welke onroerende zaken vallen onder de 2 % overdrachtsbelasting

De maatregel ziet uitsluitend op de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt geen verschil of de koper de woning zelf gaat bewonen of dat de koper de woning gaat verhuren aan een particulier.

De ondergrond en de tuin behoren tot de woning. Tot de woning behoren ook aanhorigheden zoals garages, schuren, serres, aan- en uitbouwen, tuinhekken en dergelijke die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning. Een garage die tot hetzelfde gebouwencomplex als de woning behoort, wordt ook tot de woning gerekend.

Ook als een woning tijdelijk leegstaat en wordt verkocht blijft de maatregel voor 2% van kracht. Tevens is de maatregel van 2% van toepassing op recreatiebungalows.

 

Nog steeds 6 % overdrachtsbelasting voor niet woningen

De regeling geldt dus bijvoorbeeld niet voor bedrijfsgebouwen, afzonderlijke garageboxen, hotels/pensions e.d. Opvallend genoeg ook niet voor bouwgrond, dat bestemd is voor woningbouw.

 

Praktijkcasus: kantoorvilla met woonfunctie 2% of 6%

In de steden zijn er diverse kantoren gevestigd in statige herenhuizen. Oorspronkelijk zijn deze herenhuizen als woning gebouwd, maar de laatste jaren in gebruik als kantoor. Het herenhuis is vaak met een kleine verbouwing, het terugplaatsen van een keuken en badkamer, weer te gebruiken als woning.

Een logisch gevolg hiervan is dat een koper voor de voor hem zo gunstig mogelijke uitleg kiest omtrent de overdrachtsbelasting, dus geen 6% maar 2%, maar de Belastinginspecteurs zijn het daar niet altijd mee eens en dat leidt dan tot rechtszaken.

Een recente rechtszaak ging over het volgende. In het midden van het land stond een sjiek herenhuis. Tot voor kort was daar een advocatenkantoor gevestigd. Na vertrek van de advocaten-maatschap stond het pand te koop en werd in advertenties vermeld dat het recent als kantoor in gebruik was en dat de ruimten daarvoor geschikt waren.

Ten tijde van de levering bij de notaris was er verder niets gewijzigd aan de indeling van de ruimten, dus was het pand op dat moment nog steeds een kantoor, aldus de rechters. Dat de koper dit herenhuis na de overdracht ingrijpend heeft laten verbouwen en daarna er zelf in is gaan wonen, maakte voor de heffing van de overdrachtsbelasting niets uit.

De Belastinginspecteur had dus terecht een naheffing van de overdrachtsbelasting opgelegd omdat er niet 2% maar 6% geheven had moeten worden.

Tip
Bij (ver)koop van een pand dat als kantoor in gebruik was, maar ook voor bewoning geschikt is, is tijdig overleg met de notaris en de Belastinginspecteur gewenst. Wellicht is het voor de verkoop gunstiger eerst te verbouwen (naar woning) en dan pas te verkopen.

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Erfpachtgrond, voordeel of nadeel?

In de afgelopen jaren hebben wij meerdere woningen verkocht op erfpachtgrond. Bij dit soort verkopen staat bij ons de telefoon rood gloeiend van kandidaten die interesse hebben. Want zo’n mooie woning met zo’n lage vraagprijs, dat wordt gezien door de zoekers. Maar wat is erfpacht nu precies en is het een voordeel of juist een nadeel?

Wat is erfpacht?

Erfpacht is een juridische constructie waarbij de grondeigenaar eigenaar blijft van de grond, maar het gebruik ligt bij anderen (de erfpachters). Dus u wordt eigenaar van de woning, exclusief de grond. En u hebt het recht om de grond te gebruiken voor de afgesproken periode. U betaalt daarvoor jaarlijks een geldbedrag: de zogenoemde erfpachtcanon. Erfpachtgrond wordt vaak door elkaar gehaald met huurgrond, maar hier zit een groot wezenlijk verschil tussen. Doordat erfpacht een zakelijk recht is, kan er op een woning op erfpachtgrond wel een hypotheek gevestigd worden, maar op een woning op huurgrond niet.  

Hoe is erfpacht ontstaan?

Erfpacht is bijna zo oud als de wereld. Al in het oude Egypte werd staatsgrond in erfpacht uitgegeven. Ook de Romeinen gaven grond in erfpacht uit, met als doel belastingpenningen te ontvangen. In Nederland kennen we de erfpacht ook al lang. Oorspronkelijk gaven grondeigenaren die hun grond niet zelf wilden of konden bebouwen, delen uit in erfpacht. De pachter nam daarmee de taak op zich om de woeste grond bebouwbaar te maken en te onderhouden. Hij betaalde voor de huur van de grond de wel bekende canon en pachtgelden. In Amsterdam werden de eerste stukken grond in erfpacht uitgegeven in de 15e en 16e eeuw. Tegenwoordig worden door de gemeente, woningstichting, waterschap of bijvoorbeeld Staatsbosbeheer gronden in erfpacht uitgegeven.

 

De erfpachtakte

De erfpacht wordt via de notaris geregeld en geeft u een aantal rechten met beperkingen. Welke dat zijn is in de notariële akte vastgelegd. In de akte wordt o.m. vastgelegd hoe lang het recht van erfpacht duurt, hoe de hoogte van de erfpachtcanon wordt bepaald, voor welke periode een bepaalde canon geldt en hoe deze kan worden herzien. De hoogte van de erfpachtcanon wordt vaak bepaald door de waarde van de grond. Over de waarde van de grond wordt dan een rentepercentage berekend. Bijvoorbeeld de waarde van de grond is 100.000,- euro en er wordt een rentepercentage aangehouden van bijvoorbeeld 5 % per jaar. Dan betaalt u per jaar 5% van 100.000,- euro zijnde 5.000,- euro. De erfpachtcanon is in fiscale zin vergelijkbaar met de hypotheekrente en dus fiscaal aftrekbaar. 

Koop Goedkoop Regeling, interessante vorm voor starters

In Nunspeet kennen we nog een bijzondere vorm van erfpacht. De zgn. Koop Goedkoop regeling. In deze vorm zijn een aantal woningen in de fraaie woonwijk De Bunte te vinden. Hiervan is de grond in eigendom van de Woningstichting. Dit is een zeer interessante vorm van erfpacht omdat hier wordt gewerkt met een ingroeicanon. Het eerste jaar betaalt u 0% van de erfpachtcanon, het tweede jaar betaalt u 10% van de canon, het derde jaar betaalt u 20 % van de canon enzovoorts. Elke keer dat de woning weer wordt verkocht past de Woningstichting de ingroeiregeling opnieuw toe zodat de nieuwe koper ook weer gebruik maken van de .

 
Aantrekkelijk of niet?

Over het algemeen is het aantrekkelijker een woning op eigen grond te kopen, omdat de waardestijging van de grond ten gunste van de grondeigenaar komt.

Maar voor starters op de woningmarkt is de Koop Goedkoop Regeling een interessante regeling, omdat zij de eerste jaren aanzienlijk minder lasten hebben dan bij een woning op eigen grond.

 

Hanneke van Zalk-Westerbroek

NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Wetenswaardigheden over het inmiddels veelbesproken energielabel

Als het goed is heeft u recent per post een voorlopig energielabel ontvangen. Per 1 januari 2015 bent u als huiseigenaar verplicht een energielabel te overhandigen bij de verkoop van uw woning. De verplichting is er dus op het moment dat u voor de overdracht van uw woning bij de notaris zit. Ook bij een nieuwe verhuur is de verhuurder verplicht een energielabel te overhandigen. Komt u uw verplichting niet na, dan riskeert u een boete die kan oplopen tot € 405,-. De Inspectie Leefomgeving en Transport zal toezien op de naleving van de energielabelplicht.

U vraagt zich misschien af waarom een energielabel?
Als u huishoudelijke apparatuur aanschaft, laat u in uw beslissing hoogstwaarschijnlijk meewegen hoe energiezuinig bijvoorbeeld de aan te kopen wasmachine is. U vindt het heel normaal dat aan deze apparatuur een energielabel wordt gehangen. Nu is het idee dat het energielabel net zo normaal gaat worden voor de beslissing bij de aankoop van een woning als bij de aankoop van een wasmachine.
Het label is bedoeld als stimulans om na te denken over kansen voor een comfortabele en energiezuinige woning. Met een energielabel kunnen kopers en huurders in één oogopslag zien of een woning zuinig of onzuinig is. Een aantal voordelen van een energiezuinige woning zijn bijvoorbeeld een lagere energierekening, meer wooncomfort en minder CO2-uitstoot, dus beter voor het milieu!

Het energielabel voor woningen geeft met de klassen A (groen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig) aan hoe energiezuinig een huis is in vergelijking met soortgelijke huizen. Een energiezuinig huis heeft goede isolatie, dubbel glas, energiezuinige verwarming en zonnepanelen.

Verschil tussen voorlopig en definitief energielabel
Het voorlopige label is een schatting. In de praktijk kan uw woning een beter of slechter energielabel hebben. Het is gebaseerd op gegevens uit het Kadaster (type huis, grootte, bouwjaar) en op gegevens van vergelijkbare huizen. De vergelijkbare huizen komen uit een onderzoek uit 2006 naar het huizenbestand in Nederland. Zo kan worden ingeschat dat de kans groot is dat bijvoorbeeld een vooroorlogs huis inmiddels een HR-combiketel heeft en dubbel glas in de woonkamer.

Zo maakt u een voorlopig energielabel definitief
Een definitief energielabel kunt u als huiseigenaar eenvoudig aanvragen en laten registreren. U gaat naar de website energielabelvoorwoningen.nl en logt in met uw DigiD. Op basis van tien kenmerken wordt het definitieve energielabel bepaald. U kunt uw woninggegevens controleren en eventueel aanpassen. Hooguit 10 gegevens waaronder o.a. type glas leefruimte, type glas slaapruimte, gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, verwarming, aparte warmwater voorziening, ventilatie, zonnepanelen, zonneboiler. Eventuele bewijzen van energetische maatregelen kunt u uploaden (bv foto’s, facturen, aankoopdocumenten). Dan dient u een erkende deskundige te selecteren die de aanvraag gaat controleren. Deze deskundige controleert op afstand of de ingevulde gegevens juist zijn. Hij kan eventueel met u overleggen over de gegevens. De overheid geeft het definitief energielabel af nadat de deskundige de woninggegevens en het bewijs heeft goedgekeurd. Dit is het energielabel dat u als huiseigenaar moet overhandigen bij de verkoop van uw woning.

Hanneke van Zalk
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Makelaars te Nunspeet

De veranderingen van regelgevingen van 2015 op een rij

Per 1 januari 2015 zijn er een aantal belangrijke wetswijzigingen doorgevoerd met betrekking tot de woningmarkt. Hieronder het één en ander voor u op een rij (Bron: NVM).

Hypotheekrente 2015
In 2015 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken met 0,5%-punt. Voor 2015 betekent dit dat het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, daalt van 51,5% naar 51%. Het maximale aftrekpercentage daalt elk jaar met 0,5%, tot 38% in 2041.

Loan-to-Value 2015
De Loan-to-Value daalt per 1 januari 2015 van 104% naar 103%. De Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning. Kopers kunnen in 2015 een hypotheek afsluiten tot 103% van de waarde van de woning. Tot 2018 verlaagt de overheid de Loan-to-Value stapsgewijs naar 100%. Dit betekent dat er vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan worden verkregen dan de waarde van het koophuis. Een hogere lening tot een Loan-to-Value van 106% blijft wel mogelijk bij energiebesparende investeringen zoals dakisolatie, energiezuinige kozijnen en deuren en zonneboilers.

NHG 2015
Per 1 juli 2015 wordt de bovengrens voor een nieuwe Nationale Hypotheek Garantie verlaagd van € 265.000,- naar € 245.000,-.

Verlaging tijdelijke vrijstelling schenkbelasting 2015
Op 1 januari 2015 vervalt de verruimde vrijstelling van € 100.000,-. Nu is het voor ouders mogelijk om eenmalig tot € 52.281,- belastingvrij te schenken voor de verwerving of kosten van een woning. Die vrijstelling geldt alleen voor schenkingen van ouders aan kinderen van 18 tot 40 jaar.

Laag btw-tarief voor renovatie 2015
De tijdelijke verlaging van het btw-tarief voor verbouwings- en herstelwerkzaamheden is verlengd tot 1 juli 2015. Daarna gaat het tarief naar 21%. Het 6%-tarief geldt alleen voor werkzaamheden die worden afgerond in de periode van 1 maart 2013 tot 1 juli 2015. Voorwaarde is dat de woning ouder moet zijn dan twee jaar. Voor de materialen is wel het verhoogde tarief verschuldigd.

Energielabel 2015
Vanaf 1 januari 2015 riskeert een woningeigenaar een boete die kan oplopen tot 400 euro wanneer het energielabel bij de overdracht van de woning, bij de verhuur of de oplevering van zijn woning ontbreekt. De Inspectie Leefomgeving en Transport gaat hierop vanaf 2015 controleren.
Het energielabel is ook verplicht bij de oplevering, verkoop of verhuur van utiliteitsgebouwen, zoals kantoren, scholen, horeca, sporthallen en ziekenhuizen.

Aftrek rente bij restschuld 2015
Als er sprake is van een restschuld dan mag men maximaal 10 jaar na de verkoopdatum de betaalde rente en financieringskosten aftrekken. Vanaf 1 januari 2015 wordt deze periode verlengd tot 15 jaar. De maatregel geldt voor restschulden die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 ontstaan. In de periode dat de eigenaar recht heeft op aftrek (10 dan wel 15 jaar) hoeft de eigenaar de lening niet af te lossen. De regeling is er ook voor huiseigenaren die na verkoop een woning gaan huren. Voor restschuld onder de Nationale hypotheekgarantie wordt verwezen naar de website (nhg.nl).

Hanneke van Zalk
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Makelaars te Nunspeet