Leegstaand bedrijfs- of kantoorpand, is de btw nog steeds aftrekbaar?

Gelukkig zien wij dat na de aantrekkende woningmarkt ook de markt voor Bedrijfsmatig Onroerend Goed voorzichtig begint te herstellen. De economie trekt aan, waardoor de bedrijven weer meer kunnen en durven te investeren.

Echter staan er nog wel diverse bedrijfs- en kantoorpanden leeg. Voor deze panden dienen er uiteraard kosten te worden gemaakt om het pand in stand te houden. Hierbij kunt u denken aan schoonmaak, verwarming en bewaking ed. Een interessante vraag is of de btw die drukt op de instandhoudingskosten dan wel aftrekbaar is.

Verhuur bedrijfspand met btw
De hoofdregel is dat verhuur van een onroerende zaak is vrijgesteld van btw. Als de huurder echter voor ten minste 90% aan btw-belaste prestaties verricht, kan er geopteerd worden voor btw-belaste verhuur. Voor een eigenaar/verhuurder is btw-belaste verhuur interessant omdat hij dan de aanschaf-btw en de btw op zijn exploitatiekosten (zoals onderhoud en beheer) als voorbelasting in aftrek kan brengen.

Voornemen verhuurder, intentie tot btw-belaste verhuur
Voor de beoordeling van de vraag of de btw die betaald wordt over de kosten om het pand ten tijde van leegstand in goede staat te houden aftrekbaar is, is het van belang welk doel u met het pand heeft. Uit de rechtspraak blijkt namelijk dat als een pand leegstaat, er in eerste instantie van moet worden uitgegaan dat de ondernemer gedurende de leegstand het voornemen heeft om het pand weer btw-belast te gaan verhuren.

Een recente uitspraak van Rechtbank Gelderland heeft onlangs geoordeeld dat als de Belastingdienst van mening is dat de ondernemer dit voornemen niet heeft, dat dan de Belastingdienst aannemelijk zal moeten maken dat de ondernemer de bedoeling heeft het pand btw-vrijgesteld te gaan verhuren. Dit is voor de Belastingdienst vaak lastig aan te tonen. Let op: Als het de Belastingdienst echter wel lukt om aannemelijk te maken dat de ondernemer het pand uiteindelijk niet btw-belast gaat verhuren, dan mag de btw die drukt op de instandhoudingskosten niet in aftrek worden gebracht.

Gratis gebruik binnen concern, btw niet aftrekbaar
Het komt in de praktijk weleens  voor dat een pand na leegstand ‘om niet’ ter beschikking wordt gesteld aan een gelieerde vennootschap. Er wordt dan geen huur betaald, er worden geen facturen uitgereikt en een huurovereenkomst ontbreekt of deze wordt pas achteraf opgesteld. Let op: Uit de rechtspraak blijkt dat hieruit valt af te leiden dat de ondernemer het voornemen had om het pand voor niet-belaste activiteiten te gebruiken. De btw op de instandhoudingskosten is dan niet aftrekbaar.

Waar moet u op letten?
Duidelijk moet zijn dat u op zoek bent naar btw-belaste huurders. Als u een leegstaand pand heeft, kunt u de btw op de instandhoudingskosten als voorbelasting in aftrek brengen als u van plan bent het pand weer btw-belast te gaan verhuren. Hierbij zijn de gemaakte afspraken en de feitelijke omstandigheden van belang. Als u de btw in aftrek brengt, moet u dus aan kunnen tonen dat u inderdaad de intentie heeft het pand btw-belast te gaan verhuren. Dit kan bijvoorbeeld door reclame te maken om het pand met btw te gaan verhuren, bijvoorbeeld via de makelaar. Let op: Van belang is dat er geen afspraken omtrent de verhuur zijn gemaakt die erop wijzen dat het pand zonder btw verhuurd zal worden.
Bron: Tips & Advies Vastgoed

AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

De financiële veranderingen voor (toekomstige) huiseigenaren per 2017

Per 1 januari 2017 zijn er een aantal belangrijke financiële veranderingen met betrekking tot de woningmarkt. Veranderingen waar u als (toekomstige) huiseigenaar mee te maken kunt krijgen. Hieronder het één en ander voor u op een rij.

Maximumtarief hypotheekrenteaftrek omlaag naar 50 %
In 2017 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken met 0,5%-punt. Voor 2017 betekent dit dat het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, daalt van 50,5% naar 50%. Dit raakt alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. In 2017 zijn dat huiseigenaren met een bruto jaarinkomen boven de € 67.072.

Aanpassing NHG-grens
De Nationale Hypotheek Garantie-grens wordt vanaf januari 2017 weer jaarlijks op 1 januari gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Voor 2009 was dat ook het geval. 

Om de woningmarkt een impuls te geven is de kostengrens in 2009 als crisismaatregel tijdelijk verhoogd tot € 350.000. Daarna is de grens sinds 2012 stapsgewijs afgebouwd. De huidige kostengrens is € 245.000. Dit is het maximale bedrag dat u met NHG kunt lenen om de woning te financieren. Dit bedrag is inclusief bijkomende kosten, zoals notariskosten, borgtochtprovisie en overdrachtsbelasting. NHG rekent nu standaard 6% voor deze bijkomende kosten. Dit betekent dat het aankoopbedrag van uw woning, inclusief eventuele verbouwingskosten, maximaal € 231.132 mag zijn. Ook als de bijkomende kosten in uw geval lager zijn dan 6% of u over eigen middelen beschikt, blijft het maximale aankoopbedrag om een hypotheek met NHG af te sluiten € 231.132.

De gemiddelde koopsom bedraagt vanaf januari 2017 € 245.000. De maximale kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen bedraagt € 247.450 (101% van de marktwaarde).
De maximale kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen bedraagt € 259.700 (106% van de marktwaarde).

Maximale hypotheek omlaag naar 101 %
De maximale lening die een koper mag afsluiten voor een woning daalt van 102 % naar 101 % van de waarde van de woning. Dat betekent dat de hypotheeknemer een groter deel van de bijkomende kosten uit eigen middelen moet financieren. Denk aan overdrachtsbelasting en financieringskosten. Het percentage daalt elk jaar één procent, tot 100 % in 2018.
Het inkomen van de partner mag vanaf 2017 voor 60 % meetellen bij de hypotheekaanvraag. In 2016 is dat nog voor de helft.

Schenkingsvrijstelling weer naar € 100.000
Per 1 januari 2017 gaat de eenmalige schenkingsvrijstelling omhoog van € 53.016 naar € 100.000. De ontvanger moet het bedrag besteden aan de eigen woning of aan de aflossing van hypotheek- of restschuld.

De leeftijdsgrens voor ontvangers blijft liggen tussen de 18 en 40 jaar. Nieuw is dat geen sprake hoeft te zijn van een ouder-kindrelatie. En dat de schenking gespreid over 3 jaar mag worden gedaan (2017, 2018 en 2019), in plaats van voorheen in één jaar. De ontvanger moet in het laatste jaar wel jonger zijn dan 40. Als in 2015 of 2016 al een schenking is gedaan, geldt het overgangsrecht. Het is dan mogelijk in 2017 of later de gebruikte vrijstelling te verhogen met maximaal € 46.984, tot aan een totaalbedrag van € 100.000.

Voor schenkingen die gespreid worden gedaan, heeft de Belastingdienst langer de tijd om de aanslag te sturen. De termijn daarvoor gaat van 3 naar 5 jaar.

Aanpassing starterslening
De starterslening blijft in aangepaste vorm bestaan. Sinds 1 januari 2013 moeten nieuwe hypotheken verplicht worden afgelost om recht op hypotheekrenteaftrek te behouden. Voor de starterslening gold voor drie jaar een uitzondering. Die uitzondering stopt op 31 december 2016. Om onder de nieuwe regels door te kunnen gaan is de ‘combinatielening’ bedacht, die de starter aangaat naast de starterslening. Uit die lening wordt de verplichte aflossing van de Starterslening betaald.
Aanvragen die vóór 1 oktober 2016 bij SVn zijn binnen gekomen en vóór 1 januari 2017 passeren, vallen nog onder de oude regels voor de starterslening. 

Hanneke van Zalk
NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Makelaars te Nunspeet

Monumentenpanden

De fiscale aftrek voor onderhoud van monumentenpanden wordt hoogstwaarschijnlijk met ingang van 2017 afgeschaft. Hierdoor loopt u als eigenaar mogelijk belastingvoordeel mis. Hoe kunt u hierop het beste inspelen?

Rijksmonument
Aftrek onderhoudskosten. Als u eigenaar bent van een rijksmonument, kunt u de jaarlijkse onderhoudskosten als persoonsgebonden aftrek in mindering brengen op uw belastbaar inkomen. Hierbij mag 80% van de daadwerkelijk drukkende kosten opgenomen worden.

Deze fiscale regeling maakt het voor u als eigenaar dus goedkoper om uw monumentenwoning goed te onderhouden. De Nederlandse overheid hoopt hiermee de monumenten in goede staat te houden.

Prinsjesdag 2016
Afschaffing fiscale aftrek. Tijdens Prinsjesdag 2016 is bekend geworden dat met ingang van 2017 deze aftrekpost verdwijnt. U kunt vanaf volgend jaar dus niet langer dergelijke onderhoudskosten aftrekken van uw inkomen.

Subsidieregeling. Er komt wel een overgangsregeling, maar de inhoud hiervan is nog niet (volledig) bekend. Voor de jaren 2017 en 2018 kunnen eigenaren een subsidie voor het onderhoud van hun monumentenwoning krijgen. Let op. Deze subsidie zal naar verwachting echter met name gericht zijn op eigenaren die reeds in 2016 financiële verplichtingen voor het onderhoud aan hun monumentenpand zijn aangegaan.

Wat betekent dit voor u als eigenaar?

Onderhoud uitvoeren. Het lijkt verstandig om in 2016 nog zoveel mogelijk (achterstallig) onderhoud uit te voeren aan uw monumentenpand om zodoende nog maximaal te profiteren van het fiscale voordeel. Bekijk samen met een aannemer welke werkzaamheden op korte termijn kunnen worden uitgevoerd.

In 2016 betalen.  Hierbij moet u een paar zaken in de gaten houden. Allereerst het moment van onderhoud en betaling. Voor de aftrek van de onderhoudskosten is het moment van betaling essentieel. Dit moet in 2016 plaatsvinden om ook daadwerkelijk tot aftrek in 2016 te leiden. Kunt u deze persoonsgebonden aftrek niet volledig in 2016 in mindering brengen op uw inkomen, dan mag u het restant meenemen naar volgende jaren.

Wat zijn onderhoudskosten? U mag alleen kosten aftrekken voor het vervangen of repareren van onderdelen van uw rijksmonumentenpand. Het moet duidelijk gaan om onderhoudskosten. Dat zijn kosten die u maakt om het pand in bruikbare staat te houden of te herstellen. Ook kosten voor achterstallig onderhoud vallen hieronder. Deze kosten moeten in redelijkheid zijn gemaakt. Het gaat dus niet om een verbetering, zoals een uitbreiding van het pand. Onderhoudskosten zijn bijvoorbeeld:

-          Reparaties door elektriciens, loodgieters, metselaars, stukadoors en timmermannen;

-          Onderhoud en/of reparatie van onder andere cv-installaties, boilers, geisers en
 schoorstenen;

-          Buitenschilderwerk;

-          Het opstoppen en verdekken van ruiten daken.

Verplichtingen aangaan?
Zoals gezegd, is het nog onduidelijk hoe de subsidieregeling eruit komt te zien. Mogelijk is het ook aantrekkelijk om in 2016 verplichtingen aan te gaan voor onderhoud in 2017 en 2018. Hierover is nu nog niets bekend maar dit zal in de loop van het jaar duidelijker worden.

Bron: Tips&advies Vastgoed.

AartJan de Jong
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Wonen in Nunspeet is sowieso leuk!!

Nieuwbouwproject Molenbeek houdt de gemoederen wel bezig in Nunspeet. Er is lang uitgekeken naar dit project. Potentiele huizenkopers waren dan ook in grote getale te vinden op de informatiedag.
Maar vergeet u niet dat er natuurlijk ook interessante, bestaande woningen te koop staan in ons mooie Nunspeet!

De landelijke NVM Open Huizen Dag op zaterdag 1 oktober a.s. biedt dan ook een uitgelezen kans om het bestaande woningaanbod te bekijken.  De Open Huizen Dag kan nog altijd rekenen op grote belangstelling. De belangrijkste reden voor die populariteit is dat de Open Huizen Dag zowel zoekers naar als verkopers van een woning een unieke kans biedt. Voor wie een woning zoekt, is het heel aantrekkelijk om in de gewenste regio een aantal woningen zonder afspraak te kunnen bekijken en vergelijken. Voor wie zijn woning wil verkopen, biedt deze dag de kans om zijn woning aan een groter aantal geïnteresseerden te laten zien.

De Open Huizen Dag wordt dus gehouden op zaterdag 1 oktober a.s.

De deelnemende woningen kunnen zonder afspraak van 11.00 uur tot 15.00 uur bezichtigd worden. Kijk voor onze deelnemende panden op www.vandeloosdrecht.com en voor een compleet overzicht van alle deelnemende panden op www.funda.nl.

Aandachtspunten voor de verkopers:
U kunt maar één keer een goede eerste indruk maken. Daarom is het belangrijk dat uw woning optimaal gepresenteerd wordt. Hieronder een aantal punten waar u op kunt letten.

• Zorg voor een opgeruimde, schone en frisse woning. Verwijder zo veel mogelijk persoonlijke accenten en verwijder zoveel mogelijk kleine voorwerpen;
• Creëer een prettige woonsfeer. Open alle gordijnen en zonwering en laat zowel daglicht als frisse lucht binnen. Licht toont de kamers groter, en ruimte verkoopt. Is het een donkere dag? Sfeerverlichting, kaarsen en verse bloemen maken het gezellig;
• Zorg voor een verzorgde tuin;
• Breng uw kinderen en/of uw huisdieren elders onder;
• Laat het bezoek rustig rondkijken. Volg het bezoek op gepaste afstand;
• Leid het bezoek met maximaal één persoon rond;
• Geef eerlijk antwoord op vragen. Verwijs bij twijfel altijd door naar uw makelaar;
• Verwijs bij interesse en/of een bod altijd door naar uw makelaar;
• Besef dat veel bezoekers zich slechts komen oriënteren;
• U heeft het recht om mensen te weigeren. Het is immers uw woning.

Tip voor de kopers
Indien u tijdens deze zoektocht de juiste woning bent tegen gekomen, laat u dan eens informeren door een aankoopmakelaar.


Voordelen van aankoopmakelaar:

• Een betere koopprijs dan uzelf zou kunnen realiseren;
• Inzicht in de marktwaarde van de woning;
• Inzicht in belangrijke informatie over de woning, zoals: (verborgen)
  gebreken, erfdienstbaarheden, bouwkundige staat, e.d.;
• Deskundige en professionele wijze van onderhandelen;
• Kopen met meer zekerheid door ervaren aankoopbegeleiding;
• Tijdwinst door deskundige afwikkeling van alle zaken;
• Behartiging van alleen uw belang.

Zowel alle verkopers als alle kopers wens ik een succesvolle Open Huizen Dag!

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Welkom op het Starterscafé dinsdag 13 september a.s.

De woningmarkt is weer positief gestemd. Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt is hoog en de rentestand is erg laag. Maar ook de toegenomen verkoopbaarheid van de eigen woning draagt bij aan het optimisme bij huiseigenaren.

Voor de starters op de markt is het een mooi moment om een woning te kopen. De rente staat historisch gezien erg laag en dat betekent dat een (nieuwe) hypotheek relatief goedkoop is. De hypotheekrente is natuurlijk een belangrijke factor voor de maandlasten, nu een hypotheek afsluiten betekent lagere maandlasten. Wel zijn er maatregelen, bijvoorbeeld de daling van het maximale leenbedrag, die het ingewikkelder maken om een woning te kopen. Het blijkt dat starters daarom op dit moment veel persoonlijke vragen hebben rond de mogelijkheden van het kopen van hun eerste huis.

Speciaal voor de starters organiseren wij samen met Huis & Hypotheek Nunspeet en Notariaat Pieltjes een Starterscafé. Dit is dé gratis inloop informatieavond voor starters op de woningmarkt. Op deze avond krijgen starters de mogelijkheid eens te komen praten met onafhankelijke  deskundigen op het gebied van woningfinanciering, makelaardij en notariaat. Ideaal om zo vrijblijvend je vragen te kunnen stellen.

Wij als makelaar kunnen je informeren over de huidige marktontwikkelingen en natuurlijk ook ons woningaanbod. Verder kunnen wij aangeven welke mogelijkheden er zijn om je te begeleiden bij het aankopen van je eerste woning. Als aankoopmakelaar zullen wij je op de voor- en nadelen van de woning wijzen. Wij helpen je bij allerlei juridische zaken, waaronder kadastraal onderzoek en bestemmingsplanonderzoek. Ook hebben wij kijk op de bouwtechnische zaken en kunnen wij zo nodig een bouwkundig onderzoek regelen. Vervolgens gaan wij als aankoopmakelaar de onderhandelingsfase in. De kennis en ervaring van ons als makelaar komen goed van pas bij de prijsonderhandelingen. Voor ons is het dagelijks werk en zijn wij specialist in onderhandelen. Wij onderhandelen zakelijk zonder emotie, iets wat de aankoopprijs altijd ten goede komt.

Kom langs voor informatie en een eerste kennismaking tijdens dit gratis inloopmoment. Wij zien jullie graag verschijnen op dinsdag 13 september tussen 19:00 en 21:30 uur in ‘Bakkerij/Lunchroom Uniek’, Stationslaan 20 te Nunspeet.Dit is echt laagdrempelig! Zo kan ik mijn vragen stellen zonder dat ik het gevoel heb ergens aan vast te zitten. En ideaal dat dit buiten werktijd wordt georganiseerd!”- Gerda

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Register-taxateur

De familielening, de voor- en nadelen

Zo af en toe horen wij nog wel eens dat ouders hun (klein)kind op weg helpen met het kopen of onderhouden van een woning door middel van een familielening. Misschien niet zo’n vreemde gedachte, helemaal in de wetenschap dat het spaargeld nauwelijks rente oplevert. Maar hoe pakt dit fiscaal uit?

Familiebank voor een eigen woning

Bij het kind.

Als het (klein)kind de familielening gebruikt voor de aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning (eigenwoningschuld), is hiermee voor alle partijen voordeel te behalen. De rente die het kind aan zijn ouders betaalt, is (onder voorwaarden) dan gewoon in box 1 aftrekbaar als eigenwoningrente.

Bij de ouders.

De rente is bij de ouders onbelast. De lening is voor de ouders wel vermogen in box 3, waarover (behoudens een vrijstelling) 1,2 % vermogensrendementsheffing verschuldigd is.

Hoogte van de rente?

Het fiscale voordeel van een familielening is het grootst bij een zo hoog mogelijke rente. Maar daarin bent u niet geheel vrij. Hoe zit dat?

Zakelijke rente met een marge van 25%

De Belastingdienst schrijft voor dat binnen de familiebank wordt gerekend met een ‘zakelijke’ rente. Maar wat is binnen familieverhoudingen een zakelijke rente?

Als richtlijn gelden de gangbare hypotheektarieven, waarbij de Belastingdienst een marge van 25% accepteert.

Stel, u komt met uw kind een looptijd en een rentevastperiode van 30 jaar overeen. De gangbare hypotheekrente bij de grote banken bedraagt voor een dergelijke lening op het moment van afsluiten tussen 3%  en 4%. U mag dan een rente tussen circa 3,75 en 5% overeenkomen.

Tip. Deze rente ligt aanzienlijk hoger dan de rente die u over uw spaargeld van de bank ontvangt. Hoe hoger het risico is, hoe hoger de rente mag zijn.

Waar moet u rekening mee houden?

Aflossingsverplichting. Vanaf 1 januari 2013 geldt ook voor nieuwe leningen tussen ouders en kinderen een aflossingsverplichting. Dit komt er kort gezegd op neer dat de lening in maximaal 360 maanden ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema, volledig moet worden afgelost.

Informatieplicht. Ook moet degene die de lening aangaat, de fiscus informeren over de lening. Anders sneuvelt de fiscale renteaftrek. Tip! Met ingang van het belastingjaar 2016 kan het informeren van de fiscus ook via de belastingaangifte.

Rente onderbouwen. Onder de oude rechtspraak werd een rente van 8% als zakelijk aangemerkt, maar dit is bij de huidige marktrente voor hypotheken nauwelijks meer als zakelijk aan te merken. Hoeveel dit wel mag zijn, hangt af van de feiten en omstandigheden. Let op! De rente is op dit moment historisch laag. Zorg er dus voor dat u offertes en andere informatie bewaart om de gehanteerde rente te onderbouwen.  

Vermogensheveling/Schenking

Ter compensatie van de hoge rentelasten kan de ouder het kind jaarlijks een schenking doen ter grootte van maximaal het jaarlijks vrijgestelde bedrag tussen ouders en kinderen (€ 5.304,- voor 2016). Let op! Er mag geen direct verband zijn tussen de lening en de schenking en de schenking mag ook niet bij voorbaat vaststaan.

AartJan de Jong NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Aandachtspunten bij aankoop van een appartement

Stelt u zich eens voor. U heeft een mooi appartement gezien. Maar u vraagt zich af, moet ik nog op andere zaken letten als ik een appartement koop in plaats van een “gewone” woning. Er zijn zeker wel een aantal aandachtspunten, die handig zijn om mee te nemen in de aankoop van een appartement.

 

Appartementsrecht

Er is één belangrijk verschil: u bent gezamenlijk met uw boven- en benedenburen eigenaar van het hele appartementengebouw, maar u heeft het alleengebruik van een bepaald gedeelte van het gebouw, het appartement met meestal een berging en/of parkeerplaats. Verder heeft u als eigenaar het medegebruiksrecht van die gedeelten van het gebouw, die bestemd zijn voor gemeenschappelijk gebruik (bijvoorbeeld het trappenhuis, de hal, maar ook bijvoorbeeld het dak en de gevel).

U koopt dus een woning die onderdeel is van een gebouw en dit wordt dan een appartementsrecht genoemd.  

Vereniging van Eigenaars

Omdat alle appartementseigenaren gezamenlijk eigenaar zijn van het gebouw, moeten zij ook samen het gebouw onderhouden. Om te zorgen dat iedereen zich hieraan houdt, wordt u als appartementseigenaar automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars. In de volksmond vaak aangeduid met VvE. De leden van de VvE zijn dus samen verantwoordelijk voor het in stand houden en onderhouden van het gebouw. Ook dient er altijd een gezamenlijke opstalverzekering voor het gebouw te zijn.

Splitsingstukken VvE

Hoe het gebouw is opgesplitst is vastgelegd in de splitsingsakte. In de splitsingsakte staat o.a. de omschrijving van de afzonderlijke appartementen, hoe groot ieders aandeel is in het gehele gebouw, wat uw rechten en plichten zijn en hoeveel u moet bijdragen aan het gezamenlijk onderhoud. Deze splitsingsakte moet bij de notaris worden vastgesteld en deze wordt ook ingeschreven bij het Kadaster. Bij de splitsingsakte hoort de splitsingstekening met daarop aangegeven de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten. Eventueel kan de splitsingsakte later worden aangevuld met een huishoudelijk reglement. In dit reglement kan bijvoorbeeld worden vastgelegd: zijn er huisdieren toegestaan, mogen er zonneschermen aan de gevels worden opgehangen e.d.

Financiële positie VvE

Als u een appartement koopt is het belangrijk dat u inzicht krijgt in de financiële positie van de VvE. De eerste belangrijke vraag is of de VvE ook daadwerkelijk actief is. Een actieve VvE reserveert onder andere geld voor onderhoud. Hier kunt u inzicht in krijgen door de balans, de exploitatierekening en de begrotingen van het lopende boekjaar in te zien. Deze stukken zijn bij de administrateur van de VvE bekend. 

Reservefonds

Ook is iedere VvE verplicht een reservefonds aan te leggen en in stand te houden, om daarmee te sparen voor groot onderhoud. Dus een spaarpot om andere dan de gewone jaarlijkse kosten te dekken. Het voordeel hiervan is dat als er groot onderhoud is, u als eigenaar niet in één keer het gehele bedrag hoeft te betalen, maar u hiervoor geleidelijk elke maand een bedrag reserveert. Als appartementseigenaar heeft u dus een aandeel in dit reservefonds. Hier zit ook een voordeel aan bij de aankoop van het appartement. U hoeft namelijk over dit aandeel in het reservefonds geen overdrachtsbelasting te betalen. Dus u betaalt overdrachtsbelasting over de koopsom minus het aandeel in het fonds. 

Vergaderverslagen

Als laatste zou u kunnen vragen naar de verslagen van de vergadering van de VvE. Een actieve VvE heeft minimaal één keer per jaar een vergadering. Uit de verslagen van de vergaderingen kunt u veel informatie halen over o.a. alle lopende zaken die bij de VvE spelen.

Na het inzien van de hierboven genoemde stukken, kunt u met een gerust hart een mooi appartement kopen. Vindt u het prettig dat wij met u meekijken naar alle belangrijke stukken, dan kunnen wij u natuurlijk altijd begeleiden bij de aankoop! 

Hanneke van Zalk-Westerbroek

NVM-makelaar / Register-taxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Verhuur korte duur

Huurovereenkomst voor bepaalde korte tijd
Waarschijnlijk weet u al dat de Leegstandswet de mogelijkheid biedt voor de tijdelijke verhuur van uw woning. U kunt uw leegstaande woning tijdelijk verhuren, bijvoorbeeld als u een nieuw huis heeft gekocht en de te koop staande woning nog niet heeft kunnen verkopen. Hiervoor heeft u wel een vergunning nodig van de gemeente waar de woning staat. Dit is geregeld in de Leegstandwet.

Het voordeel voor de verhuurder is dat bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet de normale huurbeschermingsregels niet gelden. De huurder heeft dus geen huurbescherming bij beëindiging van de huur. Wanneer het huurcontract eindigt, moet de huurder de woning verlaten. De huiseigenaar en de bank hebben zo bijvoorbeeld de garantie dat de woning bij verkoop leeg kan worden opgeleverd.

Wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt
Nu is er de afgelopen maand door de Eerste Kamer een wetsvoorstel aangenomen Doorstroming huurmarkt. Het wetsvoorstel bevat diverse ingrijpende wijzigingen in het huurrecht voor woonruimte, maar de meest opvallende wijziging is de mogelijkheid om tijdelijke (korte) huurovereenkomsten te sluiten, waarbij de huurder aan het einde van de termijn zal moeten vertrekken. De inwerkingtreding van deze wet is naar verwachting circa 1 juli 2016.

De wet bevat op dit moment een categorie huurovereenkomsten 'naar zijn aard van korte duur', maar slechts een beperkt aantal huurovereenkomsten valt onder die categorie. Door de aangenomen wetswijziging zal het voor iedere verhuurder mogelijk zijn huurovereenkomsten te sluiten voor een korte periode.

Huurovereenkomst voor bepaalde korte tijd:
- Zelfstandige woningen – max. 2 jaar: het wordt mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor een maximale duur van twee jaar.
- Onzelfstandige woningen – max. 5 jaar: het wordt mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor een maximale duur van vijf jaar.

Beëindiging

Na afloop van de hierboven genoemde maximale duur (de termijn mag ook korter zijn), eindigt de huurovereenkomst zonder dat deze opgezegd hoeft te worden. De verhuurder moet de huurder wel tijdig waarschuwen voor het einde van de huurovereenkomst, anders eindigt de huurovereenkomst toch niet.

Wordt de huurovereenkomst na afloop van de hierboven genoemde maximale duur voortgezet (de huurder mag blijven zitten en blijft huur betalen), dan ontstaat een 'normale' huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Tussenhuur (in de praktijk ook bekend als 'Diplomatenclausule')
Het feit dat een verhuurder of huurder tijdelijk uit een woning vertrekt en daarna weer wil terugkeren betreft ook een opzeggingsgrond. Voor die tijdelijke periode (die vooraf vast dient te staan), kan de woning dan aan een derde worden verhuurd waarna de verhuurder/huurder weer terug moet keren naar de woning. Die mogelijkheid geldt ook voor het geval dat een verhuurder de woning nog nooit zelf heeft bewoond of verhuurd, maar eerst voor een tijdelijke vaste periode wil verhuren voordat hij er zelf intrekt. Dit wordt aangeduid als 'tussenhuur'. Het aangenomen wetsvoorstel maakt mogelijk dat die tijdelijke vaste periode verlengd kan worden mits dit wordt afgesproken vóór het verstrijken van de oorspronkelijke termijn.

Uitbreiding Leegstandwet

Door het aangenomen wetsvoorstel is de Leegstandwet uitgebreid met de een extra categorie woonruimte in een voor de verkoop bestemde huurwoning. Ook voor deze categorie kan (na het in werking treden van het wetsvoorstel) een leegstandwetvergunning worden aangevraagd om tijdelijk (minimaal drie maanden in plaats van zes maanden zoals bij de andere categorieën) te kunnen verhuren waarbij de huurder maar een beperkte huurbescherming geniet.

Let op toestemming! Voor tijdelijke verhuur heeft u ook toestemming nodig van de bank of een andere hypotheekverstrekker. Deze instanties kunnen voorwaarden stellen aan hun toestemming.

Als u uw woning tijdelijk verhuurt, valt deze voor de Belastingdienst niet meer in box 1 (inkomen uit werk en eigen woning), maar in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dat betekent dat er vanaf dat moment geen aftrek van de hypotheekrente meer mogelijk is. De ontvangen huur hoeft u niet op te geven als inkomsten. Als de verhuur is beëindigd, heeft u weer recht op renteaftrek. De woning behoort dan weer tot box 1 (inkomsten uit woning en werk). U moet de woning dan wel leeg te koop hebben staan. U mag dit doen gedurende maximaal 3 jaar na het kalenderjaar waarin u de woning hebt verlaten.
Het is ook belangrijk om uw verzekeraar te informeren over de verhuur van de woning.

 

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Vergunningvrij bouwen of verbouwen voor mantelzorg

Nu de zorg steeds duurder wordt, probeert de overheid de mantelzorg aan huis te stimuleren. De overheid voorziet nu in ruimere mogelijkheden voor de bouw of verbouw van uw woning c.q. bijgebouw ten behoeve van mantelzorg. Ik kan me zo voorstellen, dat als u mantelzorg verleent, u degene aan wie u deze zorg wilt verlenen, ook voor zover mogelijk comfortabel wil laten wonen. 

De eerste vraag is wat nu precies ‘mantelzorg’ is?

Voor de bouwregelgeving is er sprake van mantelzorg als er een medische noodzaak is voor het bieden van meer dan gebruikelijke zorg voor iemand waarmee de mantelzorger een sociale relatie heeft, bijvoorbeeld een familielid. Er kan geen sprake zijn van professioneel verleende zorg. De te realiseren mantelzorgwoning mag aan maximaal 2 personen huishouden bieden.  Belangrijk punt hierbij is dat er een medische verklaring van een arts, verpleegkundige of andere instantie aan de gemeente moet worden overleggen.  

Realiseren mantelzorgwoning

Er zijn drie mogelijkheden om een woonruimte voor mantelzorg bij een woning te realiseren:

·         verbouwen van een bestaande aanbouw of een bestaand bijgebouw;

·         bouwen van een nieuwe mantelzorgwoning;

·         plaatsen van een verplaatsbare mantelzorgunit. 

De eerste mogelijkheid, het verbouwen van een bestaande ruimte.

Verbouwen van een bestaande ruimte is vergunningvrij zolang de draagconstructie niet verandert en u binnen de grenzen van het bouwwerk blijft. U kunt daarbij denken aan de mogelijkheid om een bestaand bijgebouw, bijvoorbeeld een dubbele garage, geschikt te maken voor bewoning.  

De tweede mogelijkheid, vergunningvrij bouwen van een tijdelijk zelfstandige woonfunctie.

Normaal gesproken moet een aanbouw die of een bijgebouw dat vergunningvrij wordt gerealiseerd, functioneel ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw. Daarvan kan afgeweken worden voor een mantelzorgwoning zolang de mantelzorg plaats vindt. Daarna moet het gebouwde weer een ondergeschikte functie krijgen, zoals hobbyruimte, studeerkamer of opslagruimte.

Wanneer is bouwen vergunningvrij?

Dat is een te grote vraag om hier te beantwoorden. Maar in het Besluit omgevingsrecht staan alle regels over vergunningvrij bouwen. Met name is het van belang dat het bouwwerk op het achterterrein van het perceel wordt gebouwd. U kunt dit gebied bepalen door de berekeningen toe te passen zoals deze bijvoorbeeld zijn uitgelegd in het informatieblad van de rijksoverheid over vergunningvrij bouwen.  Het gaat dan om “bijbehorende bouwwerken” zoals aan- of uitbouwen of bijgebouwen (bijvoorbeeld een serre, een overkapping of een losstaand gebouw).

U kunt uw concrete bouwplannen ook toetsen op http://www.omgevingsloket.nl. Daar wordt dan aangegeven of het bouwen vergunningvrij uitgevoerd kan worden.

Mogelijk is er een ruimere bouwmogelijkheid geregeld in het bestemmingsplan.

Voldoen uw plannen niet aan de regels voor vergunningvrij bouwen, dan kan het in bepaalde gevallen toch zijn dat er vergunningvrij mag worden gebouwd. Namelijk als het bestemmingsplan zodanige ruime mogelijkheden heeft dat de bouwplannen hierbinnen passen en er wordt voldaan aan de voorwaarden die vermeld staan in artikel 3 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht.

De derde mogelijkheid, vergunningvrij een verplaatsbare mantelzorgunit bouwen.

Belangrijk hierbij is dat de woning in het buitengebied, buiten de bebouwde kom dient te liggen. Dan geldt als regel dat er een verplaatsbare unit van maximaal 100 m² geplaatst mag worden. Wel moet de unit na beëindiging van de mantelzorg verwijderd worden.

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet

Subsidieregeling verwijderen asbestdaken

Asbest is een veelbesproken onderwerp in de woningmarkt. Tijdens een bezichtiging van een woning wordt er bijna standaard gevraagd of er ook asbest in de woning aanwezig is. De verkoper is verplicht dit te melden. In de jaren ’60 tot ’80 werd asbest gebruikt vanwege bepaalde nuttige eigenschappen van asbest zoals: het is sterk, slijtvast, isolerend en bovendien goedkoop. In woningen werd het asbest vaak verwerkt in het dakbeschot of in de schoorsteenkanalen. Ook werden er veel asbesthoudende golfplaten gebruikt.

Asbest en gezondheid

Zolang asbest in gebonden toestand verkeert, is er geen gevaar voor de gezond.

Maar alleen als men besluit tot verwijdering van asbest, moet men zich houden aan de regels die door het Asbest-verwijderingsbesluit en het Arbeidsomstandighedenbesluit zijn gesteld. Voorafgaand aan de verwijdering van asbest moet dit gemeld worden bij de Gemeente. Er gelden strenge voorschriften voor het verwijderen van asbest. Meestal dient de asbest verwijderd te worden door een gespecialiseerd bedrijf (de mannetjes met witte pakken aan en maskers op).  Er zijn een aantal mogelijkheden om als particulier zelf asbest te verwijderen. Bijvoorbeeld mag u als particulier geschroefde platen waarin de asbestvezels hechtgebonden zijn (geen dakleien) verwijderen met een maximum van 35 m².

Asbestverbod

Per 2024 komt er in Nederland een verbod op asbesthoudende dakbedekking. Belangrijk hierbij is de toevoeging dat dit alleen geldt voor asbesthoudende dakbedekking dat in contact met de buitenlucht staat, bijvoorbeeld golfplaten of dakleien. Dit geldt dus niet voor asbesthoudend dakbeschot (de asbesthoudende dakplaten die onder de dakpannen liggen). Asbestdaken verweren namelijk in de buitenlucht waardoor er asbestvezels kunnen vrijkomen. Het inademen daarvan kan schadelijk zijn voor de gezondheid van mensen. Eigenaren van asbestdaken zijn zelf verantwoordelijk voor het verwijderen van asbest.

Goed nieuws, de subsidieregeling

In verband met het invoeren van het verbod, is hiervoor voor het jaar 2016 een subsidie beschikbaar gesteld van € 10 miljoen. Per jaar wordt een subsidieplafond bekendgemaakt. Indien een aanvraag tijdig wordt ingediend, maar het subsidieplafond is reeds bereikt, verschuift de datum van ontvangst naar 1 januari in het daaropvolgende kalenderjaar. Met deze regeling stimuleert het ministerie van Infrastructuur en Milieu de verwijdering van asbestdaken vanaf 2016 tot en met 2019. De regeling vervalt met ingang van 1 januari 2020.

De subsidie is voor asbestdaken met een oppervlakte van meer dan 35 m². Per vierkante meter wordt er € 4,50 subsidie gegeven, met een maximum van € 25.000,- per adres.

De subsidieaanvraag
Subsidie kunt u aanvragen wanneer u degene bent die de rekening betaalt voor het verwijderen van het asbestdak. Particulieren, (agrarische) ondernemingen, non-profit organisaties of overheden komen hiervoor in aanmerking.

De subsidieaanvraag moet worden gedaan bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (http://www.rvo.nl ). Een van de voorwaarden bij het toekennen van de subsidie is dat de werkzaamheden door een gecertificeerd bedrijf worden uitgevoerd. Ander asbestmateriaal dat in gebouwen kan zitten, zoals isolatiemateriaal dat onder de dakbedekking zit, komt niet in aanmerking voor de subsidie.

Hanneke van Zalk-Westerbroek
NVM-makelaar / Registertaxateur o.z. bij Van de Loosdrecht Woning- en Bedrijfsmakelaars te Nunspeet