Veel huiseigenaren of grondbezitters hebben er mee te maken; erfdienstbaarheden. Het bekendste voorbeeld van een erfdienstbaarheid is wel het recht van overpad, maar er zijn veel meer vormen. Hoe ontstaat nu zo’n erfdienstbaarheid en, vaak belangrijker, hoe kun je ze wijzigen of opheffen?
Erfdienstbaarheden worden veelal omschreven als de verplichting van de eigenaar van een perceel om iets te dulden van de eigenaar van een (naastgelegen) ander perceel. Er bestaat dan ook een dienend perceel en een heersend perceel. Bij het recht van overpad bijvoorbeeld, moet de eigenaar van het dienend perceel dulden dat de eigenaar van het heersend perceel gebruik maakt van zijn grondgebied om ergens te komen, vaak de openbare weg of een schuur. Voor de vestiging van een erfdienstbaarheid is een notariële akte nodig. De erfdienstbaarheid is onlosmakelijk verbonden met de eigendom van de percelen. Als de eigendom van het perceel overgaat, gaat ook de erfdienstbaarheid mee over. Het is dan ook van belang bij de aankoop van een woning hieraan aandacht te besteden. In de meeste gevallen wordt bij aan- en verkoop van onroerende goederen de erfdienstbaarheden uitdrukkelijk genoemd.
Wat nu als in de loop van de tijd de omstandigheden dusdanig wijzigen dat een erfdienstbaarheid onuitvoerbaar wordt of onredelijk zwaar drukt op het dienende erf? Moet de eigenaar van dit dienende erf blijven dulden dat de erfdienstbaarheid blijft bestaan? Het antwoord is natuurlijk nee, dat hoeft hij uiteraard niet.
In het Burgerlijk Wetboek worden de erfdienstbaarheden geregeld. Hierin wordt gesteld: “de uitoefening der erfdienstbaarheden moet op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze geschieden”. Voor het recht van overpad betekent dit dat als er andere manieren zijn om de bestemming te bereiken, deze gevolgd moeten worden. Hiermee komt de wetgever de eigenaar van het dienende erf tegemoet. Als de eigenaren van het heersende en dienende erf overeenstemming hebben over de toekomstige invulling van de bestaande erfdienstbaarheid kunnen zij in onderling overleg de inhoud laten wijzigen of zelfs in het geheel opheffen door hiertoe een notariële akte te laten opstellen. Onder omstandigheden kunnen de eigenaren de rechter vragen de erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen.
Als u zich afvraagt of op uw perceel erfdienstbaarheden rusten of als u met uw buurman van mening verschilt over een mogelijk bestaande erfdienstbaarheid en de inhoud hiervan, kunt u de registers van het kadaster raadplegen. Houdt u er rekening mee dat de dagelijkse praktijk enorm kan verschillen met de juridische rechten en plichten. Er zit veel verschil tussen een buurman die gebruik maakt van uw grondgebied, omdat hij dit al jarenlang zo doet (of misschien zelfs met de vorige eigenaar heeft afgesproken) of een buurman die een recht van overpad heeft. De eerste kunt u de toegang tot uw grondgebied ontzeggen, de tweede niet.
1 januari 2012 is een bijzondere datum aangaande erfdienstbaarheden.
Als uw buurman op 1 januari 2012 bijvoorbeeld al 20 jaar gebruik maakt van uw oprit, ontstaat er een erfdienstbaarheid door verjaring. Dat komt doordat de wet in 1992 is veranderd.
Voor 1992 was het zo dat een niet zichtbare en niet voortdurende erfdienstbaarheid alleen kon ontstaan door inschrijving van een notariële akte in de openbare registers. Dit is echter veranderd: vanaf 1 januari 1992 kan een niet zichtbare en niet voortdurende erfdienstbaarheid na 20 jaar ontstaan door verjaring.
Let op. Hierdoor gaan er vanaf 1 januari 2012 een groot aantal erfdienstbaarheden door verjaring ontstaan. Daarbij is het van belang dat de erfdienstbaarheid zichtbaar is en/of voortdurend is.
Zichtbaar en voortdurend. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als een leiding onder het erf van de buren door loopt. De aanwezigheid van zo'n leiding is voortdurend.
Niet zichtbaar en niet voortdurend. Dan hebben we het bijvoorbeeld over het recht om via de oprit van de buren de garage te bereiken. Deze erfdienstbaarheid is enkel zichtbaar als er gebruik van wordt gemaakt.
Bevrijdende verjaring. Wat houdt dat in? Zoals eerder geschreven ontstaat er sinds 1992 na 20 jaar een erfdienstbaarheid door verjaring. Rechters en advocaten noemen deze "bevrijdende verjaring”. Dat wil zeggen, dat, als er altijd gebruik is gemaakt van bijvoorbeeld de inrit van de buren, er na 20 jaar automatisch een erfdienstbaarheid ontstaat.
Zoals met alle zaken die uw direct omwonende betreffen is altijd goed te proberen overeenstemming te bereiken over de invulling van uw rechten en plichten. Een goede buur blijft immers beter dan een verre vriend!
