Voorkeursrecht tot koop

Het zal u niet ontgaan zijn dat er weer volop hectiek is in de woningmarkt. Met name de lage rentestand maakt het nu wel erg aantrekkelijk om een woning te kopen.
Gelukkig zien wij ook weer veel meer beweging bij de verhuur en verkoop van Bedrijfsmatig Onroerend Goed. De groeiende vraag naar bedrijfsruimte is mede te danken aan de aantrekkende economie.

Bij de verhuur van een bedrijfspand komt regelmatig ter sprake dat de huurder een eerste recht tot koop wil hebben. Deze rechten worden in allerlei soorten en maten opgesteld en opgenomen in de huurovereenkomst. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan een koopoptie. Hierbij heeft de eigenaar al bij voorbaat het pand onherroepelijk aangeboden aan zijn huurder tegen een nu al vastgestelde koopprijs en voorwaarden. Het is dan aan de huurder of hij al dan niet gebruik maakt van zijn optie. Vaak is de optie gebonden aan een bepaalde tijdsduur of voorwaarden.

Voorkeursrecht tot koop

Het meest voorkomend is toch wel het voorkeursrecht tot koop. Dit betreft slechts de opdracht om als eerste met de voorkeursgerechtigde te onderhandelen. Dit recht wordt dan in de huurovereenkomst voor de huurder opgenomen. Bij een voorkeursrecht tot koop ligt het initiatief juist bij de eigenaar van het pand. Een dergelijk recht komt dan ook pas aan de orde als de eigenaar tot verkoop wil overgaan. Op dat moment zal hij de onroerende zaak, alvorens hij deze aan een derde aanbiedt, eerst te koop moeten aanbieden aan diegene aan wie het voorkeursrecht tot koop is verleend. Ook in dit geval kunnen partijen al bij het verlenen van het voorkeursrecht tot koop de koopsom hebben vastgesteld of de wijze waarop de koopsom moet worden bepaald. Als degene met het voorkeursrecht tot koop besluit niet tot koop over te gaan, is de eigenaar vervolgens vrij het pand aan een ander te verkopen.

Marktconforme voorwaarden.
In het voorkeursrecht tot koop staat vaak dat het pand tegen marktconforme voorwaarden moet worden aangeboden. Maar hoe zit dat­? Met onderstaand voorbeeld wordt één en ander duidelijk gemaakt.

Een kleine ondernemer huurde een horecapand met bovenwoning. In het huurcontract was een voorkeursrecht opgenomen ten behoeve van de huurder. De verhuurder was verplicht om in geval van een voorgenomen verkoop het pand eerst aan de huurder aan te bieden onder vermelding van een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden. Dat leek duidelijk.

Zonder financieringsvoorbehoud. De verhuurder had een kandidaat-koper voor het pand voor een koopsom van € 505.000,- zonder financieringsvoorbehoud. De verhuurder bood het tegen die condities aan de huurder aan. Deze aanvaarde het aanbod, maar onder voorbehoud van financiering. Daarop stelde de verhuurder dat het aanbod niet was aanvaard en daarmee was vervallen. Vervolgens werd het pand aan de derde verkocht.

Schending voorkeursrecht. De huurder meende dat de verhuurder het voorkeursrecht had geschonden. De verhuurder behoorde hem immers in de gelegenheid te stellen om het pand te kopen en de financiering te regelen.

Aanbod marktconform? De kantonrechter Rotterdam wees de vordering af. Het aanbod was immers marktconform geweest en de huurder stelde nieuwe voorwaarden. Dat was geen aanvaarding van het aanbod.

Wat zegt de rechter? Toch financieringsvoorbehoud. Het Gerechtshof Den Haag oordeelde echter anders. Hoewel strikt taalkundig genomen het woord ‘marktconform’ enkel ziet op de vraagprijs, mocht in het onderhavige geval de huurder redelijkerwijs verwachten dat het gehele aanbod (vraagprijs en voorwaarden) marktconform zou zijn. Het betrof hier een kleine ondernemer die niet zomaar het  geld voor de aanschaf van het pand gereed had liggen. Een financieringsvoorbehoud is dan redelijk. De slotsom is dat het aanbod van de verhuurder dus ook een financieringsvoorbehoud had moeten bevatten.

Financiering toch niet rond. De vordering van de huurder werd echter toch afgewezen omdat hij niet kon aantonen dat, indien de verhuurder op een juiste wijze het pand had aangeboden, hij ook daadwerkelijk de financiering rond zou krijgen. Juridisch had hij de zaak gewonnen, maar feitelijk niet.

Volgens de rechter moet het gehele aanbod van de verhuurder aan de huurder marktconform zijn, dus de vraagprijs én de voorwaarden. De huurder moet dus wel even de tijd krijgen om na te gaan of hij de financiering rond kan krijgen. Een financieringsvoorbehoud zal daarom in de meeste gevallen redelijk zijn.

Bron: Tips & Advies Vastgoed

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet