Veel huiseigenaren of grondbezitters hebben er mee te maken; erfdienstbaarheden. Het bekendste voorbeeld van een erfdienstbaarheid is voor de meesten denk ik wel “het recht van overpad”. Een pad achter een rij tussenwoningen, die door de eigenaren gezamenlijk wordt gebruikt om te komen en te gaan naar de achtertuinen van de tussenwoningen.
Erfdienstbaarheden worden veelal omschreven als de verplichting van de eigenaar van een perceel om iets te dulden van de eigenaar van een (naastgelegen) ander perceel. Er bestaat dan ook een dienend perceel en een heersend perceel. Bij het recht van overpad bijvoorbeeld, moet de eigenaar van het dienend perceel dulden dat de eigenaar van het heersend perceel gebruik maakt van zijn grondgebied om ergens te komen, vaak de openbare weg of een schuur. Voor de vestiging van een erfdienstbaarheid is een notariële akte nodig. De erfdienstbaarheid is onlosmakelijk verbonden met de eigendom van de percelen. Als de eigendom van het perceel overgaat, gaat ook de erfdienstbaarheid mee over. Het is dan ook van belang bij de aankoop van een woning hieraan aandacht te besteden. In de meeste gevallen wordt bij aan- en verkoop van onroerende goederen de erfdienstbaarheden uitdrukkelijk genoemd.
Het komt betrekkelijk vaak voor dat niet duidelijk is wat een “bestaande” erfdienstbaarheid precies inhoudt. Vaak wijkt het gebruik van de erfdienstbaarheid af van het gebruik volgens de opgenomen erfdienstbaarheid in de akte.
Een voorbeeld:
Karel is eigenaar van een perceel grond met daarop een muziekschool. Kees is eigenaar van het perceel naast dat van Karel. De muziekschool is vanaf de openbare weg alleen te bereiken via het perceel van Kees. Daarom is er in 1979 een erfdienstbaarheid van weg gevestigd met het perceel van Karel als heersend erf en het perceel van Kees als dienend erf.
Nu hebben Karel en Kees een meningsverschil over de reikwijdte van de erfdienstbaarheid. Kees vindt dat het gebruik door bezoekers van de muziekschool veel verder gaat dan wat normaal is voor een erfdienstbaarheid van weg. Karel en Kees worden het maar niet eens en stappen naar de rechter.
De rechter vindt het gebruik dat nu van de weg wordt gemaakt, voldoende beperkt. Kees is het hier niet mee eens en gaat in beroep bij het Hof. Die moet de reikwijdte van de erfdienstbaarheid bepalen.
Het Gerechtshof zegt hierover: “ Bij de uitleg van een erfdienstbaarheid gaat het om de in de notariële akte van vestiging tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Deze moet worden afgeleid uit bewoordingen in de akte. De bewoordingen moeten naar objectieve maatstaven worden uitgelegd in overeenstemming met de gehele inhoud van de akte”.
De vraag is dus wat hebben ze bedoeld? Hierbij moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, met uitzondering van de niet-kenbare bedoeling van degenen die de bepaling van de akte hebben geredigeerd.
In dit geval kunnen we niet vragen wat er is bedoeld, omdat de partijen die de erfdienstbaarheid hebben vastgelegd, niet meer de huidige eigenaren van de percelen zijn. Zelfs al zou uit de onderliggende overeenkomst blijken dat partijen destijds een andere bedoeling hadden, dan doet dit nu niet meer ter zake. Het gaat om hetgeen in de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid staat.
Werkelijk gebruik bepalend
Gelet op de akte zijn bij de vestiging van de erfdienstbaarheid geen beperkingen gesteld aan het gebruik ervan. Het Hof gaat er dus vanuit dat partijen destijds bij het vestigen van de erfdienstbaarheid, geen beperking in het gebruik hebben bedoeld.
Mocht er dan toch nog onduidelijkheid bestaan over de inhoud van de erfdienstbaarheid, dan geldt in geval van twijfel de manier waarop de erfdienstbaarheid is uitgeoefend. Zeker als dat al geruime tijd te goeder trouw en zonder tegenspraak gebeurt.
Dit houdt in dat een te ruim gebruik van een erfdienstbaarheid gaat geleden als normaal gebruik, als dit te ruime gebruik geruime tijd stilzwijgend wordt geaccepteerd.
Helaas voor Kees, trekt hij in dit geval aan het kortste eind.
Let op: Bij twijfel is het gebruik van een erfdienstbaarheid zoals dit geruime tijd zonder tegenspraak heeft plaatsgevonden, beslissend. Reageer dus meteen bij een te ruim gebruik van een erfdienstbaarheid.
Hanneke van Zalk
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
