Als makelaars worden wij vaak geconfronteerd met de vraag wat mag ik eventueel aan- of bijbouwen aan een woning.
Allereerst kunnen wij kijken in het bestemmingsplan. Een groot aantal bestemmingsplannen kunnen tegenwoordig digitaal worden teruggevonden. Dit kan op www.ruimtelijkeplannen.nl. Vanaf 1 januari 2010 is iedere gemeente in Nederland verplicht elk nieuw bestemmingsplan op deze website te publiceren.
Let op:
Indien er bij het kaartje op deze site het IMRO nummer van 2008 of later staat en het slotje in de rechterbovenhoek groen is dan heeft deze kaart ook rechtskracht, is dit niet het geval ga dan altijd langs bij uw gemeente om de papieren versie te halen.
Maar sinds de invoering van de Wabo (Wet Algemene bepalingen Omgevingsrecht) en de omgevingsvergunning kan er steeds meer vergunningsvrij worden gebouwd. Toch is het niet altijd duidelijk hoe het nu allemaal precies in zijn werk gaat. Hierbij een paar belangrijke regels op een rij.
Besluit omgevingsrecht (Bor)
Het Bor hoort bij de wet Wabo. In dit besluit staan regels die gaan over het vergunningsvrij bouwen.
Om de regels juist toe te passen is een onderscheid tussen artikel 2 en 3 van bijlage II erg belangrijk. Er zijn namelijk twee soorten vergunningsvrij bouwen:
• artikel 2 het bouwen zonder omgevingsvergunning (omgevingsvergunningsvrij bouwen) en het bestemmingsplan vrij bouwen;
• artikel 3 het bouwen zonder omgevingsvergunning (omgevingsvergunningsvrij bouwen).
In artikel 2 hoeft er namelijk geen rekening te worden gehouden met het bestemmingsplan, maar bij artikel 3 nadrukkelijk wel.
Praktijkvoorbeelden
Om het bovenstaande te verduidelijken hierbij een tweetal voorbeelden.
Voorbeeld 1
De heer W. wil een tuinhuisje van 10 m² midden in zijn achtertuin plaatsen. Hij gaat er zijn tuingereedschap en fietsen in stallen.
Een oppervlakte van 10 m² valt beneden de grens waarvoor een omgevingsvergunning bouwen (voorheen genoemd bouwvergunning) nodig is. Het bouwen van dit tuinhuisje kan de heer W. dan ook gewoon doen, zonder dat hij heeft gekeken naar het bestemmingsplan.
Voorbeeld 2
De heer B. is zzp’er en wil een kantoorruimte van 35 m² in zijn tuin bouwen. Deze oppervlakte valt nog onder de grens waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Het bouwen zou dus vergunningsvrij kunnen. Echter het volgende is het geval: de heer B heeft maar een kleine tuin en het bouwwerk past daar niet helemaal in. Gelukkig heeft hij een aangrenzende groenstrook grond kunnen kopen. Hij kan nu zijn kantoor bouwen deels in de tuin en deels op de aangekochte groenstrook. Deze strook grond heeft de bestemming van groenstrook en niet voor wonen of kantoor en dit is dus strijdig met het bestemmingsplan. Nu heeft de heer B. alsnog een omgevingsvergunning nodig.
Let op:
Kijk dus goed onder welke categorie het bouwwerk valt. Als het strijdig is met het bestemmingsplan, dan is er meestal alsnog een omgevingsvergunning vereist.
Vergunningscheck
Hoe kunt u weten wanneer u wel of niet een omgevingsvergunning nodig heeft. Dit kunt u doen door een vergunningscheck te doen op de website van de rijksoverheid www.omgevingsloket.nl. Door deze check uit voeren kunt u zelf nagaan of er een omgevingsvergunning nodig is voor bepaalde activiteiten.
Bij twijfel is het uiteraard aan te bevelen om navraag te doen bij de gemeente wat de regels nu precies zijn en of u voor bepaalde bouwplannen wel of geen vergunning moet aanvragen.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
