Mogelijkheid voor de inschrijving van een koopovereenkomst bij het Kadaster

Een huis kopen is voor de meeste mensen een leuke bezigheid. Als de bezichtigingen zijn geweest en de passende woning is gevonden, beginnen de onderhandelingen en komen koper en verkoper er hopelijk uit qua prijs en voorwaarden. De afspraken vanuit de onderhandeling worden vastgelegd in een koopovereenkomst. Deze koopovereenkomst wordt ondertekend door koper en verkoper en wordt aan de notaris overhandigd. In deze overeenkomst is ook de datum van de eigendomsoverdracht vastgelegd. Op de dag van de eigendomsoverdracht wordt de akte van levering ondertekend, wordt de sleutel overgedragen en wordt de akte van levering ingeschreven bij het Kadaster. Meestal zijn verkoper en koper dan ook tevreden over het eindresultaat.

Helaas is het in praktijk niet altijd alleen maar leuk om een huis te verkopen. Soms heeft een verkoper financiële problemen. Dan kan het zo zijn dat de verkoper voordat de eigendomsoverdracht  heeft plaatsgevonden, maar nadat de koopovereenkomst is gesloten, failliet gaat. Of dat er beslag wordt gelegd op de woning. Voor deze problemen is er een wet opgesteld, waarin de koper van een onroerende zaak de mogelijkheid krijgt de koopovereenkomst in te schrijven in het Kadaster, de zogenoemde ‘Vormerkung’, waarbij de koper wordt beschermd en de levering wordt veiliggesteld. In het geval van beslaglegging hoeft er dan geen rekening te worden gehouden met deze beslaglegger. Ook in het geval van een tussentijds faillissement van de verkoper staat levering van het object niet in de weg. Als de koper de koopovereenkomst heeft ingeschreven moet de curator in zo’n geval de onroerende zaak gewoon leveren aan de koper en mag hij niet op zoek gaan naar een andere partij.

Ook kan deze inschrijving de koper nog tegen enkele andere gebeurtenissen beschermen, waaronder:

- het vermogen van de verkoper wordt onder bewind gesteld;

- de verkoper heeft de woning nogmaals verkocht en wil de woning aan de andere koper leveren;

- de woning wordt verhuurd.

Een belangrijke voorwaarde voor de inschrijving is, dat de levering binnen zes maanden, na  inschrijving, een feit moet zijn. Is dat niet het geval, dan biedt de inschrijving geen enkele bescherming meer. De inschrijving van de koopovereenkomst beschermt de koper dus in de periode tussen de koop en de eigendomsoverdracht, maar is geldig voor een periode van maximaal zes maanden. Deze termijn gaat lopen vanaf de inschrijvingsdatum bij het Kadaster. Als de eigendomsoverdracht pas over bijvoorbeeld negen maanden zal plaatsvinden, is het een optie om de koopovereenkomst pas de laatste zes maanden in te schrijven.

Hoe kan u als koper er voor zorgen dat de koopovereenkomst wordt ingeschreven?
Dit kan de notaris voor u regelen. Hij zal er voor zorgdragen dat de inschrijving bij het Kadaster wordt gerealiseerd. Het kadaster is een openbaar register en kan dus door een ieder vrij worden geraadpleegd. Dus alle persoonsgegevens, de overeengekomen prijs en voorwaarden zullen hiermee openbaar worden. De notaris zal hiervoor wel extra kosten in rekening brengen, inclusief de extra Kadasterkosten.

Kortom, het inschrijven van een koopovereenkomst is niet verplicht, maar in bepaalde gevallen is het wel aan te raden. Mocht u te maken hebben met een onbetrouwbare of een financieel niet gezonde verkoper is het goed om de koopovereenkomst in te schrijven bij het Kadaster.

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Regeerakkoord 2017 -2021

Het heeft even geduurd, maar op 10 oktober 2017 was het dan uiteindelijk zover. De dag waarop het kabinet Rutte III het regeerakkoord presenteerde. In dit akkoord zijn een aantal beleidsvoornemens opgenomen die financiële veranderingen hebben voor de vastgoedmarkt. Hieronder het één en ander voor u op een rij.

Maximale hypotheek blijft op 100 %
De maximale lening die een koper mag afsluiten voor een woning blijft op 100 %. Dit jaar is het nog 101 % van de waarde van de woning. In 2018 zou deze zogenoemde Loan-to-Value-norm (LTV) sowieso naar 100% gaan. Dit betekent dat de hypotheeknemer een groter deel van de bijkomende kosten uit eigen middelen moet financieren. Denk aan overdrachtsbelasting en financieringskosten. 

Daarnaast werd er de afgelopen jaren door De Nederlandse Bank sterkt bepleit, om de LTV-norm verder te verlagen naar 80%. Hiertegen hebben diverse organisaties, waaronder de NVM, gelobbyd, omdat met name starters anders te veel eigen geld zouden moeten inleggen en daardoor helemaal geen kans meer zouden maken op de koopmarkt. Het regeerakkoord heeft dit argument overgenomen en zal de LTV-norm niet verder verlagen.

Interessant is ook dat starters in de toekomst een deel van hun pensioenpremie kunnen inzetten voor de eigen woning. Hoe dit precies geregeld zal worden, is nog niet duidelijk, dit zal onderdeel zijn van de hervorming van het pensioenstelsel.

Afbouw hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek wordt vanaf 2020 tot 2023, in plaats van met 0,5 procent per jaar, versneld afgebouwd in stappen van 3 procent per jaar naar het basistarief van 37%. Dit jaar is het maximale tarief waartegen de rente aftrekbaar is nog 50%.

Om de stabiliteit van de woningmarkt te bevorderen heeft de NVM eerder bepleit om de hypotheekrenteaftrek bij een opgaande markt geleidelijk af te bouwen. Het tempo waarop dit nu gebeurt is wel fors. Desondanks verwacht de NVM dat deze maatregel in de huidige markt een beperkte invloed hebben, mits deze fiscaal gecompenseerd wordt via het eigenwoningforfait en verlaging van de inkomstenbelasting. Zoals nu aangegeven, zal de opbrengst van de afbouw van de hypotheekrenteaftrek volledig worden gebruikt voor verlaging van de vijfde schijf van het eigenwoningforfait met 0,15%.

Met name de extreem lage rente en de dynamiek op de woningmarkt, met sterk stijgende prijzen, maakt dat de maatregel nu relatief weinig pijn doet en hoogstens een licht dempend effect zal hebben. De vraag is wel hoe de markt ervoor staat in 2020, als de maatregel daadwerkelijk wordt ingevoerd.

De Wet Hillen wordt in 30 jaar afgebouwd
Door de afbouwing van de Wet Hillen krijgen huizenbezitters die hun hypotheek (grotendeels) hebben afgelost, geen vrijstelling meer van het eigenwoningforfait.
Tot voor kort was in Den Haag niet alleen de hypotheekrenteaftrek heilig, maar ook het principe dat de eigen woning niet belast mag worden. Om dit zeker te stellen, is destijds de Wet Hillen ingevoerd. Daarmee werd voorkomen dat huiseigenaren die al veel hebben afgelost, per saldo belasting moeten bijbetalen. Dit principe wordt door het nieuwe kabinet verlaten.
De maatregel is opvallend, omdat deze inwerkt tegen de intentie van het nieuwe kabinet om aflossen te stimuleren. Tegenover de prikkel om af te lossen, die uit gaan van het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, komt nu een prikkel te staan om toch nog een bepaalde hypotheekschuld aan te houden.
(Bron o.a. NVM)

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

(Toekomstige) appartementseigenaren let op, wijziging wetgeving VvE

Wanneer je een appartement koopt, dan word je eigenlijk eigenaar van een deel van het appartementsgebouw. Samen met andere eigenaren ben je verantwoordelijk voor het onderhoud van het hele gebouw. Dit wordt geregeld door een Vereniging van Eigenaren (VvE), waar je automatisch lid van wordt.

Na onderzoek is gebleken dat een derde van de VvE’s slecht tot matig functioneert. Ze zijn niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, reserveren te weinig of hebben geen onderhoudsplan. Dat leidt tot verval van het onroerend goed. Daarom staat er een wetswijziging op stapel die naar verwachting ingaat per 1 januari 2018.

Wat verandert er?
De VvE’s zijn op dit moment al verplicht om een reservefonds voor groot onderhoud aan te houden. Bij groot onderhoud kunt u bijvoorbeeld denken aan onderhoud aan de gevel, het dak of de liften. Duurzaamheidsmaatregelen zoals vloer- of dakisolatie vallen hier ook onder.
Maar doordat er niet in de wet staat hoeveel er gereserveerd moet worden, zijn er veel VvE’s met een lege spaarpot, die feitelijk dan toch voldoen aan de wet.

Per 1 januari 2018 verplicht de wetgever de VvE’s om daadwerkelijk genoeg geld in het reservefonds te hebben en hiervoor jaarlijkse een verplichte minimale reservering te doen. Hier dienen de leden van de VvE gezamenlijk voor te zorgen. Voor de VvE bestaan er dan twee mogelijkheden:

1. Meerjaren onderhoudsplan (MJOP)
Een meerjarig onderhoudsplan is de beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen. Hierin staat welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen wanneer moet plaatsvinden in een minimale periode van 10 jaar. Ook de kosten hiervan staan hierin vastgelegd. Zo weet de VvE hoeveel er maandelijks gereserveerd moet worden om het te kunnen betalen.

2. Minimale reservering herbouwwaarde gebouw
Wanneer er geen MJOP is, kan de VvE ervoor kiezen om jaarlijks minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde (staat vermeld in de gebouw- en opstalverzekering) te reserveren.

Lening
In de nieuwe wet staat ook expliciet dat VvE’s geld mogen lenen. Elke eigenaar is dan alleen aansprakelijk voor zijn eigen aandeel van de lening binnen de VvE. Bij verkoop van een appartement gaat de aansprakelijkheid en het deel van de lening van het VvE-lid over naar de nieuwe eigenaar.

Verplichting tot onderhoud
Tijdens de periodieke Algemene ledenvergadering (ALV) worden alle lopende zaken, en straks dus ook met MJOP of de minimale reservering, besproken met alle VvE-leden. Het verdient dus aanbeveling om bij de vergaderingen aanwezig te zijn.

Maar de verantwoordelijkheid van een voldoende gevulde kas blijft uiteindelijk bij alle eigenaren. Bij achterstallig onderhoud kan de gemeente een VvE-vergadering bijeenroepen en voorstellen doen voor verbeteringen aan het onderhoud. In ernstige gevallen kan de gemeente de VvE verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en deze uit te voeren.

Tip: Houd bij de aankoop van een appartement dus altijd rekening met de maandelijkse bijdrage aan de VvE en laat u zoveel mogelijk informeren over de actuele stand van zaken van de financiën van de VvE.

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Huurovereenkomst woonruimte uitgebreid met mogelijkheden tijdelijke verhuur

Waarschijnlijk weet u al dat de Leegstandswet de mogelijkheid biedt voor de tijdelijke verhuur van uw woning. U kunt uw leegstaande woning tijdelijk verhuren, bijvoorbeeld als u een nieuw huis heeft gekocht en de te koop staande woning nog niet heeft kunnen verkopen. Hiervoor heeft u wel een vergunning nodig van de gemeente waar de woning staat. Dit is geregeld in de Leegstandwet. Het voordeel voor de verhuurder is dat bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet de normale huurbeschermingsregels niet gelden. De huurder heeft dus geen huurbescherming bij beëindiging van de huur. Wanneer het huurcontract eindigt, moet de huurder de woning verlaten. De huiseigenaar en de bank hebben zo bijvoorbeeld de garantie dat de woning bij verkoop leeg kan worden opgeleverd. Verruimde mogelijkheden tijdelijke verhuur door de Wet Doorstroming huurmarkt 2015 Met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (ingegaan per 1 juli 2016) heeft de verhuurder de mogelijkheid gekregen om woonruimte tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder huurbescherming toekomt. Inmiddels is er door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model huurovereenkomst gemaakt, die in de aanhef vier varianten biedt voor de duur van het huurcontract. Variant 1 Onbepaalde tijd Partijen, verhuurder en huurder, kunnen met inachtneming van de opzegtermijn en opzeggingsgronden de huurovereenkomst opzeggen. De huurder geniet vanaf het begin van de overeenkomst huurbescherming. De opzegging door verhuurder van deze overeenkomst kan alleen geschieden op basis van de in de wet omschreven gronden (zoals bijvoorbeeld dringend eigen gebruik). Variant 2 Onbepaalde tijd, minimaal 12 maanden Het enige verschil met de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is alleen dat deze huurovereenkomst gedurende de eerste 12 maanden niet tussentijds kan worden opgezegd. Variant 3 Bepaalde tijd Dat is langer dan twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) of langer dan vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte). Gedurende deze bepaalde tijd kunnen huurder en verhuurder niet opzeggen. Hierbij gelden de normale regels voor opzegging (net zoals bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd). Variant 4 Bepaalde tijd Maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) en maximaal vijf jaar (onzelfstandige woonruimte). Bij deze variant heeft huurder geen huurbescherming. De verhuurder maakt hierbij gebruik van de nieuwe mogelijkheid uit artikel 7:271 lid 1 onder b van het Burgerlijk Wetboek. Tip. De verhuurder moet de huurder wel tijdig voor het verstrijken van de bepaalde tijd berichten over het aflopen van de overeenkomst. Tijdig is niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken. Gebeurt dit niet, dan eindigt de huurovereenkomst toch niet en loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Let op toestemming! Voor tijdelijke verhuur heeft u ook toestemming nodig van de bank of een andere hypotheekverstrekker. Deze instanties kunnen voorwaarden stellen aan hun toestemming. Als u uw woning tijdelijk verhuurt, valt deze voor de Belastingdienst niet meer in box 1 (inkomen uit werk en eigen woning), maar in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dat betekent dat er vanaf dat moment geen aftrek van de hypotheekrente meer mogelijk is. De ontvangen huur hoeft u niet op te geven als inkomsten. Als de verhuur is beëindigd, heeft u weer recht op renteaftrek. De woning behoort dan weer tot box 1 (inkomsten uit woning en werk). U moet de woning dan wel leeg te koop hebben staan. U mag dit doen gedurende maximaal 3 jaar na het kalenderjaar waarin u de woning hebt verlaten. Het is ook belangrijk om uw verzekeraar te informeren over de verhuur van de woning. Hanneke van Zalk-Westerbroek NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Schenken aan kinderen, doe het goed!

Als ouders tijdens leven schenkingen aan hun kinderen doen, kan er erfbelasting worden bespaard. Als de ouder echter binnen 180 dagen na de schenking komt te overlijden, wordt deze teruggedraaid. Er is een manier om dit te voorkomen.

180-dagenregeling

Vermogensoverheveling. Als ouders aan hun kinderen schenken, kan er schenkbelasting verschuldigd zijn. Toch kan het de kinderen later veel geld besparen als de ouders nu hun vermogen verkleinen door het doen van schenkingen. Daarbij kan er handig gebruik worden gemaakt van de mogelijkheden om belastingvrij te schenken (jaarlijkse vrijstelling) of van het lagere tarief aan schenkingen.

Schenking kort voor overlijden. Schenkingen die zijn gedaan binnen 180 dagen voor het overlijden van de schenker, worden fiscaal ‘terug gedraaid’. Dit wil zeggen dat deze schenkingen alsnog in de nalatenschap worden betrokken en belast worden met erfbelasting. Dit kan grote financiële gevolgen bij fors vermogen van de erflater. Tip. De werking van de 180-dagenregeling kan worden voorkomen door gebruikt te maken van de verhoogde schenkingsvrijstelling eigen woning. Hoe zit dat?

Verhoogde schenkingsvrijstelling

Voor eigen woning. De verhoogde vrijstelling van € 100.000,- voor de schenking eigen woning is met ingang van 2017 weer van stal gehaald. Deze vrijstelling wordt met name gebruikt voor schenkingen door ouders aan kinderen.

Voorwaarden. Hiervoor gelden onder andere de volgende voorwaarden.

• ·         Het kind (of zijn partner) dat de schenking ontvangt, moet ten tijde van de schenking tussen de 18 en 40 jaar oud zijn.
• ·         Het geschonken bedrag moet worden besteed voor aankoop, verbouwing of verbetering van de eigen woning, voor de aflossing van de eigenwoningschuld of restschuld, dan wel voor de afkoop van de erfpacht.

Voorbeeld

Schenking aan kinderen. Vader Jan heeft een hard achteruitgaande gezondheid en de vooruitzichten zijn somber. Hij geeft twee kinderen. Met een fors vermogen van rond de               € 500.000,- wil hij weten wat het beste schenkingstraject is. Fiscaalvriendelijk schenken is een optie. Als vader Jan bijvoorbeeld € 100.000,- per kind schenkt moeten zij hierover 10% schenkbelasting betalen. Hiermee wordt voor een deel voorkomen dat de nalatenschap van vader Jan bij de kinderen in het 20%-tarief van de erfbelasting valt. Let op. Het zou echter zomaar kunnen dat deze schenking geen effect hebben als vader Jan binnen 180 dagen komt te overlijden. Natuurlijk mag in dat geval de bepaalde schenkbelasting worden verrekend, maar toch…

Schenking voor eigen woning. De kinderen hebben allebei een eigen huis. Men zou dus kunnen overwegen om gebruik te maken van de mogelijkheid ieder kind een bedrag van € 100.000,- belastingvrij te schenken ter aflossing van de eigenwoningschuld. Tip. Geen slecht idee, want voor de schenking van de verhoogde vrijstelling ten behoeve van de aflossing van de eigenwoningschuld van de kinderen geld de 180-dagenregeling niet. De kinderen besparen hierdoor samen € 20.000,- aan erfbelasting, ook indien Jan binnen 180 dagen komt te overlijden. Let op. Bij vervroegde aflossing van de hypotheek op de eigen woning kan er wel boeterente verschuldigd zijn. Bekijk dit vooraf goed.

Door de schenking te doen in verband met de eigen woning van de kinderen, kan worden voorkomen dat de schenking bij voortijdig overlijden van de ouder moet worden terug gedraaid en kan er geprofiteerd worden van de verhoogde schenkingsvrijstelling van € 100.000,-.              

Bron: Tips & Advies Vastgoed

AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Mondeling akkoord en toch verkocht aan een ander! Mag dat wel?

De woningmarkt zit weer in de lift. De vraag naar woningen is groot. Dat is goed nieuws zou je zeggen. In principe is dat natuurlijk ook zo, maar er kunnen vervelende situaties ontstaan als er zo’n grote vraag naar woningen is en zich meerdere kandidaten voor één woning melden.

De vraag kan dan ontstaan, wanneer hebben koper en verkoper samen een overeenkomst? Stel: je hebt de woning van je dromen gevonden en de verkoper heeft ingestemd met jouw bod. Ben je dan ook daadwerkelijk koper? Deze vraag moet ontkennend beantwoord worden: nee, op dat moment niet.

Er is dan namelijk nog niet voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. De mondelinge overeenkomst, zoals sommigen dat uit het verleden kennen, geldt al enige tijd niet meer voor de aankoop van een woning door een particuliere koper. Dat heeft de wetgever zo bepaald, mede om de koper te beschermen voor overhaaste of ondoordachte beslissingen.
Tevens was bij een mondelinge overeenstemming niet altijd duidelijk of en zo ja wanneer een overeenkomst tot stand gekomen was en wat de precieze inhoud van de gemaakte afspraken dan was. Dit leverde soms veel discussie op. Het schriftelijkheidsvereiste geeft meer duidelijkheid over het moment dat de overeenkomst tot stand komt en de inhoud ervan.

Wanneer ben je dan wel de koper en is er voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste?
Zodra de koopovereenkomst is ondertekend door koper en verkoper. Overigens, zelfs na ontvangst van (een kopie van) de ondertekende koopovereenkomst heb je als koper nog drie dagen bedenktijd om een overhaaste beslissing te herstellen.

Dit betekent dat tussen het moment van mondelinge overeenstemming en het schriftelijk vastleggen en ondertekenen van de overeenkomst partijen nog niet aan elkaar gebonden zijn. Vind je als koper in de tussentijd een andere woning die je nog meer aanspreekt, dan kan je besluiten toch niet verder te gaan met de eerdere woning waar je een (mondeling) akkoord over hebt bereikt.

Ook voor verkoper geldt dat deze zich tot aan het ondertekenen van de koopovereenkomst kan beroepen op het (nog niet voldaan zijn aan het) schriftelijkheidsvereiste. Het is dan mogelijk dat verkoper een bod van een andere partij wil aannemen en met die partij de koop daadwerkelijk wil sluiten.

Het is zowel voor koper als verkoper van belang om te realiseren dat je er met een akkoord over prijs en andere belangrijke punten nog niet bent. Niet te vroeg juichen dus. Pas nadat de inkt van de handtekeningen op de koopovereenkomst is opgedroogd (en de bedenktijd is verstreken) is het moment aangebroken elkaar te feliciteren.
(Bron: Consumentenvoorlichting NVM)

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Een huis kopen op een executieveiling, een goed idee?!

Misschien heeft u via het internet of in de krant wel eens een bericht gezien van een executieveiling van een woning. In de meeste situaties wordt een woning openbaar geveild, wanneer u als eigenaar de hypotheek niet meer kunt betalen. De schuldeiser (meestal de bank) probeert de woning dan via een executieveiling te verkopen.

Aantrekkelijk voor particuliere koper?
De verkoopprijs op een veiling is meestal ruim onder de marktwaarde (de waarde die bij een normale verkoopprocedure behaald kan worden) van de woning. Het klinkt dus aantrekkelijk en voordelig om op deze manier een huis te kopen. In de praktijk komen vooral vastgoedhandelaren op executieveilingen af, maar als particulier kunt u ook meebieden. Als u op deze manier een woning wilt kopen, dan moet u uzelf wel goed voorbereiden.

Bijkomende kosten huis kopen op veiling
Zorg er voor dat u goed op de hoogte bent van de veilingvoorwaarden & veilingprocedures. Deze zijn altijd beschikbaar bij de notaris die de veiling leidt. Als koper moet u de veiling- en notariskosten betalen. Verder is de koper bij aankoop van een bestaande woning altijd overdrachtsbelasting verschuldigd. Ook is het belangrijk om te weten of er beslagen zijn gelegd op de woning. Deze komen eveneens voor rekening van de nieuwe eigenaar. De notaris is verplicht de bijkomende kosten te vermelden, vooraf of tijdens de veiling. Vraag altijd naar de exacte kosten.

Zorg er voor dat de financiering al voor de veiling is geregeld.
Bij een veiling is het niet mogelijk om een hypotheek achteraf te regelen, er kan dus geen voorbehoud van financiering worden opgenomen. Wanneer u een woning op een veiling koopt, is de koop namelijk definitief. Bent u de hoogste bieder en de woning wordt aan u gegund, dan bent u verplicht om de woning af te nemen. U zult aan de notaris moeten bewijzen dat u voldoende geld tot uw beschikking heeft om zowel de woning als de bijkomende kosten te betalen. Een zgn. verklaring van financiële gegoedheid.

De executieveiling zelf
De executieveiling bestaat uit twee delen: eerst is er een veiling bij opbod. Deze veiling is bedoeld om de inzetsom te bepalen. De hoogste bieder bij opbod heeft het recht op een inzetpremie van 1 % van het geboden bedrag. In de veilingvoorwaarden staat vermeld voor wiens rekening de inzetpremie komt, dat kan de verkoper en/of de koper zijn. De notaris keert de inzetpremie uit zodra deze kan worden voldaan uit de bij de notaris gestorte gelden.
Daarna volgt er een tweede veiling, een veiling bij afslag. Bij deze veiling begint de veilingmeester bij een hoger startbedrag dan de inzetsom en telt vanaf dit bedrag af, totdat iemand “mijn” roept. Dit wordt ook wel afmijnen genoemd. Degene die “mijn” roept wordt in principe de koper van de woning, als het tenminste door de verkoper wordt gegund.
Bovenstaande is een executieveiling zoals deze in een zaal op een vooraf opgegeven locatie wordt gehouden. Tegenwoordig kunt u ook online mee bieden op de veiling.

Gunning hoogste bieder
Nadat het hoogste bod is uitgebracht op de woning, bepaalt de verkoper van de woning (meestal de bank) of de woning ook daadwerkelijk aan de bieder wordt gegund. Vindt de bank het bod te laag, dan gaat de koop niet door. Wanneer de bank wel tevreden is met het bod, dan maakt de notaris een akte van gunning op en wordt u na betaling van de koopsom en bijkomende kosten eigenaar van de woning.

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Voorkeursrecht tot koop

Het zal u niet ontgaan zijn dat er weer volop hectiek is in de woningmarkt. Met name de lage rentestand maakt het nu wel erg aantrekkelijk om een woning te kopen.
Gelukkig zien wij ook weer veel meer beweging bij de verhuur en verkoop van Bedrijfsmatig Onroerend Goed. De groeiende vraag naar bedrijfsruimte is mede te danken aan de aantrekkende economie.

Bij de verhuur van een bedrijfspand komt regelmatig ter sprake dat de huurder een eerste recht tot koop wil hebben. Deze rechten worden in allerlei soorten en maten opgesteld en opgenomen in de huurovereenkomst. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan een koopoptie. Hierbij heeft de eigenaar al bij voorbaat het pand onherroepelijk aangeboden aan zijn huurder tegen een nu al vastgestelde koopprijs en voorwaarden. Het is dan aan de huurder of hij al dan niet gebruik maakt van zijn optie. Vaak is de optie gebonden aan een bepaalde tijdsduur of voorwaarden.

Voorkeursrecht tot koop

Het meest voorkomend is toch wel het voorkeursrecht tot koop. Dit betreft slechts de opdracht om als eerste met de voorkeursgerechtigde te onderhandelen. Dit recht wordt dan in de huurovereenkomst voor de huurder opgenomen. Bij een voorkeursrecht tot koop ligt het initiatief juist bij de eigenaar van het pand. Een dergelijk recht komt dan ook pas aan de orde als de eigenaar tot verkoop wil overgaan. Op dat moment zal hij de onroerende zaak, alvorens hij deze aan een derde aanbiedt, eerst te koop moeten aanbieden aan diegene aan wie het voorkeursrecht tot koop is verleend. Ook in dit geval kunnen partijen al bij het verlenen van het voorkeursrecht tot koop de koopsom hebben vastgesteld of de wijze waarop de koopsom moet worden bepaald. Als degene met het voorkeursrecht tot koop besluit niet tot koop over te gaan, is de eigenaar vervolgens vrij het pand aan een ander te verkopen.

Marktconforme voorwaarden.
In het voorkeursrecht tot koop staat vaak dat het pand tegen marktconforme voorwaarden moet worden aangeboden. Maar hoe zit dat­? Met onderstaand voorbeeld wordt één en ander duidelijk gemaakt.

Een kleine ondernemer huurde een horecapand met bovenwoning. In het huurcontract was een voorkeursrecht opgenomen ten behoeve van de huurder. De verhuurder was verplicht om in geval van een voorgenomen verkoop het pand eerst aan de huurder aan te bieden onder vermelding van een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden. Dat leek duidelijk.

Zonder financieringsvoorbehoud. De verhuurder had een kandidaat-koper voor het pand voor een koopsom van € 505.000,- zonder financieringsvoorbehoud. De verhuurder bood het tegen die condities aan de huurder aan. Deze aanvaarde het aanbod, maar onder voorbehoud van financiering. Daarop stelde de verhuurder dat het aanbod niet was aanvaard en daarmee was vervallen. Vervolgens werd het pand aan de derde verkocht.

Schending voorkeursrecht. De huurder meende dat de verhuurder het voorkeursrecht had geschonden. De verhuurder behoorde hem immers in de gelegenheid te stellen om het pand te kopen en de financiering te regelen.

Aanbod marktconform? De kantonrechter Rotterdam wees de vordering af. Het aanbod was immers marktconform geweest en de huurder stelde nieuwe voorwaarden. Dat was geen aanvaarding van het aanbod.

Wat zegt de rechter? Toch financieringsvoorbehoud. Het Gerechtshof Den Haag oordeelde echter anders. Hoewel strikt taalkundig genomen het woord ‘marktconform’ enkel ziet op de vraagprijs, mocht in het onderhavige geval de huurder redelijkerwijs verwachten dat het gehele aanbod (vraagprijs en voorwaarden) marktconform zou zijn. Het betrof hier een kleine ondernemer die niet zomaar het  geld voor de aanschaf van het pand gereed had liggen. Een financieringsvoorbehoud is dan redelijk. De slotsom is dat het aanbod van de verhuurder dus ook een financieringsvoorbehoud had moeten bevatten.

Financiering toch niet rond. De vordering van de huurder werd echter toch afgewezen omdat hij niet kon aantonen dat, indien de verhuurder op een juiste wijze het pand had aangeboden, hij ook daadwerkelijk de financiering rond zou krijgen. Juridisch had hij de zaak gewonnen, maar feitelijk niet.

Volgens de rechter moet het gehele aanbod van de verhuurder aan de huurder marktconform zijn, dus de vraagprijs én de voorwaarden. De huurder moet dus wel even de tijd krijgen om na te gaan of hij de financiering rond kan krijgen. Een financieringsvoorbehoud zal daarom in de meeste gevallen redelijk zijn.

Bron: Tips & Advies Vastgoed

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Taxatie van uw woning

Taxatie van uw woning

Heeft u een nieuwe woning gekocht, gaat u uw woning verbouwen met geld uit een bouwdepot of wilt u uw hypotheek oversluiten in verband met de huidige lage rentestanden? Dan wil uw hypotheekverstrekker graag weten wat uw woning waard is.

Uw hypotheekverstrekker beoordeelt uw hypotheekaanvraag aan de hand van een taxatierapport. Dit taxatierapport dient te worden opgemaakt door een gecertificeerd taxateur. Deze taxateur dient ingeschreven te zijn in het centrale register van gekwalificeerde vastgoedtaxateurs (NRVT-register). De geregistreerde taxateurs werken op basis van eenduidige beroeps- en gedragsregels die aansluiten bij de Nederlandse en internationale eisen. Bovendien is er voor de taxateurs de verplichting een periodieke hercertificering te ondergaan. Zo blijft de kwaliteit van de kennis gewaarborgd.

Hoe gaat de taxatie in zijn werk

Nadat het doel van de taxatie duidelijk is vastgesteld, zal de makelaar uw woning komen waarderen. Tijdens de opname van de woning let de makelaar onder andere op de staat van het onderhoud, de ligging en omgeving, de inhoud, de functionele indeling, de constructie en de kwaliteit van de gebruikte materialen van de te taxeren woning.

Verder wordt het eigendomsbewijs geraadpleegd, waarin eventuele bijzondere rechten en verplichtingen zijn opgenomen, zoals bijvoorbeeld een recht van overpad of recht van erfpacht. Ook het bestemmingsplan wordt geraadpleegd voor eventuele uitbreidingsmogelijkheden van de woning en bijgebouwen. En natuurlijk of er mogelijk nog nieuwe ontwikkelingen zijn in de omgeving, die invloed hebben op de waarde van de woning.

Verder is de makelaar als geen ander op de hoogte van de actuele plaatselijke marktsituatie en de laatste marktontwikkelingen. De makelaar beschikt over een zeer omvangrijke database voor te koop staande of inmiddels verkocht zijnde woningen. Dit zijn essentiële punten om de waarde van uw woning goed te kunnen bepalen.

Taxatierapport

Met alle verzamelde gegevens gaat de taxateur aan het werk. Alle bevindingen worden weergegeven in het taxatierapport. Hierbij hanteren de taxateurs een uniform taxatiemodel, waardoor de kwaliteit gegarandeerd is. In dit rapport wordt uiteraard de getaxeerde waarde vermeld en wordt de woning uitgebreid omschreven met alle daarbij behorende voorzieningen. Ook de bijzondere rechten en verplichtingen, voortvloeiend uit het eigendomsbewijs of het bestemmingsplan worden hierin opgenomen.

Gevalideerd taxatierapport

Een groot aantal hypotheekverstrekkers eisen een taxatierapport dat gevalideerd wordt door een validatie-instituut. Wanneer een woning onder de NHG-garantie valt, dient er altijd een validatie plaats te vinden. Bij een validatie beoordeelt een validatie-instituut of de taxateur en het rapport voldoen aan de vastgestelde richtlijnen.

Taxatierapport overige situaties

Behalve bij het aanvragen van een hypotheek, kunnen er ook andere zaken spelen waarvoor u een taxatierapport nodig heeft. Hierbij kunt u denken aan een taxatierapport die benodigd is voor belastingzaken, bijvoorbeeld bij verkoop van de woning aan kinderen of bij overlijden. Tevens kan er een taxatierapport benodigd zijn in het kader van geschillen en beroepsschriften.

Waardebepaling
Veel mensen denken dat er ook een taxatierapport nodig is, als u besluit uw woning te verkopen. Dit is niet het geval. Tijdens een vrijblijvend verkoopgesprek wordt uw woning door de makelaar gewaardeerd, maar daar wordt dan geen rapport van opgemaakt. Na dit gesprek kunt u besluiten wel of niet tot verkoop van uw woning over te gaan.

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Vakantiewoning en Belastingen

Kopen van een vakantiewoning, een goed idee?!

De rente op een spaarrekening staat historisch lag. De keuze om spaargeld te investeren in de aanschaf van een vakantiewoning en meer rendement te halen uit uw vermogen, wordt hiermee aantrekkelijker. Misschien wel een goed idee.

Maar een interessante vraag is met welke belastingen u allemaal te maken krijgt. Wanneer u een tweede woning (vakantiewoning) bezit, dan krijgt u niet alleen te maken met de inkomstenbelasting, maar ook met lokale belastingen, zoals de onroerendezaakbelastingen (OZB), forensenbelasting en rioolheffing. Hierbij zetten wij deze belastingen kort op een rij.

Inkomstenbelasting

Box 3-vermorgen. Een vakantiewoning wordt gezien als box 3-inkomen (inkomsten uit sparen en beleggen). Dit betekent dat er vermogensrendementsheffing moet worden betaald over de WOZ-waarde van het vakantiehuis.

De huurinkomsten en de eventuele waardestijging zijn in box 3 overigens wel vrijgesteld van inkomstenbelasting.

Vanaf 2017. Per 1 januari zal de vermogensrendementsheffing worden gewijzigd. In 2016 moest er effectief nog 1,2% belasting worden betaald. Vanaf 2017 zal er een tariefdifferentiatie worden betaald. Op dit moment zijn de exacte tarieven nog niet definitief vastgesteld. Deze zijn al diverse malen aangepast.

Forensen- en toeristenbelasting

Forensenbelasting. Diverse gemeenten heffen een forensenbelasting als u simpel gezegd niet staat ingeschreven in de gemeente en u de vakantiewoning gedurende het kalenderjaar meer dan 90 dagen zelf kunt gebruiken. Let op. Als u de vakantiewoning dus minder dan 90 dagen verhuurt, dan betaalt u forensenbelasting. Gemiddeld bedraagt forensenbelasting zo’n € 500,- per jaar.

Toeristenbelasting. Daarnaast kunt u als eigenaar worden geconfronteerd met toeristenbelasting. Deze belasting moet u periodiek op de aangifte voldoen en kunt u vervolgens in rekening brengen bij degene die in de vakantiewoning verblijft.
Tip. Overigens hebben diverse gemeenten een vrijstelling opgenomen, zodat er naast de toeristenbelasting geen forensenbelasting wordt geheven. De toeristenbelasting bedraagt, doorgaans enkele euro’s per persoon per nacht, dan wel een percentage van de overnachtingsprijs.

WOZ-beschikking

Gemeentelijke belasting. Als eigenaar ontvangt u jaarlijks een WOZ-beschikking met daarop de aanslagen gemeentelijke belastingen. Denk hierbij aan de OZB, rioolheffing, afvalstoffenheffing en waterschap heffingen. De OZB en waterschap heffingen bedragen een percentage van de WOZ-waarde. Voor de rioolheffing kan hetzelfde gelden, maar hier wordt ook wel een vast bedrag geheven. De afvalstoffenheffing wordt bepaald aan de hand van het aantal vervuilingseenheden.

Tarieven. Een gemeente (en waterschap) is vrij in het vaststellen van het OZB-en watersysteemheffingstarief. Deze kunnen per gemeente sterk verschillen. Gemiddeld bedraagt het percentage van deze twee zo’n 0,01% (van de WOZ-waarde). De rioolheffing en afvalstoffenheffing  kunnen afzonderlijk oplopen tot een paar honderd euro per jaar.

Bezwaar maken? Belastingen die zijn gekoppeld aan de WOZ-waarde kunt u proberen te verlagen door bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. Voor de overige belastingen geldt dat bezwaar maken doorgaans niet zinvol is. 

Investeren in een vakantiewoning heeft als voordeel dat huurinkomsten en een eventuele waardestijging onbelast blijven. Houd bij uw kostenplaatje wel rekening met de te betalen forensen- of toeristenbelasting en de gemeentelijke belastingen.

Bron: Tips & Advies Vastgoed

AartJan de Jong
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Makelaars te Nunspeet