Bij de aan- en verkoop van onroerend goed in zijn algemeenheid is het opnemen van een aantal ‘standaardartikelen’ in de koopakte geregeld in de NVM koopakte.
De strekking van deze artikelen reikt niet verder dan verklaringen waarbij het verkoper wel of niet bekend is dat de onroerende zaak verontreiniging bevat, verkoper bekend is dat er wel of geen ondergrondse tanks voor de opslag van vloeistoffen aanwezig is of aan verkoper wel of niet bekend is of ten aanzien van de onroe¬rende zaak beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag.
De volgende situaties kunnen zich voordoen:
Verkoper is bekend met de aanwezigheid van bodemverontreiniging
Voor zover verkoper bekend is met verontreiniging heeft deze wel de wettelijke plicht dit te melden aan koper. Indien de verkoper nalaat de aanwezige verontreiniging te melden, kan hij aansprakelijk gesteld worden voor de kosten die voortvloeien aan de aanwezigheid en/of sanering van de verontreiniging. Wat overigens niet betekend dat koper geen onderzoeksplicht heeft. Indien verontreiniging redelijkerwijs te verwachten valt (denk aan voormalige stortplaats of aanwezigheid van (chemische)industrie) kan koper er niet zondermeer vanuit gaan dat indien verkoper niets vermeld deze automatisch aansprakelijk is. Uitgebreide jurisprudentie hieromtrent is beschikbaar. De consequenties van het al of niet opnemen van clausules in de koopakte kunnen dus divers en uiteenlopend zijn.
Verkoper is niet bekend met de aanwezigheid van bodemverontreiniging
Indien de verkoper niet bekend is met een verontreiniging of het vermoeden heeft van verontreiniging, kan deze volstaan met de mededeling ‘voor zover verkoper bekend’ of dat het ‘verkoper niet bekend is’ dat de bodem is verontreinigd. Koper moet er dan ook weer op bedacht zijn dat dit geen garantie is van het niet aanwezig zijn van verontreiniging en dat onderzoek meer zekerheid kan geven (onderzoeksplicht).
Het is dus verstandig de (on)bekendheid van de verkoper met de bodemverontreiniging in de koopovereenkomst op te nemen door middel van eerder genoemde clausules.
Naast de genoemde standaard artikelen zijn (aanvullende) clausules mogelijk bij het vastleggen van afspraken over aansprakelijkheid tussen partijen in verband met mogelijke bodemverontreiniging bij (ver)koop/(ver)huur van onroerende zaken. Gezien de mogelijke vergaande (financiële) consequenties als gevolg van de aanwezigheid van bodemverontreiniging, verdient het aanbeveling om zich goed te oriënteren voordat men een regeling over onderlinge aansprakelijkheid treft en zonodig deskundig advies in te winnen.
Zo kan verkoper naast het niet bekend zijn met verontreiniging, aansprakelijkheid uitsluiten of beperken of zelfs een garantie afgeven voor de afwezigheid van verontreiniging. Het geven van een garantie heeft echter verstrekkende gevolgen.
Als blijkt dat op het moment van leve¬ring ingevol¬ge de koopover¬een¬komst sprake is van ver¬ont¬reini¬ging die in de weg staat aan het overeengeko¬men gebruik, kan dat een te¬kort-koming in de nakoming van een verbinte¬nis van de verkoper opleveren.
Zelfs als vast¬staat dat de verkoper de ver¬ont¬reini¬ging niet (mede) heeft ver¬oor¬zaakt en hij niet van de ver¬ont¬rei¬niging op de hoogte had kunnen zijn, kan hij uit hoofde van schen-ding van zijn garantie¬ver¬bintenis tot scha¬dever¬goe¬ding worden aange¬spro¬ken.
Gezien de verstrekkende gevolgen, wordt een garan¬tie in de praktijk vaak aan een bepaalde termijn gebon¬den. Het ver¬strek¬ken van een tijdelijke garan¬tie kan echter tevens een beper¬king van de aanspra¬ke¬lijk¬heid tot doel hebben. Als het de bedoe¬ling is om door middel van de garantie¬termijn tevens de aanspra¬ke¬lijkheid te beperken is het raad¬zaam dit met zoveel woorden in de overeenkomst te vermel¬den.
Beter nog is om op voorhand een (verkennend) bodemonderzoek volgens NEN 5740 te laten verrichten en het zogenaamde restrisico uit te sluiten middels een clausule in de koopovereenkomst. Alleen op deze manier voorkomt u onduidelijkheid en aansprakelijkheidstelling door de koper.
AartJan de Jong
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet
