dinsdag 24 april 2012
Wat is mijn huis waard?
Wat is mijn huis waard? Deze vraag krijgen wij natuurlijk dagelijks. Is het niet tijdens het werk dan wel in je vrije tijd, bijvoorbeeld op een verjaardagsfeestje. Maar het leuke is, wat uw huis waard is, hangt ervan af wie het vraagt.
Dat de eigenaar van een woning dat vraagt, is het meest voor de hand liggend. De huidige waarde van uw woning, ook wel de marktwaarde genoemd, is de waarde die er wordt betaald als de woning van eigenaar wisselt. Onder marktwaarde wordt verstaan: “het geschatte bedrag waartegen de woning tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, na behoorlijke marketing, in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”. De marktwaarde kan worden bepaald aan de hand van vergelijkbare en soortgelijke woningen die recent verkocht zijn.
Ook de hypotheekverstrekker stelt de vraag wat uw woning waard is, als u een hypotheek wil vestigen op uw woning. Voor de hypotheekverstrekker is de executiewaarde van uw woning van belang. Onder de executiewaarde wordt verstaan: "het bedrag dat een onroerende zaak bij gedwongen verkoop in openbare veiling naar plaatselijk gebruik en naar verwachting redelijkerwijs zal opbrengen bij verkoop aan de meest biedende gegadigde".
Voor de beoordeling van een financiering en ter onderbouwing van de zekerheden van de bank voor het verstrekken van een hypothecaire geldlening een belangrijke graadmeter.
Dat deze waarde lager ligt dan de marktwaarde heeft in belangrijke mate te maken met de kosten die gemoeid zijn met de veiling zoals kosten van de veiling zelf (zaalhuur), notariskosten, bezichtigingen, voorbereiding, veilingvoorwaarden, risico etc.
Verder kan de vraag worden gesteld door de Belastingdienst.
Bijvoorbeeld voor de berekening van successierechten of de overdrachtsbelasting. Voor de berekening van de overdrachtsbelasting wordt de marktwaarde aangehouden.
Zoals u waarschijnlijk wel weet is de overdrachtbelasting (tot 1 juli 2012) verlaagd van zes procent naar twee procent. Hiermee wil het kabinet het vertrouwen op de woningmarkt versterken en doorstroming voor huurders en kopers bevorderen. Het moment van de juridische overdracht van de woning is daarbij bepalend.
De lagere overdrachtsbelasting is zowel gunstig voor starters op de woningmarkt - bijvoorbeeld huurders die een woning willen kopen - als voor doorstromers, omdat die hun oude woning gemakkelijker kunnen verkopen. In combinatie met het tot nog toe handhaven van de hypotheekrenteaftrek zal de verlaging van de overdrachtsbelasting leiden tot een impuls voor de woningmarkt.
Ook vraagt de belasting dienst bij het invullen van uw belastingaangifte naar de WOZ-waarde van uw woning. Deze waarde wordt jaarlijks opgelegd door de gemeente. Bijzonder is dat de WOZ-waarde eigenlijk een jaar achter loopt. De WOZ-waarde van het jaar 2012 is de prijs die de eigenaar van de onroerende zaak zou krijgen bij verkoop op peildatum 1 januari 2011. Verrassend daarbij is dat daarbij wel weer wordt uitgegaan van de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2012. De WOZ-waarde wordt voor woningen onder meer vastgesteld aan de hand van de verkoopprijzen van soortgelijke woningen in de buurt, die verkocht zijn 3 maanden voor of na de peildatum van 1 januari 2011.
De WOZ-waarde wordt ook gebruik door andere overheden, bijvoorbeeld de gemeente of het waterschap.
De verzekeringsmaatschappij vraagt ook wat uw woning waard is. De verzekeringsmaatschappij wil voor uw opstalverzekering niet de marktwaarde weten, maar uw woning wordt verzekerd op basis van de herbouwwaarde. De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om de woning na een algeheel verlies volgens de huidige eisen te herbouwen. Zaken die slechts gedeeltelijk de marktwaarde bepalen hoeven dus niet meeverzekerd te zijn. De grond bijvoorbeeld, zal bij een brand niet verloren gaan. De locatie evenmin. De herbouwwaarde van een woning wordt berekend aan de hand van een formule die gebaseerd is op het type woning, de kwaliteit ervan en de inhoud.
Al met al zijn er dus een aantal waardes van uw woning mogelijk. De waarde die u waarschijnlijk het meeste zal aanspreken is de marktwaarde van uw woning. Neemt u gerust contact met ons op voor het vrijblijvend bepalen van de marktwaarde van uw woning.
Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
dinsdag 27 maart 2012
Executie
Geen fraaie titel voor een column. Maar wel een woord dat we de laatste tijd (te) vaak horen.
De executiewaarde is doorgaans echter een waardebegrip dat essentieel is in taxatierapporten, die dienen ter beoordeling van de financiering door de bank. In een taxatierapport, bedoelt voor de (her)financiering van een onroerende zaak (woning of bedrijfspand), komen we in elk geval deze waardebegrippen tegen:
Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, na behoorlijke marketing, in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Redelijk heldere taal: de prijs in geval het vastgoed van eigenaar wisselt.
Onder de executiewaarde wordt verstaan: "het bedrag dat een onroerende zaak bij gedwongen verkoop in openbare veiling naar plaatselijk gebruik en naar verwachting redelijkerwijs zal opbrengen bij verkoop aan de meest biedende gegadigde".
Het wordt al vager: Het betreft hier ook een schatting of zoals de definitie aangeeft een verwachting aangevuld met 'redelijkerwijs'. En dan is daar 'de meest biedende gegadigde'.
Voor de beoordeling van een financiering en ter onderbouwing van de zekerheden van de bank voor het verstrekken van een hypothecaire geldlening een belangrijke graadmeter.
Dat deze waarde lager ligt dan de marktwaarde heeft in belangrijke mate te maken met de kosten die gemoeid zijn met de veiling zoals kosten van de veiling zelf (zaalhuur), notariskosten, bezichtigingen, voorbereiding, veilingvoorwaarden, risico etc.
Probleem hierbij is dat lagere waarden niet acceptabel zijn voor een financieringsbeoordeling maar de praktijk en daarmee een mogelijke aansprakelijkheid van de taxateur bij lagere opbrengst dan de getaxeerde waarde realiteit.
Het antwoord ligt bij de 'meest biedende gegadigde'. Op de veiling is niet iedere willekeurige koper actief. Het risico van kopen op de veiling wordt gedragen door handelaren en uit onderzoek blijkt wel dat het nemen van deze risico's loont.
Deze executie veilingen worden ingezet, indien men zich niet meer houd aan de (betalings)verplichtingen richting hun financier.
Doordat steeds meer mensen door diverse omstandigheden in een situatie terecht komen dat ze hun verplichtingen niet meer kunnen voldoen, zien we dat naar mate er meer executie veilingen komen deze zgn executiewaarde steeds verder dalen.
Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
De executiewaarde is doorgaans echter een waardebegrip dat essentieel is in taxatierapporten, die dienen ter beoordeling van de financiering door de bank. In een taxatierapport, bedoelt voor de (her)financiering van een onroerende zaak (woning of bedrijfspand), komen we in elk geval deze waardebegrippen tegen:
Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, na behoorlijke marketing, in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Redelijk heldere taal: de prijs in geval het vastgoed van eigenaar wisselt.
Onder de executiewaarde wordt verstaan: "het bedrag dat een onroerende zaak bij gedwongen verkoop in openbare veiling naar plaatselijk gebruik en naar verwachting redelijkerwijs zal opbrengen bij verkoop aan de meest biedende gegadigde".
Het wordt al vager: Het betreft hier ook een schatting of zoals de definitie aangeeft een verwachting aangevuld met 'redelijkerwijs'. En dan is daar 'de meest biedende gegadigde'.
Voor de beoordeling van een financiering en ter onderbouwing van de zekerheden van de bank voor het verstrekken van een hypothecaire geldlening een belangrijke graadmeter.
Dat deze waarde lager ligt dan de marktwaarde heeft in belangrijke mate te maken met de kosten die gemoeid zijn met de veiling zoals kosten van de veiling zelf (zaalhuur), notariskosten, bezichtigingen, voorbereiding, veilingvoorwaarden, risico etc.
Probleem hierbij is dat lagere waarden niet acceptabel zijn voor een financieringsbeoordeling maar de praktijk en daarmee een mogelijke aansprakelijkheid van de taxateur bij lagere opbrengst dan de getaxeerde waarde realiteit.
Het antwoord ligt bij de 'meest biedende gegadigde'. Op de veiling is niet iedere willekeurige koper actief. Het risico van kopen op de veiling wordt gedragen door handelaren en uit onderzoek blijkt wel dat het nemen van deze risico's loont.
Deze executie veilingen worden ingezet, indien men zich niet meer houd aan de (betalings)verplichtingen richting hun financier.
Doordat steeds meer mensen door diverse omstandigheden in een situatie terecht komen dat ze hun verplichtingen niet meer kunnen voldoen, zien we dat naar mate er meer executie veilingen komen deze zgn executiewaarde steeds verder dalen.
Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
dinsdag 21 februari 2012
Juist nu een huis kopen!
U hoeft maar een krant open te slaan of de televisie aan te zetten, of de media bestookt u met informatie over de economie. Over het algemeen is dit geen positieve informatie, maar er zit ook een andere kant aan de medaille. Er zijn toch een aantal redenen te noemen om nu juist wel een woning te kopen.
Verlaagde overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting is tijdelijk verlaagd. Tot 1 juli 2012 is de overdrachtsbelasting nog maar 2 % over de koopsom van uw woning in plaatst van de normale 6 %. Dit betekent dus minder kosten, een lagere hypotheek en dus lagere maandlasten. Met de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting wil het kabinet het vertrouwen en de doorstroom in de huizenmarkt herstellen en een impuls geven aan de economische groei.
De hypotheekrente is momenteel gunstig
Historisch gezien staat de rente nog steeds erg laag en dat betekent dat een nieuwe hypotheek relatief goedkoop is. De hypotheekrente is een belangrijke factor voor uw maandlasten.
Verhoogde Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Tot 1 juli 2012 is de Nationale Hypotheekgarantie verhoogd van 265.000 euro naar 350.000 euro. Dit betekent dat veel meer woningen in aanmerking komen voor een hypotheek met NHG. Een hypotheek met NHG geeft u meer zekerheid en biedt meerdere voordelen. Bijvoorbeeld een korting op het rentetarief, volledige financiering van uw woning (koopsom inclusief kosten koper, notaris- en verbouwingskosten). Het bedrag dat u kunt lenen is natuurlijk wel afhankelijk van uw inkomen. En ook geeft de NHG-hypotheek u als koper extra veiligheid. Het Waarborgfonds Eigen Woningen staat namelijk bij de NHG garant voor de terugbetaling van het hypotheekbedrag als de woning onverhoopt verkocht moet worden omdat de hypotheeklasten niet meer betaald kunnen worden.
Meer kans op uw droomhuis
Doordat er meer woningen te koop staan, is de kans veel groter dat u een woning vindt die precies past bij uw wensen en mogelijkheden.
Goede investering
Als u de ontwikkeling van de huizenprijzen in de afgelopen decennia bekijkt, dan ziet u dat deze nagenoeg altijd sterker zijn gestegen dan de ontwikkeling van de koopkracht. Hoe eerder u in uw leven een huis koopt, hoe gunstiger dat dus meestal is. Natuurlijk zijn er periodes geweest dat de huizenprijzen daalden, maar op langere termijn bleek een koopwoning echter altijd een uitstekende investering te zijn. Resultaten behaald in het verleden, bieden ook bij huizen helaas geen garantie voor de toekomst.
Mijn advies is om uw mogelijkheden eens door te spreken met een financieel adviseur of een bank. Misschien is er toch meer mogelijk dan u in eerste instantie dacht en is de aankoop van die ene woning toch mogelijk.
Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
Verlaagde overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting is tijdelijk verlaagd. Tot 1 juli 2012 is de overdrachtsbelasting nog maar 2 % over de koopsom van uw woning in plaatst van de normale 6 %. Dit betekent dus minder kosten, een lagere hypotheek en dus lagere maandlasten. Met de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting wil het kabinet het vertrouwen en de doorstroom in de huizenmarkt herstellen en een impuls geven aan de economische groei.
De hypotheekrente is momenteel gunstig
Historisch gezien staat de rente nog steeds erg laag en dat betekent dat een nieuwe hypotheek relatief goedkoop is. De hypotheekrente is een belangrijke factor voor uw maandlasten.
Verhoogde Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Tot 1 juli 2012 is de Nationale Hypotheekgarantie verhoogd van 265.000 euro naar 350.000 euro. Dit betekent dat veel meer woningen in aanmerking komen voor een hypotheek met NHG. Een hypotheek met NHG geeft u meer zekerheid en biedt meerdere voordelen. Bijvoorbeeld een korting op het rentetarief, volledige financiering van uw woning (koopsom inclusief kosten koper, notaris- en verbouwingskosten). Het bedrag dat u kunt lenen is natuurlijk wel afhankelijk van uw inkomen. En ook geeft de NHG-hypotheek u als koper extra veiligheid. Het Waarborgfonds Eigen Woningen staat namelijk bij de NHG garant voor de terugbetaling van het hypotheekbedrag als de woning onverhoopt verkocht moet worden omdat de hypotheeklasten niet meer betaald kunnen worden.
Meer kans op uw droomhuis
Doordat er meer woningen te koop staan, is de kans veel groter dat u een woning vindt die precies past bij uw wensen en mogelijkheden.
Goede investering
Als u de ontwikkeling van de huizenprijzen in de afgelopen decennia bekijkt, dan ziet u dat deze nagenoeg altijd sterker zijn gestegen dan de ontwikkeling van de koopkracht. Hoe eerder u in uw leven een huis koopt, hoe gunstiger dat dus meestal is. Natuurlijk zijn er periodes geweest dat de huizenprijzen daalden, maar op langere termijn bleek een koopwoning echter altijd een uitstekende investering te zijn. Resultaten behaald in het verleden, bieden ook bij huizen helaas geen garantie voor de toekomst.
Mijn advies is om uw mogelijkheden eens door te spreken met een financieel adviseur of een bank. Misschien is er toch meer mogelijk dan u in eerste instantie dacht en is de aankoop van die ene woning toch mogelijk.
Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
dinsdag 31 januari 2012
De jaarlijks terugkerende WOZ-waarde
Eind januari, begin februari valt bij alle huiseigenaren de WOZ-waardebeschikking op de deurmat. Voor veel eigenaren geeft dit aanleiding tot discussie. Is de WOZ-waarde zoals u had verwacht of is deze toch hoger of lager uitgevallen. Gelet op de marktomstandigheden, zal de verwachting voor de meesten van u zijn dat de WOZ-waarde lager uitvalt dan vorig jaar.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
In de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is geregeld dat gemeenten jaarlijks de waarde van onroerende zaken vaststellen. Deze waarde wordt de WOZ-waarde genoemd. Onroerende zaken zijn bijvoorbeeld woningen, maar ook bedrijfspanden, percelen grond, scholen en campings.
Bijzonder is dat de WOZ-waarde eigenlijk een jaar achter loopt. De WOZ-waarde van het jaar 2012 is de prijs die de eigenaar van de onroerende zaak zou krijgen bij verkoop op peildatum 1 januari 2011. Verrassend daarbij is dat daarbij wel weer wordt uitgegaan van de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2012.
Ook wordt er bij de WOZ-waarde altijd uitgegaan dat het eigendom van de onroerende zaak ‘vrij en zonder beperkingen’ kan worden overgedragen. Dit betekent bijvoorbeeld dat er altijd wordt uitgegaan dat de panden op eigen grond staan, niet verhuurd zijn of dat er op de panden geen rechten zijn gevestigd. In veel gevallen is dit dus niet de feitelijke situatie. Hierbij kunt u denken aan waardedrukkende factoren, waaronder erfpachtgrond, een huursituatie of een recht van opstal. Als de eigenaar in de feitelijke situatie tot verkoop zou overgaan, kan de hoogte van de WOZ-waarde in de praktijk dus niet worden gerealiseerd.
De WOZ-waarde wordt voor woningen onder meer vastgesteld aan de hand van de verkoopprijzen van soortgelijke woningen in de buurt, die verkocht zijn 3 maanden voor of na de peildatum van 1 januari 2011.
Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt?
De WOZ-waarde kunt u vinden op de belastingaanslag Onroerende Zaakbelasting (OZB), die u begin 2012 van uw gemeente zal ontvangen. Op deze belastingaanslag staat dus tevens de WOZ-beschikking. Ook staat op deze aanslag het rioolrecht en de afvalstoffenheffing.
Niet alleen de gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor het berekenen van de verschuldigde onroerende zaakbelasting (OZB).
Ook andere overheden gebruiken deze waarde voor de belastingheffing.
Bij de Belastingdienst wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de berekening van het eigenwoningforfait bij een ‘eigen woning’ (uw hoofdverblijf). Ook wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de vermogensrendementsheffing in de aangifte inkomstenbelasting (box 3). Indien er sprake is van huur of erfpacht, dan werkt de WOZ-waarde in dit geval wel waardedrukkend. Ook wordt de WOZ-waarde sinds 2010 gebruikt voor de berekening van de successierechten.
Tevens voor één van de heffingen van uw waterschap, namelijk voor het berekenen van de ‘watersysteemheffing gebouwd’.
Bezwaar maken tegen uw WOZ-beschikking
Als u twijfelt over de juistheid van uw WOZ-waarde, kan het verstandig zijn om bezwaar te maken. Bezwaar tegen uw WOZ-beschikking moet u binnen zes weken na de dagtekening indienen bij uw gemeente. Als deze termijn is verstreken, staat de waarde van uw pand of bedrijf voor een jaar vast en is er geen bezwaar meer mogelijk.
Bij het maken van een bezwaar, is het verstandig om het taxatieverslag van uw onroerende zaak op te vragen. Het taxatieverslag geeft aan waar de gemeente uw WOZ-waarde op heeft gebaseerd. Het bezwaar dient u goed te onderbouwen. Een onderbouwing zou kunnen zijn, dat de gebruikte referentiepanden niet goed vergelijkbaar zijn door bijvoorbeeld ligging, de staat van onderhoud, overlast of een afwijkende grootte.
Vergoeding kosten bezwaarschrift
Natuurlijk kunt u een deskundige, bijvoorbeeld een makelaar of jurist, inschakelen voor het maken van een goed onderbouwd bezwaarschrift. Hiervoor heeft de wetgever bepaald dat als er kosten gemaakt worden bij het indienen van een WOZ-bezwaarschrift, u een vergoeding van de kosten kunt vragen aan de gemeente. Het gaat dan wel om kosten die gemaakt zijn voor inhuur van derden. Dit dient u wel in uw bezwaarschrift aan te geven.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
In de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is geregeld dat gemeenten jaarlijks de waarde van onroerende zaken vaststellen. Deze waarde wordt de WOZ-waarde genoemd. Onroerende zaken zijn bijvoorbeeld woningen, maar ook bedrijfspanden, percelen grond, scholen en campings.
Bijzonder is dat de WOZ-waarde eigenlijk een jaar achter loopt. De WOZ-waarde van het jaar 2012 is de prijs die de eigenaar van de onroerende zaak zou krijgen bij verkoop op peildatum 1 januari 2011. Verrassend daarbij is dat daarbij wel weer wordt uitgegaan van de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2012.
Ook wordt er bij de WOZ-waarde altijd uitgegaan dat het eigendom van de onroerende zaak ‘vrij en zonder beperkingen’ kan worden overgedragen. Dit betekent bijvoorbeeld dat er altijd wordt uitgegaan dat de panden op eigen grond staan, niet verhuurd zijn of dat er op de panden geen rechten zijn gevestigd. In veel gevallen is dit dus niet de feitelijke situatie. Hierbij kunt u denken aan waardedrukkende factoren, waaronder erfpachtgrond, een huursituatie of een recht van opstal. Als de eigenaar in de feitelijke situatie tot verkoop zou overgaan, kan de hoogte van de WOZ-waarde in de praktijk dus niet worden gerealiseerd.
De WOZ-waarde wordt voor woningen onder meer vastgesteld aan de hand van de verkoopprijzen van soortgelijke woningen in de buurt, die verkocht zijn 3 maanden voor of na de peildatum van 1 januari 2011.
Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt?
De WOZ-waarde kunt u vinden op de belastingaanslag Onroerende Zaakbelasting (OZB), die u begin 2012 van uw gemeente zal ontvangen. Op deze belastingaanslag staat dus tevens de WOZ-beschikking. Ook staat op deze aanslag het rioolrecht en de afvalstoffenheffing.
Niet alleen de gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor het berekenen van de verschuldigde onroerende zaakbelasting (OZB).
Ook andere overheden gebruiken deze waarde voor de belastingheffing.
Bij de Belastingdienst wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de berekening van het eigenwoningforfait bij een ‘eigen woning’ (uw hoofdverblijf). Ook wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de vermogensrendementsheffing in de aangifte inkomstenbelasting (box 3). Indien er sprake is van huur of erfpacht, dan werkt de WOZ-waarde in dit geval wel waardedrukkend. Ook wordt de WOZ-waarde sinds 2010 gebruikt voor de berekening van de successierechten.
Tevens voor één van de heffingen van uw waterschap, namelijk voor het berekenen van de ‘watersysteemheffing gebouwd’.
Bezwaar maken tegen uw WOZ-beschikking
Als u twijfelt over de juistheid van uw WOZ-waarde, kan het verstandig zijn om bezwaar te maken. Bezwaar tegen uw WOZ-beschikking moet u binnen zes weken na de dagtekening indienen bij uw gemeente. Als deze termijn is verstreken, staat de waarde van uw pand of bedrijf voor een jaar vast en is er geen bezwaar meer mogelijk.
Bij het maken van een bezwaar, is het verstandig om het taxatieverslag van uw onroerende zaak op te vragen. Het taxatieverslag geeft aan waar de gemeente uw WOZ-waarde op heeft gebaseerd. Het bezwaar dient u goed te onderbouwen. Een onderbouwing zou kunnen zijn, dat de gebruikte referentiepanden niet goed vergelijkbaar zijn door bijvoorbeeld ligging, de staat van onderhoud, overlast of een afwijkende grootte.
Vergoeding kosten bezwaarschrift
Natuurlijk kunt u een deskundige, bijvoorbeeld een makelaar of jurist, inschakelen voor het maken van een goed onderbouwd bezwaarschrift. Hiervoor heeft de wetgever bepaald dat als er kosten gemaakt worden bij het indienen van een WOZ-bezwaarschrift, u een vergoeding van de kosten kunt vragen aan de gemeente. Het gaat dan wel om kosten die gemaakt zijn voor inhuur van derden. Dit dient u wel in uw bezwaarschrift aan te geven.
woensdag 21 december 2011
KOOPOPTIE OF RECHT VAN EERSTE KOOP, WAT IS HET VERSCHIL?
In overeenkomsten met betrekking tot vastgoed wordt vaak gewerkt met het recht van eerste koop of een koopoptie. Dat er een belangrijk verschil is, wordt nog wel eens uit het oog verloren. Waar moet u rekening mee houden?
Een kwestie van voorkeur
Jij mag het huis kopen. In de praktijk komt het wel voor dat de eigenaar van een woonhuis een voorkeur heeft voor een bepaalde koper. Denk bijvoorbeeld aan een ouder die wil dat één van zijn kinderen de woning kan kopen. Of een verhuurder die huurder de kans geeft om het gehuurde te kopen.
Laten we aannemen dat zoon Jan de gegadigde is. Zijn vader kan Jan dan een koopoptie verlenen, maar hij kan ook een recht van eerste koop vestigen.
Wat is het verschil In beide gevallen wordt het gewenste resultaat bereikt: Jan kan in het ouderlijk huis gaan wonen. Beide mogelijkheden zijn dus in principe geschikt, maar er zijn wel degelijk verschillen. Deze verschillen merkt men pas als de koopoptie of het recht van eerste koop wordt ingeroepen. Dit kan vele jaren later zijn.
Koopoptie
De wet. Een koopoptie is een optiebeding dat volgens het Burgerlijk Wetboek moet worden gezien als een onherroepelijk aanbod. Er is geen (nieuwe) wilsverklaring van de verkoper nodig voor het tot stand komen van de overeenkomst. De enkele wilsverklaring van de koper is voldoende om de overeenkomst tot stand te laten komen.
Afspraken. Bij een koopoptie is er meestal overeenstemming over de prijs of over de manier waarop de prijs bij het inroepen van de optie zal worden bepaald. Ook over andere essentiële onderdelen zijn meestal afspraken gemaakt.
Recht van eerste koop
Plicht aan te bieden. Een recht van eerste koop is wezenlijk anders. Zo’n recht verplicht de verkoper de gerechtigde in de gelegenheid te stellen om als koper op te treden, maar alleen op het moment dat hij daadwerkelijk wil verkopen. Een recht van eerste koop is zodoende niet meer of minder dan een verplichting van de verkoper om het pand aan de gerechtigde aan te bieden.
Geen afspraken. Als de gerechtigde en de verkoper er niet uitkomen of als de gerechtigde geen gebruik wil maken van zijn recht, staat het de verkoper vrij het pand -tegen dezelfde voorwaarden- aan derden te koop aan te bieden. In het geval van een recht van eerste koop zijn meestal nog geen afspraken gemaakt over de prijs etc.
Het verschil
Meer zekerheid. Het is duidelijk dat een koopoptie aan de gerechtigde meer zekerheid biedt dan een recht van eerste koop. De gerechtigde kan immers door het inroepen van de koopoptie de overeenkomst tot stand brengen. Hij heeft de medewerking van de verkoper helemaal niet nodig.
Vrijblijvend. Het recht van eerste koop is wezenlijk anders. Het verplicht de verkoper slechts om het object als eerste aan de koper aan te bieden.
Wanneer wat te doen
Een verkoper die zijn handen wat meer wil vrijhouden, zal de voorkeur geven aan het verlenen van een recht van eerste koop. Een koopoptie is meer aangewezen als de koper en de verkoper het al in verregaande mate eens zijn.
Maak duidelijke afspraken. Doet u dat niet, dan bestaat de kans dat de rechter deze moet uitleggen. In principe gaat het er dan niet om hoe u de afspraak noemt, maar gaat het om de inhoud van de afspraak.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
Een kwestie van voorkeur
Jij mag het huis kopen. In de praktijk komt het wel voor dat de eigenaar van een woonhuis een voorkeur heeft voor een bepaalde koper. Denk bijvoorbeeld aan een ouder die wil dat één van zijn kinderen de woning kan kopen. Of een verhuurder die huurder de kans geeft om het gehuurde te kopen.
Laten we aannemen dat zoon Jan de gegadigde is. Zijn vader kan Jan dan een koopoptie verlenen, maar hij kan ook een recht van eerste koop vestigen.
Wat is het verschil In beide gevallen wordt het gewenste resultaat bereikt: Jan kan in het ouderlijk huis gaan wonen. Beide mogelijkheden zijn dus in principe geschikt, maar er zijn wel degelijk verschillen. Deze verschillen merkt men pas als de koopoptie of het recht van eerste koop wordt ingeroepen. Dit kan vele jaren later zijn.
Koopoptie
De wet. Een koopoptie is een optiebeding dat volgens het Burgerlijk Wetboek moet worden gezien als een onherroepelijk aanbod. Er is geen (nieuwe) wilsverklaring van de verkoper nodig voor het tot stand komen van de overeenkomst. De enkele wilsverklaring van de koper is voldoende om de overeenkomst tot stand te laten komen.
Afspraken. Bij een koopoptie is er meestal overeenstemming over de prijs of over de manier waarop de prijs bij het inroepen van de optie zal worden bepaald. Ook over andere essentiële onderdelen zijn meestal afspraken gemaakt.
Recht van eerste koop
Plicht aan te bieden. Een recht van eerste koop is wezenlijk anders. Zo’n recht verplicht de verkoper de gerechtigde in de gelegenheid te stellen om als koper op te treden, maar alleen op het moment dat hij daadwerkelijk wil verkopen. Een recht van eerste koop is zodoende niet meer of minder dan een verplichting van de verkoper om het pand aan de gerechtigde aan te bieden.
Geen afspraken. Als de gerechtigde en de verkoper er niet uitkomen of als de gerechtigde geen gebruik wil maken van zijn recht, staat het de verkoper vrij het pand -tegen dezelfde voorwaarden- aan derden te koop aan te bieden. In het geval van een recht van eerste koop zijn meestal nog geen afspraken gemaakt over de prijs etc.
Het verschil
Meer zekerheid. Het is duidelijk dat een koopoptie aan de gerechtigde meer zekerheid biedt dan een recht van eerste koop. De gerechtigde kan immers door het inroepen van de koopoptie de overeenkomst tot stand brengen. Hij heeft de medewerking van de verkoper helemaal niet nodig.
Vrijblijvend. Het recht van eerste koop is wezenlijk anders. Het verplicht de verkoper slechts om het object als eerste aan de koper aan te bieden.
Wanneer wat te doen
Een verkoper die zijn handen wat meer wil vrijhouden, zal de voorkeur geven aan het verlenen van een recht van eerste koop. Een koopoptie is meer aangewezen als de koper en de verkoper het al in verregaande mate eens zijn.
Maak duidelijke afspraken. Doet u dat niet, dan bestaat de kans dat de rechter deze moet uitleggen. In principe gaat het er dan niet om hoe u de afspraak noemt, maar gaat het om de inhoud van de afspraak.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
zaterdag 3 december 2011
Kerstballen
Kerstballen
Dit jaar kiezen we, in plaats van de traditionele kerstkaart, voor een meer marketing gerichte actie via Twitter, Facebook en onze eigen website. Op deze manier willen we op een interactieve manier onze kerst en nieuwjaarswensen aan jullie overbrengen.
Op de www.vandeloosdrecht.nl zijn 10 kerstballen te verzamelen wat, als je ze alle tien gevonden hebt, beloond wordt met een zakje kerstkransjes. Help ons alle 10 kerstballen te vinden, en lukt het even niet, vraag het de @kerstmakelaar. Met een tip helpt hij je op weg en na het vinden van alle tien de kerstballen krijg je de kerstkransjes thuisgestuurd. Laat hiervoor je adresgegevens achter op onze site. Je kunt één keer meedoen en je persoonlijke gegevens worden alleen gebruikt voor het versturen van de kerstkransjes.
Vertel @kerstmakelaar wat je van de actie vindt en RT tweets van de @kerstmakelaar zodat ook anderen kunnen meedoen.
Deze actie loopt tot en met 23 december 2011
woensdag 30 november 2011
Vergunnigsvrij bouwen, hoe zit dat precies?
Als makelaars worden wij vaak geconfronteerd met de vraag wat mag ik eventueel aan- of bijbouwen aan een woning.
Allereerst kunnen wij kijken in het bestemmingsplan. Een groot aantal bestemmingsplannen kunnen tegenwoordig digitaal worden teruggevonden. Dit kan op www.ruimtelijkeplannen.nl. Vanaf 1 januari 2010 is iedere gemeente in Nederland verplicht elk nieuw bestemmingsplan op deze website te publiceren.
Let op:
Indien er bij het kaartje op deze site het IMRO nummer van 2008 of later staat en het slotje in de rechterbovenhoek groen is dan heeft deze kaart ook rechtskracht, is dit niet het geval ga dan altijd langs bij uw gemeente om de papieren versie te halen.
Maar sinds de invoering van de Wabo (Wet Algemene bepalingen Omgevingsrecht) en de omgevingsvergunning kan er steeds meer vergunningsvrij worden gebouwd. Toch is het niet altijd duidelijk hoe het nu allemaal precies in zijn werk gaat. Hierbij een paar belangrijke regels op een rij.
Besluit omgevingsrecht (Bor)
Het Bor hoort bij de wet Wabo. In dit besluit staan regels die gaan over het vergunningsvrij bouwen.
Om de regels juist toe te passen is een onderscheid tussen artikel 2 en 3 van bijlage II erg belangrijk. Er zijn namelijk twee soorten vergunningsvrij bouwen:
• artikel 2 het bouwen zonder omgevingsvergunning (omgevingsvergunningsvrij bouwen) en het bestemmingsplan vrij bouwen;
• artikel 3 het bouwen zonder omgevingsvergunning (omgevingsvergunningsvrij bouwen).
In artikel 2 hoeft er namelijk geen rekening te worden gehouden met het bestemmingsplan, maar bij artikel 3 nadrukkelijk wel.
Praktijkvoorbeelden
Om het bovenstaande te verduidelijken hierbij een tweetal voorbeelden.
Voorbeeld 1
De heer W. wil een tuinhuisje van 10 m² midden in zijn achtertuin plaatsen. Hij gaat er zijn tuingereedschap en fietsen in stallen.
Een oppervlakte van 10 m² valt beneden de grens waarvoor een omgevingsvergunning bouwen (voorheen genoemd bouwvergunning) nodig is. Het bouwen van dit tuinhuisje kan de heer W. dan ook gewoon doen, zonder dat hij heeft gekeken naar het bestemmingsplan.
Voorbeeld 2
De heer B. is zzp’er en wil een kantoorruimte van 35 m² in zijn tuin bouwen. Deze oppervlakte valt nog onder de grens waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Het bouwen zou dus vergunningsvrij kunnen. Echter het volgende is het geval: de heer B heeft maar een kleine tuin en het bouwwerk past daar niet helemaal in. Gelukkig heeft hij een aangrenzende groenstrook grond kunnen kopen. Hij kan nu zijn kantoor bouwen deels in de tuin en deels op de aangekochte groenstrook. Deze strook grond heeft de bestemming van groenstrook en niet voor wonen of kantoor en dit is dus strijdig met het bestemmingsplan. Nu heeft de heer B. alsnog een omgevingsvergunning nodig.
Let op:
Kijk dus goed onder welke categorie het bouwwerk valt. Als het strijdig is met het bestemmingsplan, dan is er meestal alsnog een omgevingsvergunning vereist.
Vergunningscheck
Hoe kunt u weten wanneer u wel of niet een omgevingsvergunning nodig heeft. Dit kunt u doen door een vergunningscheck te doen op de website van de rijksoverheid www.omgevingsloket.nl. Door deze check uit voeren kunt u zelf nagaan of er een omgevingsvergunning nodig is voor bepaalde activiteiten.
Bij twijfel is het uiteraard aan te bevelen om navraag te doen bij de gemeente wat de regels nu precies zijn en of u voor bepaalde bouwplannen wel of geen vergunning moet aanvragen.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
Allereerst kunnen wij kijken in het bestemmingsplan. Een groot aantal bestemmingsplannen kunnen tegenwoordig digitaal worden teruggevonden. Dit kan op www.ruimtelijkeplannen.nl. Vanaf 1 januari 2010 is iedere gemeente in Nederland verplicht elk nieuw bestemmingsplan op deze website te publiceren.
Let op:
Indien er bij het kaartje op deze site het IMRO nummer van 2008 of later staat en het slotje in de rechterbovenhoek groen is dan heeft deze kaart ook rechtskracht, is dit niet het geval ga dan altijd langs bij uw gemeente om de papieren versie te halen.
Maar sinds de invoering van de Wabo (Wet Algemene bepalingen Omgevingsrecht) en de omgevingsvergunning kan er steeds meer vergunningsvrij worden gebouwd. Toch is het niet altijd duidelijk hoe het nu allemaal precies in zijn werk gaat. Hierbij een paar belangrijke regels op een rij.
Besluit omgevingsrecht (Bor)
Het Bor hoort bij de wet Wabo. In dit besluit staan regels die gaan over het vergunningsvrij bouwen.
Om de regels juist toe te passen is een onderscheid tussen artikel 2 en 3 van bijlage II erg belangrijk. Er zijn namelijk twee soorten vergunningsvrij bouwen:
• artikel 2 het bouwen zonder omgevingsvergunning (omgevingsvergunningsvrij bouwen) en het bestemmingsplan vrij bouwen;
• artikel 3 het bouwen zonder omgevingsvergunning (omgevingsvergunningsvrij bouwen).
In artikel 2 hoeft er namelijk geen rekening te worden gehouden met het bestemmingsplan, maar bij artikel 3 nadrukkelijk wel.
Praktijkvoorbeelden
Om het bovenstaande te verduidelijken hierbij een tweetal voorbeelden.
Voorbeeld 1
De heer W. wil een tuinhuisje van 10 m² midden in zijn achtertuin plaatsen. Hij gaat er zijn tuingereedschap en fietsen in stallen.
Een oppervlakte van 10 m² valt beneden de grens waarvoor een omgevingsvergunning bouwen (voorheen genoemd bouwvergunning) nodig is. Het bouwen van dit tuinhuisje kan de heer W. dan ook gewoon doen, zonder dat hij heeft gekeken naar het bestemmingsplan.
Voorbeeld 2
De heer B. is zzp’er en wil een kantoorruimte van 35 m² in zijn tuin bouwen. Deze oppervlakte valt nog onder de grens waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Het bouwen zou dus vergunningsvrij kunnen. Echter het volgende is het geval: de heer B heeft maar een kleine tuin en het bouwwerk past daar niet helemaal in. Gelukkig heeft hij een aangrenzende groenstrook grond kunnen kopen. Hij kan nu zijn kantoor bouwen deels in de tuin en deels op de aangekochte groenstrook. Deze strook grond heeft de bestemming van groenstrook en niet voor wonen of kantoor en dit is dus strijdig met het bestemmingsplan. Nu heeft de heer B. alsnog een omgevingsvergunning nodig.
Let op:
Kijk dus goed onder welke categorie het bouwwerk valt. Als het strijdig is met het bestemmingsplan, dan is er meestal alsnog een omgevingsvergunning vereist.
Vergunningscheck
Hoe kunt u weten wanneer u wel of niet een omgevingsvergunning nodig heeft. Dit kunt u doen door een vergunningscheck te doen op de website van de rijksoverheid www.omgevingsloket.nl. Door deze check uit voeren kunt u zelf nagaan of er een omgevingsvergunning nodig is voor bepaalde activiteiten.
Bij twijfel is het uiteraard aan te bevelen om navraag te doen bij de gemeente wat de regels nu precies zijn en of u voor bepaalde bouwplannen wel of geen vergunning moet aanvragen.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
woensdag 26 oktober 2011
De rol van een makelaar is in de loop der jaren sterk veranderd
Vroeger betekende het woord makelaar niets anders dan bemiddelaar of tussenhandelaar. En bemiddelen, dat kon je in alles wat zich liet verhandelen. Zoals de beroemde ‘makelaar in koffie’, Multitali’s Max Havelaar. Maar je kon ook ‘makelen’ in auto’s of assurantiën. Kenmerkend voor de makelaar was dat die niet met eigen producten of goederen handelde, maar de makelaar handelt juist namens anderen dus in andermans producten en goederen, ‘tot wie hij niet in vaste betrekking staat,’ zoals de dikke Van Dale vermeldt.
In de jaren zestig kreeg het brede begrip ‘makelaar’ de betekenis zoals we die nu kennen, namelijk die van huizen- of vastgoedmakelaar. Tot het jaar 2000 was de titel van makelaar beschermd. Maar de wetgeving veranderde in dat jaar en sindsdien mag iedereen zich makelaar noemen. Met name mensen die geen makelaarspapieren hadden maar de makelaardij er als nevenactiviteit op nahielden, maakten gebruik van de nieuwe vrijheid. Natuurlijk waren wij als officiële makelaars met de nodige papieren enigszins bevreesd voor de gevolgen van het wegvallen van die wettelijke bescherming. Maar de NVM, de grootste branchevereniging waar ook Van de Loosdrecht lid van is, scherpte de normen voor leden aan en zorgde voor een systeem van certificering, waardoor kaf en koren van elkaar gescheiden konden worden. De NVM is dan ook te beschouwen als een keurmerk voor kwaliteit en opleiding.
Een andere ontwikkeling die het makelaarsvak deed veranderen, was de snelle opkomst van het internet. Via internet ontstonden al snel uiteenlopende mogelijkheden voor het zoeken naar een woning, zoals de website Funda.nl. Voor de komst van het internet moesten de woningzoekende nog op het makelaarskantoor langskomen voor het actuele aanbod van huizen.
Circa negentig procent van de potentiële kopers vindt het huizenaanbod via www.funda.nl of vergelijkbare websites. Consumenten zoeken en vinden daar de woningen die hen interesseren, zodra ze dit aangegeven ontvangt ons kantoor via e-mail de verzoeken voor meer informatie en de aanvragen voor bezichtiging. En vraagt de klant om een bezichtiging, dan kan de makelaar zijn toegevoegde waarde laten zien als algemeen belangenbehartiger en als onderhandelaar voor de verkoper. Wil je als koper een belangen behartiger kies dan voor een aankoopmakelaar.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
In de jaren zestig kreeg het brede begrip ‘makelaar’ de betekenis zoals we die nu kennen, namelijk die van huizen- of vastgoedmakelaar. Tot het jaar 2000 was de titel van makelaar beschermd. Maar de wetgeving veranderde in dat jaar en sindsdien mag iedereen zich makelaar noemen. Met name mensen die geen makelaarspapieren hadden maar de makelaardij er als nevenactiviteit op nahielden, maakten gebruik van de nieuwe vrijheid. Natuurlijk waren wij als officiële makelaars met de nodige papieren enigszins bevreesd voor de gevolgen van het wegvallen van die wettelijke bescherming. Maar de NVM, de grootste branchevereniging waar ook Van de Loosdrecht lid van is, scherpte de normen voor leden aan en zorgde voor een systeem van certificering, waardoor kaf en koren van elkaar gescheiden konden worden. De NVM is dan ook te beschouwen als een keurmerk voor kwaliteit en opleiding.
Een andere ontwikkeling die het makelaarsvak deed veranderen, was de snelle opkomst van het internet. Via internet ontstonden al snel uiteenlopende mogelijkheden voor het zoeken naar een woning, zoals de website Funda.nl. Voor de komst van het internet moesten de woningzoekende nog op het makelaarskantoor langskomen voor het actuele aanbod van huizen.
Circa negentig procent van de potentiële kopers vindt het huizenaanbod via www.funda.nl of vergelijkbare websites. Consumenten zoeken en vinden daar de woningen die hen interesseren, zodra ze dit aangegeven ontvangt ons kantoor via e-mail de verzoeken voor meer informatie en de aanvragen voor bezichtiging. En vraagt de klant om een bezichtiging, dan kan de makelaar zijn toegevoegde waarde laten zien als algemeen belangenbehartiger en als onderhandelaar voor de verkoper. Wil je als koper een belangen behartiger kies dan voor een aankoopmakelaar.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
dinsdag 27 september 2011
Open Huizen Dag
Zaterdag 1 oktober 2011 wordt weer de landelijke Open Huizendag gehouden. De deelnemende makelaarskantoren zijn geopend van 11.00 uur tot 15.00 uur. De makelaars en hun medewerkers staan met raad en daad voor u klaar.
Alle woningen die deelnemen aan de Open Huizendag zijn terug te vinden op de site van de deelnemende makelaarskantoren en op www.funda.nl
Hoe bekijkt u vrijblijvend één of meer van de genoemde woningen?
Elke geïnteresseerde kan zonder afspraak de woning(en) van zijn of haar keuze van binnen en van buiten bekijken. De woningen zijn voor u geopend van 11.00 uur tot 15.00 uur.
Indien u tijdens deze zoektocht de juiste woning bent tegen gekomen, laat u dan eens informeren door een aankoopmakelaar.
Voordelen van eigen aankoopmakelaar:
• een betere koopprijs dan uzelf zou kunnen realiseren;
• inzicht in de marktwaarde van de woning;
• inzicht in belangrijke informatie over de woning, zoals: (verborgen)
gebreken, erfdienstbaarheden, bouwkundige staat, e.d.;
• deskundige en professionele wijze van onderhandelen;
• kopen met meer zekerheid door ervaren aankoopbegeleiding;
• tijdwinst door deskundige afwikkeling van alle zaken;
• behartiging van alleen ùw belang.
Alle woningen die deelnemen aan de Open Huizendag zijn terug te vinden op de site van de deelnemende makelaarskantoren en op www.funda.nl
Hoe bekijkt u vrijblijvend één of meer van de genoemde woningen?
Elke geïnteresseerde kan zonder afspraak de woning(en) van zijn of haar keuze van binnen en van buiten bekijken. De woningen zijn voor u geopend van 11.00 uur tot 15.00 uur.
Indien u tijdens deze zoektocht de juiste woning bent tegen gekomen, laat u dan eens informeren door een aankoopmakelaar.
Voordelen van eigen aankoopmakelaar:
• een betere koopprijs dan uzelf zou kunnen realiseren;
• inzicht in de marktwaarde van de woning;
• inzicht in belangrijke informatie over de woning, zoals: (verborgen)
gebreken, erfdienstbaarheden, bouwkundige staat, e.d.;
• deskundige en professionele wijze van onderhandelen;
• kopen met meer zekerheid door ervaren aankoopbegeleiding;
• tijdwinst door deskundige afwikkeling van alle zaken;
• behartiging van alleen ùw belang.
woensdag 31 augustus 2011
Erfdienstbaarheden
Veel huiseigenaren of grondbezitters hebben er mee te maken; erfdienstbaarheden. Het bekendste voorbeeld van een erfdienstbaarheid is wel het recht van overpad, maar er zijn veel meer vormen. Hoe ontstaat nu zo’n erfdienstbaarheid en, vaak belangrijker, hoe kun je ze wijzigen of opheffen?
Erfdienstbaarheden worden veelal omschreven als de verplichting van de eigenaar van een perceel om iets te dulden van de eigenaar van een (naastgelegen) ander perceel. Er bestaat dan ook een dienend perceel en een heersend perceel. Bij het recht van overpad bijvoorbeeld, moet de eigenaar van het dienend perceel dulden dat de eigenaar van het heersend perceel gebruik maakt van zijn grondgebied om ergens te komen, vaak de openbare weg of een schuur. Voor de vestiging van een erfdienstbaarheid is een notariële akte nodig. De erfdienstbaarheid is onlosmakelijk verbonden met de eigendom van de percelen. Als de eigendom van het perceel overgaat, gaat ook de erfdienstbaarheid mee over. Het is dan ook van belang bij de aankoop van een woning hieraan aandacht te besteden. In de meeste gevallen wordt bij aan- en verkoop van onroerende goederen de erfdienstbaarheden uitdrukkelijk genoemd.
Wat nu als in de loop van de tijd de omstandigheden dusdanig wijzigen dat een erfdienstbaarheid onuitvoerbaar wordt of onredelijk zwaar drukt op het dienende erf? Moet de eigenaar van dit dienende erf blijven dulden dat de erfdienstbaarheid blijft bestaan? Het antwoord is natuurlijk nee, dat hoeft hij uiteraard niet.
In het Burgerlijk Wetboek worden de erfdienstbaarheden geregeld. Hierin wordt gesteld: “de uitoefening der erfdienstbaarheden moet op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze geschieden”. Voor het recht van overpad betekent dit dat als er andere manieren zijn om de bestemming te bereiken, deze gevolgd moeten worden. Hiermee komt de wetgever de eigenaar van het dienende erf tegemoet. Als de eigenaren van het heersende en dienende erf overeenstemming hebben over de toekomstige invulling van de bestaande erfdienstbaarheid kunnen zij in onderling overleg de inhoud laten wijzigen of zelfs in het geheel opheffen door hiertoe een notariële akte te laten opstellen. Onder omstandigheden kunnen de eigenaren de rechter vragen de erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen.
Als u zich afvraagt of op uw perceel erfdienstbaarheden rusten of als u met uw buurman van mening verschilt over een mogelijk bestaande erfdienstbaarheid en de inhoud hiervan, kunt u de registers van het kadaster raadplegen. Houdt u er rekening mee dat de dagelijkse praktijk enorm kan verschillen met de juridische rechten en plichten. Er zit veel verschil tussen een buurman die gebruik maakt van uw grondgebied, omdat hij dit al jarenlang zo doet (of misschien zelfs met de vorige eigenaar heeft afgesproken) of een buurman die een recht van overpad heeft. De eerste kunt u de toegang tot uw grondgebied ontzeggen, de tweede niet.
1 januari 2012 is een bijzondere datum aangaande erfdienstbaarheden.
Als uw buurman op 1 januari 2012 bijvoorbeeld al 20 jaar gebruik maakt van uw oprit, ontstaat er een erfdienstbaarheid door verjaring. Dat komt doordat de wet in 1992 is veranderd.
Voor 1992 was het zo dat een niet zichtbare en niet voortdurende erfdienstbaarheid alleen kon ontstaan door inschrijving van een notariële akte in de openbare registers. Dit is echter veranderd: vanaf 1 januari 1992 kan een niet zichtbare en niet voortdurende erfdienstbaarheid na 20 jaar ontstaan door verjaring.
Let op. Hierdoor gaan er vanaf 1 januari 2012 een groot aantal erfdienstbaarheden door verjaring ontstaan. Daarbij is het van belang dat de erfdienstbaarheid zichtbaar is en/of voortdurend is.
Zichtbaar en voortdurend. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als een leiding onder het erf van de buren door loopt. De aanwezigheid van zo'n leiding is voortdurend.
Niet zichtbaar en niet voortdurend. Dan hebben we het bijvoorbeeld over het recht om via de oprit van de buren de garage te bereiken. Deze erfdienstbaarheid is enkel zichtbaar als er gebruik van wordt gemaakt.
Bevrijdende verjaring. Wat houdt dat in? Zoals eerder geschreven ontstaat er sinds 1992 na 20 jaar een erfdienstbaarheid door verjaring. Rechters en advocaten noemen deze "bevrijdende verjaring”. Dat wil zeggen, dat, als er altijd gebruik is gemaakt van bijvoorbeeld de inrit van de buren, er na 20 jaar automatisch een erfdienstbaarheid ontstaat.
Zoals met alle zaken die uw direct omwonende betreffen is altijd goed te proberen overeenstemming te bereiken over de invulling van uw rechten en plichten. Een goede buur blijft immers beter dan een verre vriend!
Erfdienstbaarheden worden veelal omschreven als de verplichting van de eigenaar van een perceel om iets te dulden van de eigenaar van een (naastgelegen) ander perceel. Er bestaat dan ook een dienend perceel en een heersend perceel. Bij het recht van overpad bijvoorbeeld, moet de eigenaar van het dienend perceel dulden dat de eigenaar van het heersend perceel gebruik maakt van zijn grondgebied om ergens te komen, vaak de openbare weg of een schuur. Voor de vestiging van een erfdienstbaarheid is een notariële akte nodig. De erfdienstbaarheid is onlosmakelijk verbonden met de eigendom van de percelen. Als de eigendom van het perceel overgaat, gaat ook de erfdienstbaarheid mee over. Het is dan ook van belang bij de aankoop van een woning hieraan aandacht te besteden. In de meeste gevallen wordt bij aan- en verkoop van onroerende goederen de erfdienstbaarheden uitdrukkelijk genoemd.
Wat nu als in de loop van de tijd de omstandigheden dusdanig wijzigen dat een erfdienstbaarheid onuitvoerbaar wordt of onredelijk zwaar drukt op het dienende erf? Moet de eigenaar van dit dienende erf blijven dulden dat de erfdienstbaarheid blijft bestaan? Het antwoord is natuurlijk nee, dat hoeft hij uiteraard niet.
In het Burgerlijk Wetboek worden de erfdienstbaarheden geregeld. Hierin wordt gesteld: “de uitoefening der erfdienstbaarheden moet op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze geschieden”. Voor het recht van overpad betekent dit dat als er andere manieren zijn om de bestemming te bereiken, deze gevolgd moeten worden. Hiermee komt de wetgever de eigenaar van het dienende erf tegemoet. Als de eigenaren van het heersende en dienende erf overeenstemming hebben over de toekomstige invulling van de bestaande erfdienstbaarheid kunnen zij in onderling overleg de inhoud laten wijzigen of zelfs in het geheel opheffen door hiertoe een notariële akte te laten opstellen. Onder omstandigheden kunnen de eigenaren de rechter vragen de erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen.
Als u zich afvraagt of op uw perceel erfdienstbaarheden rusten of als u met uw buurman van mening verschilt over een mogelijk bestaande erfdienstbaarheid en de inhoud hiervan, kunt u de registers van het kadaster raadplegen. Houdt u er rekening mee dat de dagelijkse praktijk enorm kan verschillen met de juridische rechten en plichten. Er zit veel verschil tussen een buurman die gebruik maakt van uw grondgebied, omdat hij dit al jarenlang zo doet (of misschien zelfs met de vorige eigenaar heeft afgesproken) of een buurman die een recht van overpad heeft. De eerste kunt u de toegang tot uw grondgebied ontzeggen, de tweede niet.
1 januari 2012 is een bijzondere datum aangaande erfdienstbaarheden.
Als uw buurman op 1 januari 2012 bijvoorbeeld al 20 jaar gebruik maakt van uw oprit, ontstaat er een erfdienstbaarheid door verjaring. Dat komt doordat de wet in 1992 is veranderd.
Voor 1992 was het zo dat een niet zichtbare en niet voortdurende erfdienstbaarheid alleen kon ontstaan door inschrijving van een notariële akte in de openbare registers. Dit is echter veranderd: vanaf 1 januari 1992 kan een niet zichtbare en niet voortdurende erfdienstbaarheid na 20 jaar ontstaan door verjaring.
Let op. Hierdoor gaan er vanaf 1 januari 2012 een groot aantal erfdienstbaarheden door verjaring ontstaan. Daarbij is het van belang dat de erfdienstbaarheid zichtbaar is en/of voortdurend is.
Zichtbaar en voortdurend. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als een leiding onder het erf van de buren door loopt. De aanwezigheid van zo'n leiding is voortdurend.
Niet zichtbaar en niet voortdurend. Dan hebben we het bijvoorbeeld over het recht om via de oprit van de buren de garage te bereiken. Deze erfdienstbaarheid is enkel zichtbaar als er gebruik van wordt gemaakt.
Bevrijdende verjaring. Wat houdt dat in? Zoals eerder geschreven ontstaat er sinds 1992 na 20 jaar een erfdienstbaarheid door verjaring. Rechters en advocaten noemen deze "bevrijdende verjaring”. Dat wil zeggen, dat, als er altijd gebruik is gemaakt van bijvoorbeeld de inrit van de buren, er na 20 jaar automatisch een erfdienstbaarheid ontstaat.
Zoals met alle zaken die uw direct omwonende betreffen is altijd goed te proberen overeenstemming te bereiken over de invulling van uw rechten en plichten. Een goede buur blijft immers beter dan een verre vriend!
Abonneren op:
Berichten (Atom)
