Misschien heeft u de afgelopen jaren wel eens een woning
gezien, die via een openbare executoriale verkoop (veiling) werd aangeboden.
Voor een potentiële koper is het een ander aankoopproces dan anders en brengt
het een aantal onzekerheden mee. Met name worden de kopers nog wel eens
afgeschrikt door de situatie dat na de veilingkoop blijkt dat er zich in de
woning toch nog huurders bevinden. Deze angst is terecht gezien de “koop breekt
geen huur” bepaling uit de wet waardoor een bestaande huurovereenkomst bij
verkoop van de woning in stand blijft.
Om een koper enigszins gerust te stellen die op een
veiling wil kopen, is het sinds 1 januari 2015 voor een hypotheekhouder wel
verplicht om het huurbeding in te roepen voorafgaand aan een openbare
executoriale verkoop (zowel in de veilingzaal als via internet).
Maar wat is nu precies een huurbeding? Dit is een beding
dat in veel hypotheekakten wordt opgenomen en waarin is bepaald dat de
hypotheekgever (de eigenaar) de woning niet zonder toestemming van de hypotheekhouder
(meestal de bank) mag verhuren.
Indien er toch zonder toestemming van de hypotheekhouder
wordt verhuurd, kan de hypotheekhouder een beroep doen op het huurbeding bij
een openbare executoriale verkoop. Omdat het inroepen van dit beding grote
gevolgen kan hebben voor huurders dient de rechter hiervoor eerst verlof te
verlenen. De rechter bepaalt dan dat de huurders, die in strijd met het
huurbeding de woning hebben gehuurd, de woning binnen een bepaalde tijd moeten
ontruimen.
Sinds 1 januari 2015 is de wetgeving omtrent het inroepen
van een huurbeding door de hypotheekhouder dus gewijzigd. In het oude
wetsartikel dat gaat over het inroepen van het huurbeding stond voor 1 januari
2015 opgenomen dat de hypotheekhouder de mogelijkheid heeft om een in de
hypotheekakte opgenomen huurbeding in te roepen indien de woning zonder
toestemming is verhuurd door de hypotheekgever. Het inroepen van het huurbeding
was echter niet verplicht. Nu dus wel.
Maar let op! Er bestaan drie uitzonderingen op de
verplichting om een huurbeding in te roepen:
1.
Het huurbeding hoeft niet ingeroepen te worden
door de bank indien de opbrengst van de woning in verhuurde staat gunstiger is
dan in niet verhuurde staat.
2.
Het huurbeding hoeft niet ingeroepen te worden
indien de opbrengst van de woning in verhuurde staat voldoende is om de
hypotheekhouder te voldoen.
3.
Het huurbeding hoeft niet ingeroepen te worden
als er met zekerheid gesteld kan worden dat er zich geen huurders in de woning
bevinden ten tijde van de verkoop.
(Bron:
NVM)
Mocht u een woning zien die via een openbare executoriale
verkoop wordt aangeboden en heeft u eventueel interesse in het aankopen van
deze woning, dan kunnen wij u altijd begeleiden in dit proces.
Hanneke van
Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar /
Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te
Nunspeet
