Geen fraaie titel voor een column. Maar wel een woord dat we de laatste tijd (te) vaak horen.
De executiewaarde is doorgaans echter een waardebegrip dat essentieel is in taxatierapporten, die dienen ter beoordeling van de financiering door de bank. In een taxatierapport, bedoelt voor de (her)financiering van een onroerende zaak (woning of bedrijfspand), komen we in elk geval deze waardebegrippen tegen:
Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, na behoorlijke marketing, in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Redelijk heldere taal: de prijs in geval het vastgoed van eigenaar wisselt.
Onder de executiewaarde wordt verstaan: "het bedrag dat een onroerende zaak bij gedwongen verkoop in openbare veiling naar plaatselijk gebruik en naar verwachting redelijkerwijs zal opbrengen bij verkoop aan de meest biedende gegadigde".
Het wordt al vager: Het betreft hier ook een schatting of zoals de definitie aangeeft een verwachting aangevuld met 'redelijkerwijs'. En dan is daar 'de meest biedende gegadigde'.
Voor de beoordeling van een financiering en ter onderbouwing van de zekerheden van de bank voor het verstrekken van een hypothecaire geldlening een belangrijke graadmeter.
Dat deze waarde lager ligt dan de marktwaarde heeft in belangrijke mate te maken met de kosten die gemoeid zijn met de veiling zoals kosten van de veiling zelf (zaalhuur), notariskosten, bezichtigingen, voorbereiding, veilingvoorwaarden, risico etc.
Probleem hierbij is dat lagere waarden niet acceptabel zijn voor een financieringsbeoordeling maar de praktijk en daarmee een mogelijke aansprakelijkheid van de taxateur bij lagere opbrengst dan de getaxeerde waarde realiteit.
Het antwoord ligt bij de 'meest biedende gegadigde'. Op de veiling is niet iedere willekeurige koper actief. Het risico van kopen op de veiling wordt gedragen door handelaren en uit onderzoek blijkt wel dat het nemen van deze risico's loont.
Deze executie veilingen worden ingezet, indien men zich niet meer houd aan de (betalings)verplichtingen richting hun financier.
Doordat steeds meer mensen door diverse omstandigheden in een situatie terecht komen dat ze hun verplichtingen niet meer kunnen voldoen, zien we dat naar mate er meer executie veilingen komen deze zgn executiewaarde steeds verder dalen.
Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
