Mogelijkheid voor de inschrijving van een koopovereenkomst bij het Kadaster

Een huis kopen is voor de meeste mensen een leuke bezigheid. Als de bezichtigingen zijn geweest en de passende woning is gevonden, beginnen de onderhandelingen en komen koper en verkoper er hopelijk uit qua prijs en voorwaarden. De afspraken vanuit de onderhandeling worden vastgelegd in een koopovereenkomst. Deze koopovereenkomst wordt ondertekend door koper en verkoper en wordt aan de notaris overhandigd. In deze overeenkomst is ook de datum van de eigendomsoverdracht vastgelegd. Op de dag van de eigendomsoverdracht wordt de akte van levering ondertekend, wordt de sleutel overgedragen en wordt de akte van levering ingeschreven bij het Kadaster. Meestal zijn verkoper en koper dan ook tevreden over het eindresultaat.

Helaas is het in praktijk niet altijd alleen maar leuk om een huis te verkopen. Soms heeft een verkoper financiële problemen. Dan kan het zo zijn dat de verkoper voordat de eigendomsoverdracht  heeft plaatsgevonden, maar nadat de koopovereenkomst is gesloten, failliet gaat. Of dat er beslag wordt gelegd op de woning. Voor deze problemen is er een wet opgesteld, waarin de koper van een onroerende zaak de mogelijkheid krijgt de koopovereenkomst in te schrijven in het Kadaster, de zogenoemde ‘Vormerkung’, waarbij de koper wordt beschermd en de levering wordt veiliggesteld. In het geval van beslaglegging hoeft er dan geen rekening te worden gehouden met deze beslaglegger. Ook in het geval van een tussentijds faillissement van de verkoper staat levering van het object niet in de weg. Als de koper de koopovereenkomst heeft ingeschreven moet de curator in zo’n geval de onroerende zaak gewoon leveren aan de koper en mag hij niet op zoek gaan naar een andere partij.

Ook kan deze inschrijving de koper nog tegen enkele andere gebeurtenissen beschermen, waaronder:

- het vermogen van de verkoper wordt onder bewind gesteld;

- de verkoper heeft de woning nogmaals verkocht en wil de woning aan de andere koper leveren;

- de woning wordt verhuurd.

Een belangrijke voorwaarde voor de inschrijving is, dat de levering binnen zes maanden, na  inschrijving, een feit moet zijn. Is dat niet het geval, dan biedt de inschrijving geen enkele bescherming meer. De inschrijving van de koopovereenkomst beschermt de koper dus in de periode tussen de koop en de eigendomsoverdracht, maar is geldig voor een periode van maximaal zes maanden. Deze termijn gaat lopen vanaf de inschrijvingsdatum bij het Kadaster. Als de eigendomsoverdracht pas over bijvoorbeeld negen maanden zal plaatsvinden, is het een optie om de koopovereenkomst pas de laatste zes maanden in te schrijven.

Hoe kan u als koper er voor zorgen dat de koopovereenkomst wordt ingeschreven?
Dit kan de notaris voor u regelen. Hij zal er voor zorgdragen dat de inschrijving bij het Kadaster wordt gerealiseerd. Het kadaster is een openbaar register en kan dus door een ieder vrij worden geraadpleegd. Dus alle persoonsgegevens, de overeengekomen prijs en voorwaarden zullen hiermee openbaar worden. De notaris zal hiervoor wel extra kosten in rekening brengen, inclusief de extra Kadasterkosten.

Kortom, het inschrijven van een koopovereenkomst is niet verplicht, maar in bepaalde gevallen is het wel aan te raden. Mocht u te maken hebben met een onbetrouwbare of een financieel niet gezonde verkoper is het goed om de koopovereenkomst in te schrijven bij het Kadaster.

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet