Gelukkig zien wij dat na de aantrekkende
woningmarkt ook de markt voor Bedrijfsmatig Onroerend Goed voorzichtig begint te
herstellen. De economie trekt aan, waardoor de bedrijven weer meer kunnen en
durven te investeren.
Echter staan er nog wel diverse bedrijfs- en kantoorpanden leeg. Voor deze
panden dienen er uiteraard kosten te worden gemaakt om het pand in stand te
houden. Hierbij kunt u denken aan schoonmaak, verwarming en bewaking ed. Een
interessante vraag is of de btw die drukt op de instandhoudingskosten dan wel
aftrekbaar is.
Verhuur bedrijfspand met btw
De hoofdregel is dat verhuur van een onroerende zaak is vrijgesteld van
btw. Als de huurder echter voor ten minste 90% aan btw-belaste prestaties
verricht, kan er geopteerd worden voor btw-belaste verhuur. Voor een
eigenaar/verhuurder is btw-belaste verhuur interessant omdat hij dan de
aanschaf-btw en de btw op zijn exploitatiekosten (zoals onderhoud en beheer)
als voorbelasting in aftrek kan brengen.
Voornemen verhuurder, intentie tot btw-belaste verhuur
Voor de beoordeling van de vraag of de btw die betaald wordt over de kosten om
het pand ten tijde van leegstand in goede staat te houden aftrekbaar is, is het
van belang welk doel u met het pand heeft. Uit de rechtspraak blijkt namelijk
dat als een pand leegstaat, er in eerste instantie van moet worden uitgegaan
dat de ondernemer gedurende de leegstand het voornemen heeft om het pand weer
btw-belast te gaan verhuren.
Een recente uitspraak van Rechtbank Gelderland heeft onlangs geoordeeld dat als
de Belastingdienst van mening is dat de ondernemer dit voornemen niet heeft,
dat dan de Belastingdienst aannemelijk zal moeten maken dat de ondernemer de
bedoeling heeft het pand btw-vrijgesteld te gaan verhuren. Dit is voor de
Belastingdienst vaak lastig aan te tonen. Let op: Als het de Belastingdienst
echter wel lukt om aannemelijk te maken dat de ondernemer het pand uiteindelijk
niet btw-belast gaat verhuren, dan mag de btw die drukt op de
instandhoudingskosten niet in aftrek worden gebracht.
Gratis gebruik binnen concern, btw niet
aftrekbaar
Het komt in de praktijk weleens voor
dat een pand na leegstand ‘om niet’ ter beschikking wordt gesteld aan een
gelieerde vennootschap. Er wordt dan geen huur betaald, er worden geen facturen
uitgereikt en een huurovereenkomst ontbreekt of deze wordt pas achteraf
opgesteld. Let op: Uit de rechtspraak blijkt dat hieruit valt af te
leiden dat de ondernemer het voornemen had om het pand voor niet-belaste
activiteiten te gebruiken. De btw op de instandhoudingskosten is dan niet
aftrekbaar.
Waar moet u op letten?
Duidelijk moet zijn dat u op zoek bent naar btw-belaste huurders. Als u een leegstaand pand heeft, kunt
u de btw op de instandhoudingskosten als voorbelasting in aftrek brengen als u
van plan bent het pand weer btw-belast te gaan verhuren. Hierbij zijn de
gemaakte afspraken en de feitelijke omstandigheden van belang. Als u de btw in
aftrek brengt, moet u dus aan kunnen tonen dat u inderdaad de intentie heeft
het pand btw-belast te gaan verhuren. Dit kan bijvoorbeeld door reclame te
maken om het pand met btw te gaan verhuren, bijvoorbeeld via de makelaar. Let
op: Van belang is dat er geen afspraken omtrent de verhuur zijn gemaakt die
erop wijzen dat het pand zonder btw verhuurd zal worden.
Bron: Tips & Advies Vastgoed
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht
Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
