Bij vastgoedtransacties wordt nog wel eens gebruik gemaakt van een ‘Groninger akte’. Wat houdt een dergelijke akte nu precies in.
In vroegere tijden was het in Groningen gebruikelijk om de koopprijs voor een onroerende zaak op 1 mei te betalen. Als de eigendomsoverdracht echter reeds daarvóór plaatsvond, moest veilig worden gesteld dat de verkoper de eigendom terugkreeg als er niet werd geleverd onder de ontbindende voorwaarde van niet-betaling.
Dat is nog altijd het principe van een ‘Groninger akte’: de overdracht vindt plaats ondanks het feit dat de koopprijs nog niet is betaald. In de akte van levering wordt daarom een ontbindende voorwaarde opgenomen.
Vrijstelling van overdrachtsbelasting
Er wordt nog steeds om fiscale redenen regelmatig gebruik gemaakt van een Groninger akte.
Stel dat iemand een pand heeft aangekocht en dat snel daarna weer doorverkoopt. Als de overdracht plaatsvindt binnen zes maanden daarna, hoeft er slechts overdrachtsbelasting over de meerprijs te worden betaald. De koper moet dan wel in staat zijn om binnen zes maanden de koopprijs op tafel te leggen. Bij een doorverkoop van een woning in het jaar 2011 is deze termijn tijdelijk opgerekt naar twaalf maanden.
Veronderstel nu eens dat de koper zijn financiering op ‘het uur U’ nog niet rond heeft en dus de koopprijs niet kan betalen. dan kan gebruik worden gemaakt van een Groninger akte: de akte van levering wordt toch (binnen zes maanden na de eerdere verkrijging) gepasseerd, maar in die akte wordt een (bij niet-vervulling) ontbindende voorwaarde opgenomen dat de koper de koopprijs alsnog op een bepaalde datum betaalt.
Twee voorbeelden
Voorbeeld 1. De koper betaalt keurig op tijd. De ontbindende voorwaarde is daarmee van de baan. Door de notaris wordt een akte van kwijting opgemaakt, waarin tevens wordt geconstateerd dat de ontbindende voorwaarde is uitgewerkt. Deze akte wordt ingeschreven het Kadaster.
Voorbeeld 2. De koper betaalt niet op de afgesproken datum. Dan gaat de ontbindende voorwaarde in vervulling en is de levering automatisch ontbonden. Gevolg daarvan is dat de eigendom van het pand ‘van rechtswege’ weer terugkeert bij de verkoper. Een actieve teruglevering is daarvoor niet nodig. Ook van deze eigendomsterugkeer wordt door de notaris een aantekening in het Kadaster gemaakt.
Faillissement koper
De koper, die voorwaardelijk eigenaar is, kan vóór de uiterste betaaldatum failliet gaan. Het object valt dan in de failliete boedel. Is dat voor de verkoper geen onaanvaard risico? Nee, dat is niet het geval.
Laten we ervan uitgaan dat de curator niet bereid of in staat is de koopprijs op de afgesproken datum te voldoen. Dit betekent dat voorbeeld 2 zich voordoet, waardoor het object automatisch weer in eigendom terugkeert bij de verkoper. De curator kan daar geen stokje voor steken.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
