Eind januari, begin februari 2011 hebben alle huiseigenaren de WOZ-waardebeschikking ontvangen. Voor veel eigenaren geeft dit aanleiding tot discussie. Is de WOZ-waarde zoals u had verwacht of is deze toch hoger of lager uitgevallen. In deze column wil ik één en ander uiteenzetten omtrent het gehele WOZ gebeuren.
In de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is geregeld dat gemeenten jaarlijks de waarde van onroerende zaken vaststellen. Deze waarde wordt de WOZ-waarde genoemd. Onroerende zaken zijn bijvoorbeeld woningen, bedrijfspanden maar ook percelen grond, scholen en campings.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald? De WOZ-waarde van het jaar 2011 is de prijs die de eigenaar van de onroerende zaak zou krijgen bij verkoop op de peildatum 1 januari 2010. Wel wordt daarbij uitgegaan van de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2011.
Bij de WOZ-waarde wordt altijd uitgegaan dat het eigendom van de onroerende zaak ‘vrij en zonder beperkingen’ kan worden overgedragen. In veel gevallen is dit niet de feitelijke situatie. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan factoren die de waarde drukken, waaronder erfpachtgrond, een huursituatie of een recht van opstal. Bij de waardering wordt er van uitgegaan dat de panden op eigen grond staan, niet zijn verhuurd of geen recht is gevestigd. Als de eigenaar in de feitelijke situatie tot verkoop zou overgaan, kan de hoogte van de WOZ-waarde in de praktijk niet worden gerealiseerd.
De WOZ-waarde wordt voor woningen onder meer vastgesteld aan de hand van de verkoopprijzen van soortgelijke woningen in de buurt. De verwachting is dan ook dat de WOZ-waarde lager zou uitvallen dan vorig jaar. In veel gevallen is ook zo.
De WOZ-waarde kunt u vinden op de belastingaanslag Onroerende Zaakbelasting (OZB), die u in januari of februari 2011 van uw gemeente heeft ontvangen. Op deze belastingaanslag staat dus tevens de WOZ-beschikking. Ook staat op deze aanslag het rioolrecht en de afvalstoffenheffing.
Niet alleen de gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor het berekenen van de verschuldigde onroerende zaakbelasting (OZB).
Ook andere overheden gebruiken deze waarde voor de belastingheffing.
Bij de Belastingdienst wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de berekening van het eigenwoningforfait bij een ‘eigen woning’ (uw hoofdverblijf). Ook wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de vermogensrendementsheffing in de aangifte inkomstenbelasting (box 3). Indien er sprake is van huur of erfpacht, werkt dat in dit geval wel waardedrukkend. Ook wordt de WOZ-waarde sinds 2010 gebruikt voor de berekening van de successierechten.
Tevens voor één van de heffingen van uw waterschap, namelijk voor het berekenen van de ‘watersysteemheffing gebouwd’.
Als u twijfelt over de juistheid van uw WOZ-waarde, kan het verstandig zijn om bezwaar te maken. Bezwaar tegen uw WOZ-beschikking moet u binnen zes weken na de dagtekening indienen bij uw gemeente. Als deze termijn is verstreken, staat de waarde van uw pand of bedrijf voor een jaar vast en is er geen bezwaar meer mogelijk. Ook dient u rekening te houden met de minimale drempel voor het indienen van een bezwaarschrift. Deze drempel bestaat uit een percentage van de WOZ-waarde, waarop de waarde minimaal moet afwijken. Voldoet u hier niet aan dan wordt uw aanvraag niet behandeld. Bekijk voor de drempel eventueel de site van uw gemeente.
Bij het maken van een bezwaar, is het verstandig om het taxatieverslag van uw onroerende zaak op te vragen. Het taxatieverslag geeft aan waar de gemeente uw WOZ-waarde op heeft gebaseerd. Het bezwaar dient u goed te onderbouwen. Een onderbouwing zou kunnen zijn, dat de gebruikte referentiepanden niet goed vergelijkbaar zijn door bijvoorbeeld ligging, de staat van onderhoud, overlast of een afwijkende grootte.
Natuurlijk kunt u een deskundige, bijvoorbeeld een makelaar of jurist, inschakelen voor het maken van een goed onderbouwd bezwaarschrift. Hiervoor heeft de wetgever bepaald dat als er kosten gemaakt worden bij het indienen van een WOZ-bezwaarschrift, u een vergoeding van de kosten kunt vragen aan de gemeente. Het gaat dan wel om kosten die gemaakt zijn voor inhuur van derden. Dit dient u wel in uw bezwaarschrift aan te geven.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
